戸建投資

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本デス。ネットで検索して良さげな物件を見つけたら不動産業者さんに現地を内見するアポを取りましょう！とにかく不動産は現地を見ないと始まりませんｗかくゆう僕も何百件と見てきてますが、購入する物件は毎回現地をしっかり見ております。（１０００件以上見てるかもｗ）っで、実際に現地に着いたらいきなり室内に突入！ではなくて、まずは外観から見ていくようにします。理由としては、室内に雨漏れが合った場合に事前に外回りを見ておくと雨漏

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。不動産業者が売買仲介して得る報酬には法律で定められた計算式により決まってます。以前だと200万以下の物件は成約価格の5％＋消費税だったので、11万円（税込）でした。仲介業者の営業マンの立場からすると、契約手続きは1000万、1億の物件と何ら変わらない作業を行うのであまり安い価格の物件は取り扱いたがりませんでした。しかし去年でしたっけ？手数料の計算式の改正があってから今まで取り扱ってこなかった大手の仲介業者もだんだん取り扱い件

高利回りが期待できます！どうも！訳あり不動産の佐藤です。久々の雨ですね💦感想してたのでたまには良いですね。でも冬の雨は寒くてあまり外には出たくないす（笑）さて、本日のご紹介物件は・・・千葉県白井市の戸建て案件です。価格は激安で再建築も可能です。駐車場も2台分あります。訳ありポイントは・・・市街化調整区域です。担保価値はありません（笑）あと・・井戸です。千葉県の市街化調整区域はよくあります。ただ、高利回りで回るので集金マシーンとしては優秀かと思います。

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本デス。時々、ＳＵＵＭＯなどで売物件や賃貸物件の情報を見る時がありますが、物件写真って実物より写真写りが良いですよね？（そう思うのは僕だけか？）営業マンも写真は綺麗に撮ることを心掛けてネット掲載してますが、綺麗に撮る目的は当然反響を得るため。ただやり過ぎるのも良くないのかなってｗってのがあまりにも写真が綺麗に撮れすぎて、反響があってお客さんが写真のイメージで現地を見た時に実際の状況がイマイチだったらその時点でおそらくお客さ

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本デス。昨年（令和６年）の４月に購入した、ボロボロのテラスハウス。間取りもやや難ありｗあまり購入したくない間口一間半。１階和室からすぐトイレという、しかもナゼかお風呂にもトイレから入れるというｗこのような間取りはあまりリフォームにお金をかけても賃料は取れないので、しかも場所も松原市の激戦区（汗）そこそこリフォームでなるべく安めに仕上げて賃貸募集するのがベター。リフォーム後の間取り↓とはいえできるだけ周

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。先日、見てきた売テラス。室内は思ってたよりマシだったのと、価格も安く買えそうではあったが、今回は見送ることに。。。そもそも僕たち大家が物件を買う目的は何か？お客さんに借りてもらって家賃をもらうというのが目的ですよね。安く買うことが目的ではなくて、安く買って高く貸して利回りを最大限にアップさせること。っとなると、客付け困難で収益を生まない物件を安く買えるとしても買ってしまったら意味がナイよねｗつい安いからな

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。先日のウチの融資担当者との話で、戸建に対する評価基準についての話題が出たのでシェアします。まず一棟マンションやアパートに関してはレントロールの数字から評価額を出す。土地値、建物価格は参考程度。しかし、戸建となると土地値、建物価格で評価額を算出する。あとは売値と評価に差がある場合は追加で担保をお願いする。あくまで建ぺい容積がオーバーでなく遵法性が保たれていることが最低条件。戸建は取り組まないわけではないが、積算評価となるので

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。前から時々言ってきてますが、、、また無くなってるやん！↓洗濯パンのＬ管。ほんまによく引越しの時に持っていかれます。後で気づくことが多いので、時々このブログでお伝えしております。数百円もしないものですが、無くなってたらいちいちホームセンターまで買いに行かなくてはいけません。後日気づいて、お客さんに請求しようにも数百円なので、気持ち的に「まあ、いいっか！」ってなるんよね。立ち会いしてる最中であれば、1000円ちょーだい！

再建築できるかもです。どうも！訳あり不動産の佐藤です。外国人の土地取得の規制が騒がれておりますが、どのような規制になるのか注視しています。海外在住の所有者に連絡が取りにくい問題があります。相続税も亡くなったかどうかもわからず取れないってことになりますよね。やはり最初に税金をかけた方が良いんじゃないでしょうか。私の所有している区分マンションでも問題が起こっています。管理費積立金を一度も払ってません。3戸外国人所有のワンルームがあるのですが、違約金含め約500万円の

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。浴室のココ↓浴室の外側ならまだしも、浴室内側に木部が見えてるのは論外。いくらでも水が染みて床下側に湿気が伝わりシロアリを呼び込むことになる。古い物件だとまれにこういうの見るから注意してね！ドアップしたら木の下の方が腐食して穴が空いてるのがわかると思います（汗）参考になれば幸いです！

2.6mの擁壁はあります💦どうも！訳あり不動産の佐藤です。都心の物件は高くても売れてるそうですね。利回り２％台とかですよ💦融資受けての投資では絶対合わないのでどうなってるんでしょうかね。世の中金余りなんでしょうか💦私にはあんまり関係ない世界なんで地道に訳あり物件をご紹介してまいります（笑）さて、本日のご紹介物件は・・・松戸駅徒歩圏の戸建てです。旗竿地でギリ２mあり再建築は可能です。🏠千葉県松戸市（戸建）販売価格：798万円＋業務委託手数料66万円想定リフ

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。仲良くなれるツールの一つとして、飲み会があると思いますが、お酒が得意でない方であればゴルフなんかもすぐに仲良くなるツールの一つw僕自身も今まで１年か2年に一回ぐらいしかゴルフやらなかったけど、今年のGW前に身内でゴルフに行ってからどハマりして、合間合間でゴルフに行くようにw不動産屋同士で行くことが多いので、初めましての人とも一日中一緒にいるので夕方には仲良くなります。そんなこんなで物件情報のやり取りまで発展したり、職人さ

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。物件の資料（マイソク）や現地を見て、「コレいける！」って思うことある？僕は金額さえ僕の言い値になればいける！って直感で思う時があります。そうなると僕の思うような金額で売主さんに納得してもらうための材料探しから始まります。賃料相場もあらためてチェックします。どんな客層を狙うか考えます。っで、僕がコレいける！って思えるのは、価格の相場であったり、今までの経験から思えるのであって、数をめちゃくちゃ見てきたから。いつも言ってますが

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。DIYで塗装して、汚れがついてしまった下記のような汚れ↓っで、ウチのスーパーエースが取った策がこちら↓同じ色でタッチアップしたけど、目立つやん！ってことで、この面をもう一度塗り直してもらいました。↓綺麗になりました！ってことで、あとから部分汚れをタッチアップしても同じ色でも変わるので、できればその面を一面塗り直す方が綺麗になるので良いよねw参考になれば幸いです！

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。先日、なかなか売れなかった築古戸建の売却が完了。買っていただいたのが不動産業者さん。事前に現地を内装業者さんと見てもらってて、契約完了後の雑談タイムの時に買った物件の内装工事の見積りをチェックして！って言われたのでチェックしてあげました。いつもなら僕が想定していた内装金額以上の見積りを見るパターンが多いのですが、今回は逆パターンで、思ってたより内装金額が安かったｗしかし、不動産業者の社長さんは

今日は調べたことの感想を書いていきます今日は一日中、日本金融政策公庫について調べていたのですが。。。融資を受けるために行動するという勇気が持てない。。。！不動産投資を低資金ではじめるのにはここしかないと思うのですがなかなか踏ん切りがつきません。あと、何気に子どもを連れて行っていいのかもホームページに書いてないから躊躇しちゃうダメとは言われなさそうですが、嫌な雰囲気出されそうで怖いというのが正直な感想です。ここでウダウダしてても意味ないので、今月中に電話だけでもしてみて

お早うございます！戸建賃貸仕事人の宮本です。DIYやる人へ！ズボラかますとこうなるよ！っていう失敗例です。襖の張り替えで、貼ってある襖を剥がさずに上からクロスを張ってしまうと、、、浮いてるところ多々あるよネ(￣◇￣;)元の襖にはノリが付いてない箇所があるので、こんな感じで浮いてくるんです。わかっててやってるのですが、襖をめくる時間がなかったので、まーいーや！って張っちゃったw今回はキチンとやらなくても良い物件だったのでズボラかましつつ仕上げてますw良い子は真似しな

お早うございます♪戸建て賃貸仕事人の宮本です。価格が安くなりやすい売り物件とは、どんな物件なのか？まとめてみました！・再建築不可の物件。・建ぺい率、容積率が低い地域の物件。（低層住居専用地域）・ボロ過ぎる物件（雨漏れ・シロアリなど）・事故物件（僕は買いません。。）・立地が悪すぎる物件（山奥・崖の上ポニョ）・売主が売り急いでいる物件。・再建築可能であるが実際に再建築がキビシイ物件。・極端に土地が狭小な物件。・道路に面してない物件（囲繞地）など。

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。ある物件をお客さんが検討していて、現地内覧をして、「この物件、いいやん♪」ってなったので、買付の方向で検討しようとしたところ、何ちゅうタイミングやねん！っていうタイミングで、別の投資家さんからの買付が・・・あと一歩で購入できそうだったのに目の前からかっさらわれてしまい、落胆してしまってましたが、前にも何回か経験したことがあったので、もしかしてと思って、一週間後にもう一度、その物件を問い合わせてみたところ、どうやら

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。毎度、お客さまと物件を見に行って思うこと。「完璧なものはない！」コレだけお金出すんやから、満足いくのがあるやろ！ってやつ。間取りは理想通りやんwっていう物件だったとしても、現地見ると日当たりが悪かったり、現地に行くまでの道路の道幅が狭かったり、何かしらマイナス要素があります。不動産って同じものはないし、自分が思うような完璧な物件もありません。どこか妥協するしかないかと。そこをハッキリしておくとまあまあ物件って出てくると思

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。年末に差し掛かるにつれて、なぜにバタバタしてくるのてましょうかw本日も賃貸契約3件分の準備、現場作業の準備、そしてお客さまの現地案内となかなかのスケジュールで動かないと。今日の現地案内は大阪ではなく和歌山市。ウチの宮本家のお墓があるところなので、時々行ったりはしますが、生活における土地勘や慣習などは全くわからんw賃貸事情も全くわからん。そんな全くわからん状況で見に行くのだが、物件のチェック方法はいつもと同じ。近隣周囲、敷地

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。入居募集をしていて、稀にちょっとしたタイミングで入居申し込みが立て続けに入る時が。そんな時によくあるのが、先に入った申込よりも後から入った申込の方が内容がいい時があって、そんな時はよく、1番手の審査が落ちて、2番手にならますように！って祈ったりします。（仲介業者さんごめん。）っで、今回。申し込みが1日差で入ってきました。今回も２つの申し込みを比べたら2番手の方が感覚的に長期で住んでもらえそうな。。。（仲介業者さんごめん。

お早うございます！戸建賃貸仕事人の宮本です。僕1人ではまず無理なので、ってか、何日も要するので、職人さん2名と僕の3人で庭の植栽を除去しました！ビフォー↓一年以上、放置空き家だったので蜘蛛の巣だらけの伸び放題。先日、気合を入れて3人がかりで作業。↓裏の畑や夕陽がハッキリ見える〜wスカッとしたし、庭のスペースが広く見える！僕は植栽は無い方が良い派。今回は作業報告でした。明日は筋肉痛と戦う日w

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。先日、イケイケの大家さんのお話をしたのですが、営業マンからすると、かなり付き合いするのがシンドイ大家さんです。となると、客付けにも大いに影響します。そりゃそうですよね？「オレがルール！」っていう大家なんだから。大家がこうだと思ったらとことん従わせる。営業マンに対してもそうだし、入居者に対してもそう。こちらの常識が通用しませんw（昔の大家さんに多かったw）そんな大家さんのところに自分が紹介するお客さんを薦めたくはないですよね。

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。今回の記事はただダラダラ書いてるだけっスw先日、初顔合わせで貸家を幾つか昔っから持っているオーナーさんと現地でお会いしました。というのも先代の親父さんにはお世話になっていて、いま、娘さんが後を継いで貸家業をやられてるとのこと。（おそらく50代半ば？後半？）最初、僕に募集条件はまかせる！って言ってたんですが、お話を進めていくとオーナーさんが結局5.5万ね！って。（僕は4.5〜5万って言うてたのにw）ここの親父さんもかなり押しの強

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。物件を見に行ったとに、少し前にもお伝えしましたが、外回りのチェックもしっかりやろうネ！って言いましたが、下記のこんなところもチェック↓そう、ブロック塀。触るとグラグラ。道路側に微妙に傾いてるので、そのままにしておくとアブナイ！補強するか？撤去して何かしらするか？が必要。この辺も購入前にしっかりチェックしておいてリフォーム予算に含んでおかないと、購入後に発覚したら思いもよらない費用がかかってしまうので注意してネ^^

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。駐車場がある戸建てで、下記のようなカーゲートがある場合、↓ガラガラって開けるやつ。クルマを出入庫する度にいちいち開けたり閉めたりしないといけなくて面倒くさい。なので僕が入居者ならそもそもいらない。でも人によっては防犯に多少の足しになるからあった方がイイ！って方も。防犯面からしたらあった方がイイのかもですが、あったらあったで、ガラガラ（カーゲート）が壊れたら修理しないといけなくなるので、やっぱり僕はいらない派wあなたはどっ

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。物件の内覧する時、室内はしっかり見る人多いですが、外観もしっかり見ようネ^^何気に見てるだけだと見落としてしまうことが多々でてきます。例えばこれ↓パッと見ただけだと見逃してまうことが一つあるんですがwこれ購入後におそらく発覚して、費用はそれほどではないですが、部材と職人さんの費用とで数万円はかかるでしょう。DIYで作業する場合だともしかしたら気づかずに入居者募集して、入居者が決まってからクレームとしてあがってくるかも

満室稼働中！どうも！訳あり不動産の佐藤です。本日より孫5人連れて伊豆の宇佐美まで行ってきます。素晴らしいいビューの民泊を取りました。追ってアップします。さて、本日のご紹介物件は・・・激安平屋物件！310万円＋業務委託手数料66万庭付き平屋の住宅再建築不可です。平屋は意外と人気があるんですよ。このままでも4万円位で貸せそうなんですけど・・・中をリフォームして賃料アップしても良いです。5.5万円賃料でリフォーム100万円で行ければ良いですね。上手

ディズニーランド需要狙いすかね。どうも！訳あり不動産の佐藤です。金額高くても需要ってあるもんなんですね💦LINE公式アカウントで流している都内一等地の案件にはお問い合わせや買付いただいてびっくりしてます。軒並み数億円規模ですよ💦スピード勝負ってのもいつもの価格帯と構造は同じなんですね。日々勉強になります。さて、本日のご紹介物件は・・・浦安の再建築不可物件です。一種住居地域ですので民泊は可能です。途中までは位置指定道路が入ってるんですけどね。途中で切れちゃって