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こんばんは。衣山不動産の渡部です。読者の皆様、今日も一日お疲れ様でした。１３日火曜日の松山は、午前中はお天気でしたが、午後からは曇りぎみとなり、にわか雨が降りました。今日は、管理物件の駐車場の隣接地の擁壁工事に伴う仮駐車場への追加の移動手続き、駐車場の契約書が借主様から届きましたので、貸主様を訪問してご署名ご捺印をいただき、借主様にお届け、管理物件の賃貸マンションのメンテナンスの打ち合わせを貸主様と施工業者さんとの打ち合わせをしました。先日から手続中の管理物件の隣接地の擁壁工事に伴う仮
今回は外構工事の一環で、駐車場拡幅工事をご依頼いただきました。正面の平地を右側の土地の方が購入され、ここに幅約３ｍの駐車場を奥まで造りたいとのご要望でした。そこで施工後はこうなります。右側にあったブロックを撤去し、コンクリート土間を打設して新たにブロックとフェンスを設置。右側の元々の駐車場と一体で使用できるようにしました。-------------------------------------------------------------不動産、造成・
今回は埼玉県での擁壁付き物件購入前セカンドオピニオンのご依頼。擁壁は画像のように間知ブロック。みたとおり、特段不具合が発生しているようには見えません。石積擁壁で必要な要素も満たしています。ただそれでも擁壁は擁壁、経年で劣化する箇所があります。特に間知石にはこの経年劣化箇所種類が多いのが特徴です。現地ではこのあたりを重点的にアドバイス・コンサルティングさせていただきました。
こんばんは。衣山不動産の渡部です。読者の皆様、今日も一日お疲れ様でした。週明け１２日月曜日祝日スポーツの日の松山は、お天気の一日でした。今日は祝日でしたが、管理物件の駐車場の隣接地の擁壁工事に伴う仮駐車場への移動案内文書の準備、賃貸の書類の準備及び売買物件の資料をお客様に送付しました。管理物件の駐車場の隣接地の擁壁工事に伴う仮駐車場への移動案内ですが、移動車両分の案内文書の準備をしました。明日、移動車両をお持ちの借主様へ配布予定です。
こんばんは。衣山不動産の渡部です。読者の皆様、今日も一日お疲れ様でした。１１日日曜日の松山は、お天気の一日でした。今日は休日でしたが、現在進行中の管理物件の駐車場の近隣の擁壁工事に伴う仮駐車場への借主様の移動手続き、賃貸物件の契約の連絡、賃貸物件のリノベーションのセミナー配信をしました。管理物件の駐車場の借主様の仮駐車場への移動手続きですが、今日は２件の借主様に事前連絡をしてお知らせいたしました。引き続き事前連絡を継続します。
今回は旭区本村町個人宅敷地内の諸工事を種々ご依頼頂きました。先ずは斜面地対策です。このような斜面地です。施主様のお悩みとご不安は、上の玉石（これは上隣地の擁壁）の「下が丸見え」になって、倒壊崩落の懸念があったこと。斜面に雨水が当たることで少しづつ斜面表面の土が削れることで、元々被っていた（埋まっていた）擁壁の下端の露出から倒壊崩落に至ります。つまり施主様のご不安お悩みは「正しい」んです。幸いこの斜面地は下本地側なので、ここにモルタル保護することで雨水の浸透は無くな
今回は、6月初旬に起こった大雨によって崩落した擁壁現場の復旧工事を行わせて頂きました。上のお宅の下擁壁が崩落しました。（既に擁壁や土は撤去済み）ここで問題なのは、擁壁造りの大原則である「上に建物があるうちは施工ができない」そして「現場個所まで工事車両が進入設置が出来ない」場合は＜やり替えが出来ない＞、つまり擁壁を作り替える工事は出来ないということ。これがこのような崩落個所で最もネックとなる問題なんです。しかし、お住まいになっている住宅を解体更地にはできません。そこ
今回は岡山県の方からの物件購入前セカンドオピニオン。擁壁はこちら。高さはさほどありません。然るべき傾斜もついています。また目地の剥がれから草の植生も起こっていません。ただ一点、石積擁壁に必要な「ある要素」があるかを確認しました。これは擁壁「真上」を見て分かる判断ポイントです。さらにご相談物件は土地なので、今後ハウスメーカーで建築する場合の注意点である、「進め方」「既存擁壁やり替える・やり替えない場合の注意点」「やり替える場合の見積に載らない＜諸費用＞」このあたりも
今回はご自宅敷地裏側のコンクリートブロック対策のご相談を受けました。場所は鎌倉市です。ちょうど真ん中あたりに斜めにもたれかかっているコンクリートブロックが3列程度あります。これ自体は傾斜が付いていることから倒壊の危険性は薄いといえますが、実はこの最下部が「露出」していました。この状態は大変危険です。またもちろん5段以上のコンクリートブロック積はそれだけで倒壊崩落の危険性が無いとはいえません。そこで最下部を「隠す」「コンクリートブロック倒壊の可能性を低減する」目的で、この外
今回は本地内には擁壁は無いが、隣に高い擁壁がある土地の購入検討されている方からの擁壁セカンドオピニオン依頼。物件は新築物件で既に完成済みです。今回のセカンドオピニオンポイントは「基礎」。画像のように向かって右側のご相談物件の基礎が「高く」なっています。これがいわゆる「深基礎」。なんでわざわざ高くしているのか。答えは向かって左側の「隣の高い擁壁」にあります。この擁壁にある「モノ」が無いと、下本地内に建物を建築する場合「制限」がかかってしまいます。高基礎はこの制限の
マイライフタウン長沢開発行為の変更許可の手続きがおわった長沢３０００㎡PJ。看板の図面等も変更してある。昨日から工事も再開今回の変更で擁壁の高さや仕様がかわり。まずは、支持層まで柱状改良工事を１６０か所行う。柱状改良工法とは現地の土とセメント系固化材を混ぜて、地盤の中に柱状の補強体を複数本築造し、その柱で構造物を支える地盤改良工法をいう
こんばんは。衣山不動産の渡部です。読者の皆様、今日も一日お疲れ様でした。１５日火曜日の松山は、雨が降ったり止んだりのお天気でした。今日は、新規の仕事、駐車場の車庫証明を貸主様に署名をいただくための訪問、管理物件の駐車場の隣地の擁壁工事の仮移転の手続きの打ち合わせをしました。先日から、管理物件の隣地の擁壁工事に伴う、仮駐車場への移転手続きをしていますが、擁壁工事をされています建築会社さんの担当者の方と、借りられている借主様の車両移転の移転状況などの打ち合わせをしました。仮駐車場には、
こんばんは。衣山不動産の渡部です。読者の皆様、今日も一日お疲れ様でした。週明け１４日月曜日の松山は、日中は雨が降るお天気でした。今日は、駐車場の契約準備、活用提案中の建物の現状確認、管理物件の駐車場の隣地の擁壁工事に伴う仮駐車場への移転の打ち合わせをしました。建物の現況調査ですが、お付き合いのあります一級建築士さんと一緒に、建物の内部や設備関係の現況確認をしました。補修や改修、取り替えが必要な箇所を建築士さんに、まとめていただき、活用提案中の建物の所有者さんに提示予定です。
今回は擁壁付物件購入前セカンドオピニオンというより、自宅の擁壁についてのご相談。ズバリ「崩落」した擁壁のご相談です。崩落後の「横」をよく見ると、隣の間知石とは違う「なくただのブロック」です。つまり一般ブロックを間知石のように「斜めに」積みあげた擁壁です。たしかに斜めに積むことで多少、土圧を受け止められる様態とはなっていますが、やはりそこはただのコンクリートブロック。段数も5段以上積んでいるとこのように崩落するはほぼ「必然」といえます。今年（2026年）は本当にこのような擁壁崩
こんばんは。衣山不動産の渡部です。読者の皆様、今週も一週間お疲れ様でした。１２日土曜日の松山は、午前中は雨のお天気でしたが、お昼前には上がりました。今日は、駐車場の審査手続き、明日の借家の内見準備、来週の仕事の準備、管理物件の駐車場の北側擁壁工事に伴う仮駐車場への移転手続きをしました。仮駐車場への移転手続きですが、今回移転予定の借主様に連絡及び訪問の上、仮駐車場の案内をしました。訪問の際には、施工業者の担当者の方と一緒に行きました。引き続き仮駐車場への移転手続きを進めます。
今回は、土地を購入され、ハウスメーカーで建築される予定の方からの擁壁工事相談。高さが４段～５段程度なので、型枠ブロックを提案しました。この高さでは一般ブロックはNG。かといってRC擁壁を採用するほどの高さでも無いですし、RC擁壁だとコストもかかるため、型枠ブロックを提案しました。２面を型枠ブロックに施工。これで安心してハウスメーカーで建築してもらえます。--------------------------------------------------
今回は中古住宅購入検討されている方からのご相談。住宅には画像のように築浅のRC擁壁が造られています。ところが、クラックが・・・これは経年劣化でしょうか？施工不良でしょうか？答えは「施工不良」。当然です。築浅ですから。たしかに水抜き穴はありますし、規定通りの底版（アルファベットの「L」の字のように、縦の擁壁と横にも長いベース）もあるようですし、なにより役所から許認可検査済証明も受けています。ところが築後数年でこのような不具合が発生し、さらにその原因が施工不良。
今回は以前擁壁補修工事で依頼いただいたお客様の引き続きの工事で、水抜き穴対策をおこないました。この水抜き穴は口径が小さく、外部フィルターはそのままでは奥に設置できません。このような小さな水抜き穴擁壁もたくさんあります。でも諦めるのはまだ早い！きちんと「加工」すれば設置できるんです。どんな水抜き穴でも対応します（できます）ので、早めに対応を！---------------------------------------不動産、造成・よう壁・解体工事は当社へ
今回は静岡県にて、既存擁壁上に建物を建てる方（建て替え）から擁壁アドバイス・コンサルティングご依頼をいただきました。擁壁は間知石擁壁。高さ約５ｍの既存間知石擁壁。ただしこの擁壁には検査済証が発行されていません。土地面積は約40坪で、わりと目いっぱいに建物を建築する予定のようでした。擁壁に検査済証が発行されているかどうかで実は上の建築が大きく影響左右されます。影響される要素は、ズバリ「建物の配置」です。原則は検査済証が発行されていない場合、擁壁から一定距離「離して
今回は千葉の方から、擁壁セカンドオピニオンご依頼をいただきました。中古戸建で、裏側に、隣地が高くなっている擁壁の一抹の不安があるとのこと・・見ると、下段が大谷石、上段がコンクリートブロック。しかしコンクリートブロックで実際に土圧がかかっている段数は３段程度。これだけ見ればさほど問題なさそうですが、実はそうではありません。画像からどこに問題があるか分かりますか？それは下段の大谷石。確かに高さはありませんが、石積擁壁で最も大切な「ある要素」が欠けているんです。今回は
今回は鎌倉市の台という住所の個人宅で擁壁補修工事をご注文いただきました。高さはさほどありませんが、ところどころ草の植生が見られます。これは次のステージに移っている証拠。剥離部が広がるとそこからこのように草の植生が起こります。これは擁壁が「そろそろ治して～」訴えているんです。そんな切実な思いには真摯に耳を傾けてあげましょう。そこでモルタル補修工事。目地をモルタルで覆ってあげて、土の流出を防ぐことで、擁壁裏側の空洞化を抑え、躯体保持に寄与します。玉石擁壁にお住ま
今回は都内某所で、2年前に新設したRC擁壁の上に建物がある築浅物件購入検討されている方からのご相談です。高さはちょうど２ｍで、画像のように新設間もないＲＣ擁壁です。もちろん古い擁壁の不安を解消するためにＲＣ擁壁に替えたわけですから、これだけで安心安全な擁壁といえます。が・・・実は擁壁を新しくやり替えても一つだけ懸念要素があるんです。やっかいなのは、この懸念要素は後から確認ができないこと。さらに造った業者もその点をケアしないで造る場合があること。図面もある、水抜き
今回は敷地内にある鉄骨架台で造った庭のような張り出し部撤去のご相談を頂きました。画像にある上の鉄骨架台です。下部に相当程度の「錆・腐食」から劣化が進んでいて、下隣地の方からの強い指摘から今回撤去工事を行わせて頂きました。撤去後は2段分のコンクリートブロックを積み、上敷地の土が下に流出しないように対策を行いました。実はこの手の相談は多く、ほとんどが下隣地の方からの指摘によるもの。たしかに庭として活用できるのでそれ自体は良いかもしれませんが、やはり鉄骨は経年で劣化します
今回は関西の方から、土地購入前擁壁セカンドオピニオン依頼。このような個所の土地です。ここにRC擁壁を造り、ハウスメーカーで建築するとのこと。この場合の主な注意点とセカンドオピニオン指摘点は以下のようなものとなります。・そもそもの選べる擁壁種別・擁壁下の地盤・ハウスメーカーが擁壁にも多くの要望指摘をしてくるので施主が事前に頭に入れておくべき点・擁壁にも様々な「諸費用」がかかることと具体的内容・良い施工業者の見分け方このあたりをアドバイス・コンサルティングZOO
今回はお客様から、擁壁やり替え工事のご相談がありました。既存擁壁が「一般コンクリートブロック」で、すでに「傾き」が発生していました。段数が6段程度ですが、このように5段以上のコンクリートブロックはやはり「傾き」ます。下隣地の方からの指摘があり、今回やり替えのご相談を頂きました。原則はRC擁壁ですが、少しでもコストは抑える、でも見た目は木にならない、この要望に沿う形で今回は「型枠ブロック」での施工を行いました。そこで重要なのは型枠ブロック工事は「ただのブロック工事ではない
今回は中部地方での擁壁セカンドオピニオン。既存擁壁と地下車庫がある土地を購入しての住宅建築目的でのご相談でした。このような地下車庫です。ここで重要なセカンドオピニオンは、この地下車庫の「扱い」です。実は地下車庫というのは擁壁の一部では無く「建物の一部」として扱われます。たしかに造るのは擁壁業者ですし、同じコンクリート製工作物ですが、いわゆる役所の扱いはあくまでも「建物の一部」「建物と一体」と見做されることがあります。そうなると、既存の地下車庫を残したまま
今回は藤沢市人気エリアの片瀬山で工事を行いました。擁壁は大谷石。・・・かなり劣化が進んでいます。見てお分かりのようにかなり空洞化を起しています。この状態を放置しておくと、どんどんと石の体積が減少することから、元々躯体強度の弱い大谷石の更なる強度低下に繋がり、倒壊崩落の遠因となります。そこで全面モルタル保護工事を提案。使用するのがモルタルなので多少「ムラ」は出ますが、これで表面劣化は止まります。もし金額面で難があるようでしたら、一工程である「薬剤塗布」もあります。
今回は都内某区にての擁壁付物件購入前セカンドオピニオンご相談。土地はこのようなものです。今回は土地として購入し、購入後既存建物を解体後、地元工務店に建築を依頼する予定とのこと。したがって今回のセカンドオピニオンアドバイスのポイントは、「擁壁新設時の注意点」が中心となります。新設擁壁工事時の注意点、そして「施工前、施工依頼前に、施主が絶対に知っておかないといけないことと知識」は主に三つ。「選べる擁壁の種類」と「地盤」そして「諸費用」です。そして本現場においては「そもそ
今回は間知石のクラックの補修を敢行させて頂きました。意匠の入った石積一段分にクラックが入っています。原因として考えられるのが、ちょうど角に当たることから（擁壁位置で最も強度が弱い個所）、擁壁下の地盤が軟弱で多少沈下を起こしていることが考えられます。ただ難しいのは意匠が入っているので、モルタル補修工事でも全く同じ意匠にはならないこと。この辺りは施主様にも十分ご納得頂く必要があります。そこであらためて補修工事。なるべく波模様を入れての施工を行いました。乾くと白っ
