非公開物件

ボロ物件DIY再生投資家を見て思うこと最近、ボロ物件を自分で再生する人が増えてきました。格安で買って、DIYでコツコツ直して、貸したり売ったりする。SNSでも「自分で直してここまで綺麗になりました」なんて投稿をよく見かけます。もちろん、それは素晴らしいことだと思う。壊れた家をもう一度蘇らせるというのは、社会的にも価値がある行為です。でもね、あくまで客観的に見たときに「DIY再生ってどうなのかな」と思うところが、正直あります。1.DIY再生は“投資”ではなく“労働”になるボロ物件

三年間の攻防戦。ゴミ屋敷婆さんと四部屋アパートを再生し、利回りが“結果として”65％になった話問題だらけの“ゴミ屋敷婆さん”と、三年間の戦いの果てに見えたもの人軸でしか救えない物件が、この世には確かにあるこんばんは、タマネギカメラです。今日は、ずっと断片的に語ってきた「四部屋アパートのゴミ屋敷婆さん」案件を、前編・中編・後編すべてまとめて一本の“完全版”として書いておこうと思う。これは、僕の不動産投資人生の中でも、正直トップクラスにクセが強い物件だった。ただ、その裏側には「人が動

ガス屋さんとの“ゆるい現場会話”で進む、不動産再生の日常この前、知り合いのガス屋さんにフローリングの上張りをお願いしました。古い床が一気に締まって、部屋の雰囲気もガラッと変わったんです。作業を見に来てくれたガス屋さんが、開口一番こう言いました。「フローリング、いい感じに仕上がりましたよ」「いや、ほんと助かりましたよ。部屋の印象がだいぶ変わった」こういう軽い会話が自然とできる関係って、本当にありがたいんですよね。説明しなくても“空気で通じる”ところが増えていく。そんな流れで、ガス屋

こんばんは、タマネギカメラです今日は、中学生の職場体験２日目の話を書いてみようと思います。最近の子は本当に面白い。昔の職場体験は「カメラって難しいんですか？」みたいな質問が多かったのに、今の中学生は最初から“お金の本質”に踏み込んでくる。昨日の中学生が最初に言ったのは、「どうやったら収入って増えるんですか？給料って上げられるんですか？」という言葉でした。中学生の質問とは思えないけれど、その視点は本当に大事。だから私は、魂を込めて丁寧に仕事すること。結局それが一番シンプルで一番強い

こんばんは、たまねぎカメラです。今日は「戦術」と「戦略」の話を、不動産投資にそのまま重ねて書いてみようと思います。もともと戦術というのは、戦場での“局地戦のやり方”のことです。どの部隊をどこに動かすか、どのタイミングで仕掛けるか、どの武器を使うか。ひとつひとつの目の前の戦い方が戦術です。一方、戦略はもっと大きな視点の話です。どこと同盟を結ぶのか、どこの資源を取りに行くのか、長期的にどんな国にするのか。国全体をどう動かすかという「大局の方針」が戦略になります。不動産投資にも、この二

こんばんは、タマネギカメラです。先日、Airbnbが主催する民泊セミナーに参加してきた。こういう大きなイベントに参加するのは久しぶりだったけれど、やっぱり現場に行ってみると、ネットや文字情報では分からない“熱”みたいなものがある。民泊に対する期待、これから動き出したい人の迷い、すでに参入している人の余裕。いろんな感情が入り混じっている空気を感じられるのが、こういう会場の面白さだと思う。午前中は基調講演が二つ。Airbnbとしての方向性、国内観光の回復やインバウンド需要の予測、

こんばんは。タマネギカメラです。今日もまた少し、愚痴というか、気づきというか。そんな話をゆっくり書いてみようと思います。私は普段から“人と人をつなぐ”ということをよくやります。頼まれていなくても、気づけば勝手にやっている。これは私のクセであり、生き方なんだと思う。「私を通して関わった人が、少しでも幸せになればいい」そんな理念があるから、見返りを求めなくても動けるんですよね。でも今日は、その“人をつなぐ”という行為について改めて考える出来事があったので、それを残

先日、久しぶりに知り合いの不動産屋さんの社長に、軽く“Ping”を送るような感じで電話をしてみました。知り合いの投資家から「ちょっと物件ないかな」と相談を受けていたので、何かしら合いそうな案件があればと思い、ふと頭に浮かんだ社長に連絡してみたわけです。電話に出てくれたのは久々でしたが、相変わらず元気でした。「何か面白い物件ありませんか？」と聞くと、しばらく考えたあと、「いや、無いわけじゃないけど……この間仕入れた土地があるよ」と返ってきました。場所を聞くと地方都市

こんばんは。たまねぎカメラです。今日は、不動産投資の“ノウハウ公開”について話してみたいと思います。不動産投資って、けっこう秘密主義の人が多い。「これは俺だけの必殺技だ」「誰にも教えない」「奥義は墓場まで持っていく」そんなタイプの人、いますよね。もちろん、それも1つの考え方。でも僕は完全に反対方向。知っていることは全部ブログで公開するし、飲み会でも個別相談でも、聞かれたことはぜんぶ喋る。じゃあノウハウを公開するとどうなるのか。ここが今日のテーマです。ノウハウを公開する

—初対面の雑談から物件が飛んできた日の話—こんばんは。たまねぎカメラです。今日はちょっと不思議な1日でした。昼はゴールデンレトリバーのイベント撮影という、めちゃくちゃ平和な現場で仕事をしていたんですよ。犬の家族写真、集合写真、飼い主さんたちの笑顔。みんなほんとに幸せそうで、そういう空間を撮るのは悪くない。僕は犬に興味ゼロなんだけど（笑）、当事者の人たちが喜んでくれたらそれで十分。カメラマンって、誰かの“嬉しい”を記録する仕事だなぁと改めて思った。でも、ここからが本題。

こんばんは。たまねぎカメラです。今日はまたカメラマンとして、配信……ではなく、収録の仕事をしてきました。いやー、これがまた本当に「特殊な業界」のセミナーでしてね。■業界セミナーって、日本語なのに日本語じゃない（笑）今回のセミナー、参加者はほぼ全員その業界の人ばっかり。第一部では官公庁の役人の方が基調講演をする流れで、もちろん日本語で話しているんですけどね…日本語なんだけど、日本語じゃないんですよ。業界用語と行政用語で構成された“独特のパワーワード連発”。内容は抽象的で、

たまねぎカメラの負けない戦い―不動産投資の理想形とは不動産投資で大切なのは、勝つことではありません。本当に意識すべきは「負けないこと」です。勝つための投資は、利回りの数字を追いかける。でも、負けない投資は、その数字がどれくらい続くかを見ます。つまり「利回り」ではなく、「継続率」です。不動産投資で失敗する多くの人は、利回りの数字だけに目が行っています。表面利回り20％、30％――確かに数字は魅力的です。けれど、そこに“根拠”がなければ、長くは持たない。私が物件を選ぶときに必ず

今日はちょっと愚痴を言います。えっとね、今日は少し愚痴な話をします。このブログを読んでくれている人、あるいはLINEグループで知り合った不動産投資家の仲間たち。そういう人たちはね、私と話してもすごくよく聞いてくれるんですよ。「なるほどー！」って興味関心を持って、すごく楽しく聞いてくれる。私が話すのはだいたい、「築古再生で利回り20％〜50％取ってますよ」みたいな話。上手くいってる話をしてるだけなんですけど、みんな本当に喜んで聞いてくれるんですよ。それがすごく嬉しくてね。SNS

こんばんは、タマネギカメラです最近ね、ふと考えるんです。「お金を稼ぐ方法って、世の中にどんな種類があるんだろう？」って。いろんな本を読んだり、人の話を聞いたりするうちに、改めて整理してみたくなったんですよね。結論から言うと、お金を稼ぐ方法って大きく分けて4つあると思うんです。どれも一長一短があって、どれが正解って話じゃない。でも、自分がどこに立っているのかを整理すると、見えてくることがある。今日はそんな話をしてみたいと思います。まず1つ目は「サラリーマン」。つまり給与所得者です。

こんばんは。たまねぎカメラです最近、一日一冊、本を読むようにしています。できる限り、毎日。ペースとしてはなかなかハードなんだけど、不思議なことに続けていくと、毎日いろんな気づきがあるものです。読んだ本の中には、心に刺さるものもあれば、「うーん、これは自分とは合わないな」と感じるものもある。でも、そういう違和感こそが、次の思考のきっかけになるんですよね。その中で、今回は「これから投資を始めたい人向けの入門書」──そんな感じの本を読んでみたんです。タイトルを見たときは、「投資

こんばんは、タマネギカメラです不動産の現場って、行けば行くほど人の気配を感じる場所だと思う。誰も住んでいない家の中にも、まだ暮らしの匂いが残っている。それは図面にも登記簿にも書いていない“情報”で、実際に現地へ行って、空気を吸って、少し周りを歩いてみないと見えてこないものだ。この日も、ある平屋の物件を内検していた。特に変わったところはないけど、悪くもない。陽の入り方も悪くなく、外壁もまだしっかりしている。正直、感情が動くような物件ではなかったけど、何かしらの“残り香”の

【リブログ】6年前の自分を振り返って―「人軸」にたどり着くまでの話2019年に書いた自分のブログを読み返してみました。当時はまだ不動産投資を始めて数年目。いま読み返すと、あの頃の自分がいかに「分割発注」と「自力主義」にこだわっていたか、よくわかります。①アンテナが映らなくなった話この頃は、まだ「信用できる業者」がいなかったんですよね。入居者から「テレビが映らない」と連絡が来ても、頼んだ電気屋が動いてくれない。結局、私が別業者を探して、入居者に頭を下げる。いま

ここまで「勝ちすぎないことの大切さ」を話してきましたが、今回はその延長線上で、少し“裏の話”をします。世の中にはね、信用を使って人を引き寄せるタイプの人がいます。最初はすごくいい人に見える。誠実で、まじめで、こちらの信頼を得ようと努力もする。でも、最後の最後で「裏切る」んです。信用を作るのは簡単じゃない。時間も手間もかかる。だからこそ、それを利用して相手を油断させて、一気に“10の勝ち”を取りにいく人を見ると、なんとも言えない虚しさを感じます。これはもう、詐欺と同じ構造です。

こんばんは。たまねぎカメラです。今日は朝からいろいろバタついていたんですが、その中で「あぁ、やっぱりできる投資家ってこういう人だよな」と改めて感じる出来事があったので、ゆるっと書いておきます。■仲の良い投資家から「事業用物件ない？」と相談が入る昨日の話なんですが、仲の良い投資家仲間から連絡がありました。「たまねぎさん、事業用物件で良いの無いですか？」ちょうどタイミングよく、僕自身が購入検討していた物件があったので、不動産屋としてその物件を紹介したわけです。別に“俺が買う

不動産投資で一番大事なこと―勝ちすぎないこと（後編）前編では「勝ちすぎないことが一番大事」とお話ししました。では実際に、どうすれば“6割の勝ち”を実現できるのか。その答えは、「利益を分配すること」です。たとえば、リフォーム工事。1円でも安く仕入れたいという気持ちはわかります。でも、相手の利益まで削ってしまうと、結局その職人さんは次の現場で全力を出してくれません。「今回は助かったから、次はもっといい提案をします」そう言ってもらえる関係の方が、結果的には得をするんです。同じこと

不動産投資で一番大事なこと―勝ちすぎないこと（前編）不動産投資で失敗しないために、いちばん大事なこと。それは、「勝ちすぎないこと」なんです。多くの人は「勝つ」ことを目指します。でも、実は「どれくらい勝つか」が一番の分かれ道なんですよね。もし勝ちを10段階で表すとしたら――10が完全勝利、8が大勝、5が引き分け。このとき、理想の勝ちはどこか。私は「6」か「6.5」くらいが一番美しいと思っています。10の勝ちは、相手を完膚なきまでに叩きのめす勝負。確かに利益は出ます。でも、

こんばんは、タマネギカメラです夕方7時。晩飯を食べていた。味噌汁の湯気の向こうで、スマホが震えた。画面には、半年ほど連絡を取っていなかった不動産屋の名前が光っている。以前、一緒にラーメンを食べたことがある。数字にも現場にも強く、話が早い。「この人はできるな」と思った数少ない営業だった。半年ぶりの電話。嫌な予感と、ちょっとした期待が同時に走った。出てみると、いきなりこう言う。「玉ねぎさん、今日、買ってもらえませんか？」一瞬、耳を疑った。夜7時。すでに日本酒を飲んでいる。「今

こんばんは、タマネギカメラです先日ね、ある業者さんと出会いました。ゴミ処理とか残置物の撤去を専門にしている、いわゆる「リサイクル系」のお仕事をしている方です。最初は仕事の話だったんですけどね。なんか話してるうちに、妙に気が合う。お互いテンポも似てて、雑談のノリも良かった。それで、仕事が一段落したあと、軽く世間話をしてみたんですよ。「ところで、どちらにお住まいなんですか？」「〇〇市の〇〇駅の近くです」ああ、なるほど、あの辺りか。なんとなく地名でピンとくる場所ですよね。それで

こんばんは、タマネギカメラです昨日はね、「わざがまったく効かない不動産屋さん」の話を書いたけど、今日はその続きというか、もうひとつネガティブな話をしようと思います。最近ね、異業種交流会とかでいろんな人と話す機会があるんですよ。カメラマンとか経営者とか、士業の人とか、ほんとにいろんな人が集まる場。その中で名刺交換をすると、私の名刺には「不動産投資」ってちゃんと書いてあるから、だいたい会話の流れでそういう話になるわけです。それで、向こうから「どんな感じなんですか？」って聞かれたら、や

こんばんは、タマネギカメラです。このあいだ、ちょっとびっくりするような不動産屋さんに出会いました。ほんと、わざがまったく効かない。こっちがどう出ても、まるで壁に向かって話してるような感じ。私が欲しかったのは、ある居酒屋の店舗物件。前から気になっていた場所で、ちょっと古いけど雰囲気のある店構えだったんですよ。立地的にも悪くないし、うまく再生すればすごくいい物件になるなと思っていた。それで、ポータルサイトに「売り店舗」って書いてあったから、すぐにその不動産屋さんに電話をしたんです。

こんばんは、タマネギカメラです。不動産投資をしていると、「複数買付」という言葉をよく耳にします。ある物件に対して、同時に複数の投資家が買付を出し、誰が優先されるかでざわつく。一見、人気の証拠にも思えますが、実際の現場を知るとその裏側はまったく違います。今日は、そんなとき私がどう考え、どう動くのかを話したいと思います。■複数買付は「人気」ではなく「価格エラー」買付が殺到する物件――それは“人気”ではなく、“値付けミス”です。売主から見れば、もっと高く売れたはずなのに安く出してしま

こんばんは、タマネギカメラです。投資理念は「最初に考えて、あとで磨くもの」最近ね、いろんな人と話していて思うんです。投資理念って、本当に作るのが難しい。だけど――だからといって、「最初は考えなくていい」ってわけじゃないんですよね。むしろ私は、最初に理念を考えることこそが大事だと思ってる。完璧じゃなくていい。とりあえず「自分はこういう投資がしたい」「こういう人たちに喜んでもらいたい」――その仮説を持ってスタートする。そこから実際にやってみて、現場を見て、人と関わって、少しず

こんばんは、タマネギカメラです。今日はまた、不動産の話をしましょう。テーマは「非公開物件」。しかも“ゴミ屋敷”です。先日、不動産屋さんから一本電話がありました。「ちょっと特殊な案件があるんですけど、玉ねぎカメラさん、どうです？」そんな感じの軽いトーン。でも、だいたいこういう時は、何かしらの“訳あり”です。送られてきた写真を見た瞬間、思わず笑ってしまいました。まさにゴミ屋敷。袋に詰めたゴミが天井まで積まれていて、玄関からリビングが見えない。普通の人なら写真を見ただけで、「

信じてもらえない利回りと、信じてもらえる生き方今日も経営者の飲み会に参加してきた。会場は駅近くの落ち着いた和食屋。畳の香りと焼き魚の匂いがほんのり混ざって、心が少し落ち着く。乾杯のあと、ビールの泡が静かに消えていく。小鉢が運ばれ、名刺交換が始まる。「はじめまして」「どちらの業界ですか？」名刺が行き交いながら、あちこちで笑い声が上がる。やがて、定番の質問がやってくる。「たまねぎさんは何をされてるんですか？」僕は少しだけ間を置いて、穏やかに答える。「不動産投資……というか、大家

こんばんは、タマネギカメラです。今日はまた、不動産の話をしましょう。テーマは「非公開物件」。しかも“ゴミ屋敷”です。先日、不動産屋さんから一本電話がありました。「ちょっと特殊な案件があるんですけど、玉ねぎカメラさん、どうです？」そんな感じの軽いトーン。でも、だいたいこういう時は、何かしらの“訳あり”です。送られてきた写真を見た瞬間、思わず笑ってしまいました。まさにゴミ屋敷。袋に詰めたゴミが天井まで積まれていて、玄関からリビングが見えない。普通の人なら写真を見ただけで、