ブログ記事3,755件
昨日、自身が所有する商業用ビルの１階に入居していただいている、エステ店のオーナーさんから１通のメールが届いた。この店子さんは、私が信頼している方で、私の初の著書『不動産投資は人生のやり直し装置』にも登場していただいている。今回のメールは10月からの家賃についての質問だった。店子さんからのメールメールの内容を簡単にまとめると、次のようなものだった。・以前、私が作成した書類に、家賃が変動する旨が記載されている。・エステ店は課税事業者（インボイス登録事業者）だが、大家である私は課税
皆さん、こんばんは！不動産投資家のコアラです。物件資料に「満室想定年収」とあると、その金額が毎年入るように見えてしまうかもしれません。でも、いま何室が入居しているか、この1年で何か月空いていたか、家賃が実際に入金されたかは別の話です。満室想定は収入の仮定。購入を考えるときは、部屋別の賃料、月別の稼働、入金記録を同じ期間で照らし合わせます。今回は、物件資料の数字をどう読み分けるかをお話しします。満室想定と実際の稼働率は、何が違う？満室想定賃料は、全室に想定した家賃で
株式会社Multiface代表の五反田です。今回は「不動産投資家が使う金融機関との付き合い方」についてお話しします。2026年9月17・18日の金融政策決定会合で、日銀は政策金利を1.00%程度から1.25%程度へ引き上げました。6月会合以来、わずか3か月での追加利上げです。金利が上がる局面では、「どの銀行が、どんな条件で貸してくれるか」の差がそのまま手残りの差になります。そして、その条件を左右するのが銀行担当者との関係です。物件や属性が同じで
こんにちは！少し間が空いてしまいましたが前回からの続きのような話になりますふんわりとは書けないのでやや詳しめになりますっ。日銀が政策金利0.5%引き上げ決定をしたのがシルバーウィーク前日の18日の金曜日。不動産投資家界隈では昨年からすでにじわりじわりと上がっているので今回の引き上げに関しても、ある程度織り込み済みではありました、が、さすがに前回6月ですから半年に一回だろうと思っていたのですが3ヵ月に一度というハ
株式会社Multiface代表の五反田です。今回は「不動産投資家が知っておくべき建築基準法の基本」についてお話しします。不動産投資というと、利回りや融資条件に目が行きがちです。しかし実際には、「その建物が法律上どういう状態にあるか」で、融資も、売却価格も、将来の建て替えも大きく変わります。建築基準法は難しそうに見えますが、投資家が押さえるべき要点は多くありません。ただ、知らないまま買うと、業者の説明をそのまま信じるしかなくなります。今回は、騙
株式会社Multiface代表の五反田です。今回は、「不動産投資の難易度が一段上がった2026年、それでも始める人と始めない人の差」についてお話しします。日銀は2026年9月17〜18日の金融政策決定会合で、政策金利を1.0%程度から1.25%程度へ引き上げる方針を固めたと報じられています。2025年12月の利上げから3カ月ペースでの追加利上げとなり、この水準は1995年以来31年ぶりの高さです。一方で首都圏の新築マンション平均価格は、2025
こんにちは、不動産投資家のコアラです。このタイトルを見て、「本人が自分の評判を語るなんて、公平性に欠けるのでは?」と思われた方もいるかもしれません。ですが、僕宛に届くコメントやDMに一番向き合っているのも、ネット上に出回っている記事の中身を一番よく知っているのも、当たり前ですが本人である僕自身です。だからこそ今回は、「不動産投資家コアラの評判口コミ」というテーマについて、3つのステップで本人の立場から正直にまとめてお話しします。今回お話しする内容
先週末の週休日は丸一日、何も予定がなかった。つまり、自分だけの時間である。ここ最近、ずっと雨が続いていた。そのため、この日は久しぶりに外へ出たいと思っていた。「さて、何をしようか？」前日から、いろいろと考えていた。＜前日までに考えたこと＞・高校野球県大会かプロ野球ファーム戦の野球観戦に行こうか？・ゴルフ練習場でドライバーとロングアイアンを練習しようか？・久々に車の洗車をしようか？・本を読もうか？せっかく丸一日、自分のために使える時間がある。あれもやりたい。これも
９月に入ったので、先日８月分の仕訳作業を行った。８月は他の月と比べても、それほど大きなお金の動きがなかった。そのため、いつもより短時間で作業を終えることができた。そんな中、今まであまり気にしたことのなかった数字に、私は衝撃を受けた。それは銀行の「普通預金口座の利息の額」だ。なんと６千円以上も入っている。１人でリビングにいた私は、思わず声を上げてしまった。「こんなに入っている！」何かの間違いではないかと思い、昨年（９期目）のデータを確認してみる。すると、昨年は２千円台だった。
所有するテナントビルの１階で以前、私自身がオーナーとして経営していたエステサロンを6月末で閉店した。すると、有難いことに２階と３階を借りている店主さんから、「１階も借りたい」との申し出があった。こちらとしても大歓迎。二つ返事で快諾した。その後、店主さんが１階をリニューアルし、新たなエステ店をオープンするとの連絡が入る。実は、開店について事前に相談を受けており、私が信頼している看板業者を紹介した経緯がある。その話がいよいよ具体的になり、オープン直前になったとのこと。そこで、今
以前、我々の所有する物件の外壁塗装をお願いした塗装業者さんに、実家の車庫の塗装をお願いしていた。依頼したのは、今年の３月末。ところが、実際に作業を行うまでに、なんと５カ月も経過してしまった。これだけ時間がかかったのには理由がある。昨今の世界情勢などの影響もあり、シンナーや塗料などの資材が不足。その影響で、業者さんのこれまでの予定が大きく狂ってしまったようだ。これまでにも数回、業者さんからお詫びの連絡をいただいていた。しかし、我々としては全く急いでいない。「どうぞ気にし
我々夫婦はこれまで20年以上、日々の生活を節約しながら、家賃収入と給料の１部を株式投資に充ててきた。これまでずっと、「働いて稼ぐ」→「生活費を使う」→「残ったお金を投資する」ということを繰り返してきた。ところが最近、少しずつ感覚が変わってきた。「お金がお金を稼いでくれている」そんな感覚を持つようになったのだ。もちろん、毎月の家賃収入や給料は今でも大切だ。ただ、以前のように「もっと働いて、もっと投資資金を作らなければ」と考えなくても、これまで積み上げてきた資産そのものが、少しずつ働
今回紹介するのは、静岡銀行のシンクタンクである静岡経済研究所から送られてきた情報誌。この情報誌には、付録として８ページほどの読み切り記事が付いている。ほんの数分で読み終えることができるが、中身は濃く、示唆に富んだ内容が盛りだくさんだ。今回のテーマは、中国の思想家・老子の考え方。筆者は、中国思想史を専門とする立命館大学教授の湯浅邦弘氏である。早速、記事の内容を紹介していきたい。老子は、常識を打ち破る必要性を説いている。記事では、それを「価値観の大逆転」と表現している。そ
今日は、月に１回の割合で行っている物件清掃の日。この日の最高気温は33℃と予想されている。熱中症にならないよう、こまめに水分補給をしながら、適度に休憩を挟んで作業することにする。妻と共に、午前10時過ぎに自宅を出発。まず１件目は２室のアパート周辺の除草剤散布。それと同時に、隣地からはみ出している枝の伐採も行う。ちなみに、枝の伐採については、所有者から事前に許可を得ている。妻が枝を切り、私は除草剤を散布。役割分担したおかげで、約40分で作業を終えることができた。続いて向かった
今、アパマン情報誌『アパマンオーナーズ』に掲載予定の原稿を校正している。その中で、私は大変重大なことに気づいた。それは、金融機関からの借入金が大幅に減っていることだ。なぜ気づいたのか自身の著書『不動産投資は人生のやり直し装置』では、返済比率を28.1％と書いている。これは、今年２月現在の数字だ。しかし、その後、大きな動きがあった。本の執筆が終わった１か月後の３月、所有していたマンションを売却した。これにより、マンションのローンが終了。さらに、マンションの売却益を使っ
本ブログを書き始めて、約７年が経過した。本の執筆中を除き、ほぼ毎日更新している。そのブログが編集者の目に留まり、本を出版することにもつながった。このように、本ブログは自分の考えを表明する場であり、今では私にとって欠かせないものとなっている。そのブログサービス「Ameba」を運営するサイバーエージェントの創業者、藤田晋氏の著書を、書店で見つけた。＜藤田晋氏勝負眼「押しと引き」を見極める思考と技術文藝春秋＞藤田氏の名前は経営者仲間のネクシィーズ近藤社長や、幻冬舎の見城徹氏
昨日のランチで、証券会社時代の知人と不動産投資についてじっくり話す機会がありました。彼も自分と同じく不動産投資家。ただし、私が中古ワンルームマンションを中心に手堅く展開しているのに対し、彼はファミリータイプマンションを保有しています。金融のプロとして現場の数字を見続けている彼からは、現状の不動産市場に対してかなりシビアな視点が飛び出しました。「金利上昇」と「修繕費・管理費の高騰」というダブルのコスト増により、今後はマイナス材料が目立つ。追加の一棟物購入などもってのほかで、これから始める人には
今回、これまで第３話までお伝えしてきた物件の最終話となる。簡単に説明すると、築古木造２階建ての建物に、２店舗（スポーツジムと喫茶店）が入居している物件だ。最寄り駅から徒歩６分ほどの場所にあり、角地でもあるため、立地としては魅力的な物件だった。これまで、売主と専属専任媒介契約を結んでいる不動産仲介業者に連絡し、物件について詳しく話を聞いてきた。細かな内容については、これまでの記事で紹介しているので、ここでは割愛する。ただし、この物件には大きなネックがあった。それは、建築基準法上
先日、月１回のペースで行っている物件清掃に行ってきた。この日の最高気温は35℃の予想。しかし、妻と予定が合うのはこの日しかない。そこで今回は、２つの物件をそれぞれ分担して清掃することにした。妻は商業用ビルの共用廊下や階段。私は12室のアパートの駐車場や周辺の清掃を担当する。私がアパートの清掃を始めたのは午前11時過ぎ。すでに気温は35℃近くまで上がっていたと思う。まずは、目立つ雑草を手で抜いていく。大粒の汗を流しながら雑草と格闘する。夢中になって作業をしていると、あっとい
8月28日、オープニングイベントやります時間は17時から23時頃まで。料金は、2,750円（税込）で飲み放題。時間制限は特に設けません。17時から来てもいいし、仕事が終わってから来てもいい。好きな時間に来て、みんなで飲みながら不動産の話でもしましょう、というかなり緩いイベントです。お酒はこちらで用意します。ちょっとした乾き物くらいは出しますが、私は料理人ではないので、料理を何品も作って出すようなことはできません（笑）。なので、食べ物は各自、食べたいものを持ち込んでください
昨日、税務署から一通の封書が届いた。この時期に税務署から通知が届くことはこれまでほとんどなかったため、少し緊張しながら封を開けた。中には、ある取引先に関する照会書と回答書が入っていた。内容は、その会社との取引状況について回答を求めるものだった。照会書には、以下について回答するよう記載されていた。・現在の取引状況・債権額・債務額我が社としては、事実をそのまま回答するだけである。直近の取引日を確認し、現在の債権・債務はいずれもないことを記入して返送した。今回の件を通じて改めて感じ
この夏は、できるだけ本を読もうと決めている。自分なりの目標は「週に１冊」。その中で特に印象に残ったのが、松本清張の短編集『証明』に収録されている『新開地の事件』だ。舞台は高度経済成長期の1960年代。現在の武蔵野市周辺（三鷹・吉祥寺近辺）が舞台となっている。この作品を読んで、特に心に残ったことが二つある。一つは当時の不動産事情。もう一つは親子の関係である。①60年前の武蔵野の土地事情今では人気住宅地として知られる三鷹や吉祥寺周辺も、当時は雑木林や農地が広が
明日は不動産投資家の皆さんとのゴルフコンペ。スタート時間が早いため、今回も前日入りしてラウンドを楽しむことにしました。訪れたのは、初めての「おかだいらゴルフリンクス」。プレーしてみると、コースコンディションも良く、戦略性もあって想像以上に楽しめました。これでこの価格なら、コストパフォーマンスはかなり高いと思います。ふと、「昔は格式のあるメンバーコースだったのかな？」と思わせるような、どこか品のある雰囲気も感じました。もしまたこのエリアでプレーするなら、このコースを選びたい。そんな気
昨日、インタビューマガジンから取材依頼をいただいたことをお伝えした。さまざまな分野で活躍されている方々が紹介されている媒体だったため、正直に言えば、その中に自分も掲載される可能性があると思うと嬉しい気持ちになった。＜取材依頼を受けているイメージ写真＞しかし、その一方で経営者として、感情だけで判断するのではなく、冷静に内容を確認する必要があるとも感じた。そして今日、担当者の方と電話でお話をする機会をいただいた。【電話で確認した内容】・Webページでの写真撮影や取材記事の掲載
先日、１通のメールが届いた。『メールの概要』大家様＠＠の◆◆と申します。突然のご連絡、失礼いたします。著書『不動産投資は人生のやり直し装置』を拝見し、ご連絡いたしました。大家代表として、ぜひ取材をご検討いただければ幸いです。Webにてお写真と記事でご紹介させていただきたいと考えております。要するに、ビジネス向けインタビューマガジンからの取材依頼だった。＜取材風景のイメージ写真＞このメールを読んだ瞬間、正直に言えば、とても嬉しかった。「私の本を読んでくださり、取材した
前回は、スポーツジムと喫茶店が入居しているテナント物件を実際に見学した様子をお伝えした。今回は、この物件を専属専任媒介している不動産仲介会社の担当者と電話で話をした内容を紹介したい。電話で分かったことは、大きく４点あった。①すでに購入希望者がいる！
前回ご紹介した、スポーツジムと喫茶店が入居するテナント物件。今回は実際に現地へ足を運び、自分の目で見て感じたことをお伝えしたい。土地は約46坪の角地。建物は築40年以上の木造で、もともと住居だった建物を２店舗へ改装している。最寄り駅から徒歩約６分。さらに主要幹線道路にも面しており、立地は決して悪くない。昼過ぎに訪れたため、スポーツジムはまだ営業前だった。しかし、ホームページやSNSを見る限り、発信も活発で勢いのあるジムという印象を受けた。一方、今回は妻と帰省中の次女と３人で喫
人生初の著書を出版してからというもの、どこか自分の中で「守り」に入っていた気がする。そんな気持ちを吹き飛ばすような出来事があった。きっかけは、いつも物件探しに余念がない妻からの一言だった。「ちょっと面白い物件を見つけたよ」今回の物件は住居ではなく、２店舗が入居している築古の木造テナントである。しかも、その組み合わせが実にユニークだ。１つはスポーツジム。＜写真はスポーツジムのイメージです＞もう一つは、オシャレな喫茶店。＜写真は喫茶店のイメージです＞普通に考えれば、「スポ
先日もお伝えしたが、自身初の著書がAmazon「不動産投資」部門の新刊リリースランキングで1位を獲得した。そのことを担当編集者へ報告すると、すぐに嬉しいメールが届いた。【メールの概要】・現在も２位をキープされていますね。また1位に返り咲きましょう！・SNSで使える画像を作成しました。もしよろしければ、ぜひご活用ください。思いがけないプレゼントだった。私はすぐに、「ぜひ使わせてください。」と返信し、自身のSNSでも掲載させていただいた。すると、その後さらに嬉しい出来事が続
知人から、出版祝いとしてアイシングクッキーをいただいた。なんと、私の著書の表紙をそのまま再現した特製クッキー。細部まで丁寧に作られていて、見た瞬間に思わず「すごい！」と声が出た。本当に嬉しいプレゼントだった。しばらくの間、もったいなくて食べられず、リビングに飾って眺めていた。そして今回、家族5人が久しぶりに揃った。「せっかくなら、みんなでいただこう」そんな話になり、ようやく箱を開けることにした。＜著者の私とアイシングクッキー＞まずは、記念に１枚。＜箱から取り出した様子＞
