戸建て大家

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。不動産業者が売買仲介して得る報酬には法律で定められた計算式により決まってます。以前だと200万以下の物件は成約価格の5％＋消費税だったので、11万円（税込）でした。仲介業者の営業マンの立場からすると、契約手続きは1000万、1億の物件と何ら変わらない作業を行うのであまり安い価格の物件は取り扱いたがりませんでした。しかし去年でしたっけ？手数料の計算式の改正があってから今まで取り扱ってこなかった大手の仲介業者もだんだん取り扱い件

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本デス。時々、ＳＵＵＭＯなどで売物件や賃貸物件の情報を見る時がありますが、物件写真って実物より写真写りが良いですよね？（そう思うのは僕だけか？）営業マンも写真は綺麗に撮ることを心掛けてネット掲載してますが、綺麗に撮る目的は当然反響を得るため。ただやり過ぎるのも良くないのかなってｗってのがあまりにも写真が綺麗に撮れすぎて、反響があってお客さんが写真のイメージで現地を見た時に実際の状況がイマイチだったらその時点でおそらくお客さ

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本デス。昨年（令和６年）の４月に購入した、ボロボロのテラスハウス。間取りもやや難ありｗあまり購入したくない間口一間半。１階和室からすぐトイレという、しかもナゼかお風呂にもトイレから入れるというｗこのような間取りはあまりリフォームにお金をかけても賃料は取れないので、しかも場所も松原市の激戦区（汗）そこそこリフォームでなるべく安めに仕上げて賃貸募集するのがベター。リフォーム後の間取り↓とはいえできるだけ周

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。先日、見てきた売テラス。室内は思ってたよりマシだったのと、価格も安く買えそうではあったが、今回は見送ることに。。。そもそも僕たち大家が物件を買う目的は何か？お客さんに借りてもらって家賃をもらうというのが目的ですよね。安く買うことが目的ではなくて、安く買って高く貸して利回りを最大限にアップさせること。っとなると、客付け困難で収益を生まない物件を安く買えるとしても買ってしまったら意味がナイよねｗつい安いからな

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。先日のウチの融資担当者との話で、戸建に対する評価基準についての話題が出たのでシェアします。まず一棟マンションやアパートに関してはレントロールの数字から評価額を出す。土地値、建物価格は参考程度。しかし、戸建となると土地値、建物価格で評価額を算出する。あとは売値と評価に差がある場合は追加で担保をお願いする。あくまで建ぺい容積がオーバーでなく遵法性が保たれていることが最低条件。戸建は取り組まないわけではないが、積算評価となるので

SunPacino(サンパチーノ)のブログへようこそ。築古狭小物件を自主管理している兼業大家です！14軒17室と小規模ですが必死のパッチで運営しています！ブログランキングにも参加していますので応援して頂けると幸いです。人気ブログランキングおはようございます！サンパチです！2021年2月にオーナーチェンジ物件として購入した拾五号物件に住む、家賃滞納入居者が退去する事となり、初めて拾五号物件の室内に入ったところ・・・ゴミ屋敷でした

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。前から時々言ってきてますが、、、また無くなってるやん！↓洗濯パンのＬ管。ほんまによく引越しの時に持っていかれます。後で気づくことが多いので、時々このブログでお伝えしております。数百円もしないものですが、無くなってたらいちいちホームセンターまで買いに行かなくてはいけません。後日気づいて、お客さんに請求しようにも数百円なので、気持ち的に「まあ、いいっか！」ってなるんよね。立ち会いしてる最中であれば、1000円ちょーだい！

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。浴室のココ↓浴室の外側ならまだしも、浴室内側に木部が見えてるのは論外。いくらでも水が染みて床下側に湿気が伝わりシロアリを呼び込むことになる。古い物件だとまれにこういうの見るから注意してね！ドアップしたら木の下の方が腐食して穴が空いてるのがわかると思います（汗）参考になれば幸いです！

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。仲良くなれるツールの一つとして、飲み会があると思いますが、お酒が得意でない方であればゴルフなんかもすぐに仲良くなるツールの一つw僕自身も今まで１年か2年に一回ぐらいしかゴルフやらなかったけど、今年のGW前に身内でゴルフに行ってからどハマりして、合間合間でゴルフに行くようにw不動産屋同士で行くことが多いので、初めましての人とも一日中一緒にいるので夕方には仲良くなります。そんなこんなで物件情報のやり取りまで発展したり、職人さ

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。物件の資料（マイソク）や現地を見て、「コレいける！」って思うことある？僕は金額さえ僕の言い値になればいける！って直感で思う時があります。そうなると僕の思うような金額で売主さんに納得してもらうための材料探しから始まります。賃料相場もあらためてチェックします。どんな客層を狙うか考えます。っで、僕がコレいける！って思えるのは、価格の相場であったり、今までの経験から思えるのであって、数をめちゃくちゃ見てきたから。いつも言ってますが

私が狙っていたエリアで10万円物件が出ましたーっ買いたぃいいいい！！！しかし、見学しないと怖い地方だし、残置物もりもりだし。お風呂とトイレは激古物件だし見学は申し込めたので、明日見学して夫に良いと言ってもらえたら買付証明書だしてみようかな！おそらく一番手は無理だと思うけど、買付証明書を出してみたいから、やる！笑今日は講座の復習して明日しっかり、物件の隅々まで見てこれるようにするやるぞー！！！

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。DIYで塗装して、汚れがついてしまった下記のような汚れ↓っで、ウチのスーパーエースが取った策がこちら↓同じ色でタッチアップしたけど、目立つやん！ってことで、この面をもう一度塗り直してもらいました。↓綺麗になりました！ってことで、あとから部分汚れをタッチアップしても同じ色でも変わるので、できればその面を一面塗り直す方が綺麗になるので良いよねw参考になれば幸いです！

不動産投資を始めると決めたとき、私には貯金がほとんどありませんでした。「本当にできるのかな…？」と不安がなかったわけではありません。それでも挑戦しようと思えたのは、いくつかの理由が心の中にあったからです。今日はその３つを書いてみたいと思います🌸①資金がなくても挑戦できる方法があると知ったから勉強を進める中で、「貯金がなくても挑戦できる」という事実を知りました。もちろん、リスクがまったくないわけではありません。むしろ、資金が少ないからこそ慎重さが必要だと感じています。でも、私は

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。先日、なかなか売れなかった築古戸建の売却が完了。買っていただいたのが不動産業者さん。事前に現地を内装業者さんと見てもらってて、契約完了後の雑談タイムの時に買った物件の内装工事の見積りをチェックして！って言われたのでチェックしてあげました。いつもなら僕が想定していた内装金額以上の見積りを見るパターンが多いのですが、今回は逆パターンで、思ってたより内装金額が安かったｗしかし、不動産業者の社長さんは

不動産投資を学び始めたころ、私は何度も「思考の沼」に落ちかけました。きっと初心者さんあるあるなんじゃないかな…と思うので、今日はその中でも特に強く感じた２つを書いてみます🌸①すぐ結果を求めてしまう講座を受講したての頃、私はとにかく焦っていました。「早く物件を見つけたい！」「買いたいのに買えない！」そんな気持ちが先走って、毎日イライラ。笑でも実際に学んでいくと、大切なのは“数をこなす”ことでも“スピード”でもなくて、落ち着いて物件を見る目を育てること。そして、毎日コツコツ物

お早うございます！戸建賃貸仕事人の宮本です。DIYやる人へ！ズボラかますとこうなるよ！っていう失敗例です。襖の張り替えで、貼ってある襖を剥がさずに上からクロスを張ってしまうと、、、浮いてるところ多々あるよネ(￣◇￣;)元の襖にはノリが付いてない箇所があるので、こんな感じで浮いてくるんです。わかっててやってるのですが、襖をめくる時間がなかったので、まーいーや！って張っちゃったw今回はキチンとやらなくても良い物件だったのでズボラかましつつ仕上げてますw良い子は真似しな

お早うございます♪戸建て賃貸仕事人の宮本です。価格が安くなりやすい売り物件とは、どんな物件なのか？まとめてみました！・再建築不可の物件。・建ぺい率、容積率が低い地域の物件。（低層住居専用地域）・ボロ過ぎる物件（雨漏れ・シロアリなど）・事故物件（僕は買いません。。）・立地が悪すぎる物件（山奥・崖の上ポニョ）・売主が売り急いでいる物件。・再建築可能であるが実際に再建築がキビシイ物件。・極端に土地が狭小な物件。・道路に面してない物件（囲繞地）など。

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。ある物件をお客さんが検討していて、現地内覧をして、「この物件、いいやん♪」ってなったので、買付の方向で検討しようとしたところ、何ちゅうタイミングやねん！っていうタイミングで、別の投資家さんからの買付が・・・あと一歩で購入できそうだったのに目の前からかっさらわれてしまい、落胆してしまってましたが、前にも何回か経験したことがあったので、もしかしてと思って、一週間後にもう一度、その物件を問い合わせてみたところ、どうやら

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。毎度、お客さまと物件を見に行って思うこと。「完璧なものはない！」コレだけお金出すんやから、満足いくのがあるやろ！ってやつ。間取りは理想通りやんwっていう物件だったとしても、現地見ると日当たりが悪かったり、現地に行くまでの道路の道幅が狭かったり、何かしらマイナス要素があります。不動産って同じものはないし、自分が思うような完璧な物件もありません。どこか妥協するしかないかと。そこをハッキリしておくとまあまあ物件って出てくると思

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。年末に差し掛かるにつれて、なぜにバタバタしてくるのてましょうかw本日も賃貸契約3件分の準備、現場作業の準備、そしてお客さまの現地案内となかなかのスケジュールで動かないと。今日の現地案内は大阪ではなく和歌山市。ウチの宮本家のお墓があるところなので、時々行ったりはしますが、生活における土地勘や慣習などは全くわからんw賃貸事情も全くわからん。そんな全くわからん状況で見に行くのだが、物件のチェック方法はいつもと同じ。近隣周囲、敷地

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。入居募集をしていて、稀にちょっとしたタイミングで入居申し込みが立て続けに入る時が。そんな時によくあるのが、先に入った申込よりも後から入った申込の方が内容がいい時があって、そんな時はよく、1番手の審査が落ちて、2番手にならますように！って祈ったりします。（仲介業者さんごめん。）っで、今回。申し込みが1日差で入ってきました。今回も２つの申し込みを比べたら2番手の方が感覚的に長期で住んでもらえそうな。。。（仲介業者さんごめん。

お早うございます！戸建賃貸仕事人の宮本です。僕1人ではまず無理なので、ってか、何日も要するので、職人さん2名と僕の3人で庭の植栽を除去しました！ビフォー↓一年以上、放置空き家だったので蜘蛛の巣だらけの伸び放題。先日、気合を入れて3人がかりで作業。↓裏の畑や夕陽がハッキリ見える〜wスカッとしたし、庭のスペースが広く見える！僕は植栽は無い方が良い派。今回は作業報告でした。明日は筋肉痛と戦う日w

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。先日、イケイケの大家さんのお話をしたのですが、営業マンからすると、かなり付き合いするのがシンドイ大家さんです。となると、客付けにも大いに影響します。そりゃそうですよね？「オレがルール！」っていう大家なんだから。大家がこうだと思ったらとことん従わせる。営業マンに対してもそうだし、入居者に対してもそう。こちらの常識が通用しませんw（昔の大家さんに多かったw）そんな大家さんのところに自分が紹介するお客さんを薦めたくはないですよね。

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。今回の記事はただダラダラ書いてるだけっスw先日、初顔合わせで貸家を幾つか昔っから持っているオーナーさんと現地でお会いしました。というのも先代の親父さんにはお世話になっていて、いま、娘さんが後を継いで貸家業をやられてるとのこと。（おそらく50代半ば？後半？）最初、僕に募集条件はまかせる！って言ってたんですが、お話を進めていくとオーナーさんが結局5.5万ね！って。（僕は4.5〜5万って言うてたのにw）ここの親父さんもかなり押しの強

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。物件を見に行ったとに、少し前にもお伝えしましたが、外回りのチェックもしっかりやろうネ！って言いましたが、下記のこんなところもチェック↓そう、ブロック塀。触るとグラグラ。道路側に微妙に傾いてるので、そのままにしておくとアブナイ！補強するか？撤去して何かしらするか？が必要。この辺も購入前にしっかりチェックしておいてリフォーム予算に含んでおかないと、購入後に発覚したら思いもよらない費用がかかってしまうので注意してネ^^

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。駐車場がある戸建てで、下記のようなカーゲートがある場合、↓ガラガラって開けるやつ。クルマを出入庫する度にいちいち開けたり閉めたりしないといけなくて面倒くさい。なので僕が入居者ならそもそもいらない。でも人によっては防犯に多少の足しになるからあった方がイイ！って方も。防犯面からしたらあった方がイイのかもですが、あったらあったで、ガラガラ（カーゲート）が壊れたら修理しないといけなくなるので、やっぱり僕はいらない派wあなたはどっ

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。物件の内覧する時、室内はしっかり見る人多いですが、外観もしっかり見ようネ^^何気に見てるだけだと見落としてしまうことが多々でてきます。例えばこれ↓パッと見ただけだと見逃してまうことが一つあるんですがwこれ購入後におそらく発覚して、費用はそれほどではないですが、部材と職人さんの費用とで数万円はかかるでしょう。DIYで作業する場合だともしかしたら気づかずに入居者募集して、入居者が決まってからクレームとしてあがってくるかも

お早うございます♪戸建て賃貸仕事人の宮本です。失敗の基準がどこにあるのかは横に置いといて、失敗しないために購入時に気をつけること！幾つかあるうちの1つで、『その物件、誰が借りるん？』っていう質問を資料を見た段階で自分にしてみましょう♪入居者は絞った方が絶対良いので、誰が借りるのか？想定するのはとっても大事。その物件の資料をみてどんな人に借りてもらったら良いのか？もう一つピンと来ない場合は、その物件、ちょっと購入は見送った方が良いのかも知れ

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。いま、戸建てを一部DIYで作業してるのですが、今回はある程度、自分でやる気持ちでいました。が、しかし、だんだんと仕事も忙しくなってきて、作業する時間の確保が出来なさそうで、目標である年内完成がヤバいw今のペースで考えると到底間に合わない。。。ってことで多少の予算はアップするが、完成目標を後ろにずらすよりは良いので年内完成重視でやろうかと。DIYの僕の考え方としては、予算を抑えるためにやるのだが、そのために時間かけ過ぎると職人

お早うございます♪戸建賃貸仕事人の宮本です。１０年前にアップした記事ですがｗお時間あるときにお目通しいただければ幸いです！築古の木造住宅の場合、壁が真壁がほとんどです。土壁や綿壁だったりしますが、これを大壁にしてクロスを張るとかなり良くなりますよね♪↑真壁を大壁にしてるところ。ただ費用が高くつきます。これデメリット。でもメリットの方が多いように思います。メリットとして↓・コンセントを増やして、配線は壁の中に隠すことができる。