不動産投資ビジョン

こんにちは、たまねぎカメラです。今日は少しだけ、嬉しい話を聞いてください。物件の話……ではあるんですが、利回りとか価格の話じゃありません。不動産投資家がひとり、育ったという話です。もともと私は、「魚をあげるんじゃなくて、魚の釣り方を教えたい」と思っていて。物件の選び方、交渉のやり方、考え方のクセ。その人に合ったやり方を伝えるようにしています。今回、とても喜ばしいことが起きました。私が教えていた投資家さんが、自分で物件を探し、自分で差し値交渉をして、自分の力でその物件を取

こんばんは、タマネギカメラです。今日は、ほぼ決まりかけていた物件が急に流れそうになった話でも。この物件は、いわゆる非公開物件。不動産屋と雑談している中でポロッと出てきた案件でした。30坪ほどの土地。駅から1km弱。立地としては文句なし。ただし、周辺は30坪前後の密集地帯。再建築は可能なんだけど、誰もそんな狭い土地にわざわざ家を建てたがらない。だからこそ取り壊されて更地になり、宙ぶらりんな状態で放置されていた物件。そういう背景があるので、相場300〜350万円のところを、

不動産投資における出会いは、ほとんどが「偶然」だ。ただ、その偶然は、準備していた者の前にしか現れない。私はそれを「必然的偶然」と呼んでいる。特別な情報を持っていたわけじゃない。誰もがアクセスできるポータルに載っていた。ただ、たまたま開いた瞬間に、それが目に入った。ちょうどその日に、資金の整理も終わっていた。気になっていたエリアで、相場観もちょうど頭に入っていた。結果的にそれは“偶然”だったかもしれないけど、“必然だった”とも思える。情報を取り続けていた。現場を見てきた。

いろんな不動産屋さんと雑談していると、ポロっと「そのうち出てくる物件」の話が出ることがあります。今日の話題は、その中でもちょっと気になるやつ。出てきたのは、物件価格200万円前後の“極小こだて”。土地はおそらく20坪台。ただし、立地がかなり良くて、地価が強い地域。普通ならこの価格ではまず出ないような場所。で、条件的にはおそらくこんな感じだろうと予想してます：雨漏りあり袋地（再建築不可の可能性も）土地・建物ともに極小接道状況も微妙かもでも、立地だけは抜群要するに、「クセあり

こんばんは、タマネギカメラです。今日は少し客付けの話です。不動産賃貸というと、一般の人に貸すというのが王道ですが、最近、ちょっと変わったルートでの引き合いが増えてきています。具体的には、グループホームや下宿です。外国人向けのグループホーム、寮、障害者支援の住まい、子供の居場所、高齢者向け、フリースクール的な使い方もあるようです。今回はその中でも、「外国人の下宿」にするという話でした。きっかけは、ある知り合いの方から紹介してもらったこと。その後、偶然別の投資家仲間がまっ

こんばんは、タマネギカメラです。最近、不動産投資家の方と話す機会が増えました。物件を探している方から、「いいのがあれば紹介してほしい」「サポートもお願いしたい」と言われることもあります。ありがたい話です。とても。でも、最近つくづく感じているのは、不動産投資家を“育てる”というのは簡単じゃないということ。ヒアリングはします。「利回りは？」「エリアは？」「築年数は？」条件をいろいろ聞き出すのですが、それで全体像が見えるかというと、そうではない。言っていることと、実際に重視しているポイ

こんばんは、タマネギカメラです。100万円のこだて。ネットで見かけると、安くてお得に感じるかもしれません。実際、初心者の方ほど「これなら買えるかも」と反応しがちです。でも、実はこういう“格安物件”こそ、投資対象としてはもっとも扱いが難しい部類に入ります。そもそも100万円になっているという時点で、何かしら大きな問題を抱えています。再建築不可、接道なし、老朽化、境界トラブル、近隣問題など、理由はさまざまです。中を見れば、壁も床も崩壊寸前で、電気・水道・ガスなどすべてやり直し。修

こんばんは、タマネギカメラです。今日は、最近取得した8部屋全空のアパートの修繕計画について少し書いてみたいと思います。この物件、取得した当初は「外観まあまあ、内部全滅」という、よくある築古アパート。まず最初に手をつけたのは、外壁と屋根の塗装でした。屋根はスレート。築年数がそれなりに経っていることもあって、やはり一部に割れが見つかりました。しかも、角度によっては雨漏りしていてもおかしくない箇所も…。ただこれは運よく、作業中に気づいた業者さんがその場で応急処置をしてくれたた

こんばんは、タマネギカメラです。今日は、不動産投資家として、そして宅建業を営む者として、さらに言えば、物件を再生する当事者として、ちょっと真面目な話をしてみたいと思います。不動産投資をやっていると、いつも思うことがあります。「すべての関わった人が幸せになる不動産投資の形って、いったい何だろう？」投資家として、仲介業者として、売主として、借主として。それぞれの立場があって、それぞれの事情がある。でも、そのすべてがうまく噛み合う瞬間って、確かにあるんです。これって

こんばんは、タマネギカメラです。今日はちょっと現場の話、水道引き込みについて。先日、再生していた物件で井戸が壊れました。ポンプが壊れたとかそういうレベルじゃなくて、完全に使えない。井戸再生もできないわけじゃないんですが、これを機に水道を引き込もうかと思ったわけです。でも、水道引き込みっていうのは、思っていたよりずっと厄介なものだったんです。相場では、負担金含めて40〜50万円くらいでできるらしい。けど、最初に見積もりを出してもらった業者からは「うちは80万円かかります」

最近、いろんな不動産屋さんと話す機会が増えてきました。その中で、改めて感じていることがあります。それは、「雑談の中で、自分の投資理念をしっかり伝えておくこと」。これが、結果的に成功への一番の近道になるということです。ブログだけじゃ伝わらない私はこれまで、自分の投資スタンスや理念をブログやSNSでたくさん書いてきました。けれど、それだけでは伝わらないこともある。実際に会って、顔を見ながら、言葉で伝える。何気ない雑談の中にこそ、信頼を築く種があると感じます。私の投資理念の中核にある

こんばんは、タマネギカメラです。今日はちょっと新しい試みの話です。不動産投資で物件を仕入れるとき、私は基本的にスピード重視で動いています。いい物件を見つけたら、即日。朝に見つけて、昼には内見して、夕方には買付を出す。だいたいそんな感じの流れでやっています。で、ふと思いました。その物件の内見、一緒に行きたい人、いませんか？文章やSNSであれこれ言うよりも、実際に現場で物件を見て、空気を感じる方が早い。百聞は一見にしかず、というやつです。もちろん、私もいつも行く

こんばんは、タマネギカメラです。不動産屋としての一日を書いてみます。午前中は、仲の良い不動産投資家さんと雑談。…という名の、ほとんどが「心得講座」だった。不動産業をやる上での覚悟とか、立ち回りとか、関係性の築き方とか。「なるほどな〜」と思うことばかりで、1時間があっという間に終わった。続いて、差し値を入れてた物件について、中間報告の電話。といっても進展があったわけじゃなくて、ほぼ雑談（笑）。でもその中で、こちらの投資スタンスとか、どんな方向でやっていきたいか、いわゆ

こんばんは、タマネギカメラです。宅建業の免許を、ちょっとだけお借りしています。正式に取得したわけではありません。持っている方の免許のもとで、少し動ける立場になった、という感じです。それだけのことなんですが、思っていた以上に世界が変わって見えたのは正直、驚きでした。いろんな人が話してくれるようになった。今まで「そうなんですね」で終わっていた雑談が、ちょっとだけ深くなった。「あ、これってもしかして…」みたいな情報が入ってくるようになった。情報って、どこからか“湧いてくる”んじゃなくて、

こんばんは、たまねぎカメラです最近、こんなことを考えるようになりました。「不動産投資家を育てることが、自分の投資理念を確立するための最終目標なんじゃないか」と。これまで、不動産業者や職人さんなど、いろんな関係者と関わってきました。物件を仕入れて、直して、貸して、という流れのなかで、自然と“利益分配”の輪ができていた。でも、投資家に対してだけは、うまく分配できていなかった。今回、不動産屋としての立場を得たことで、ようやく投資家にも物件を「提供」できるようになった。紹介して、買

こんばんは、たまねぎカメラです昨日の記事の続きです。今回の件で、ひとつ気づいたことがあります。いくら良い物件を紹介しても、その人の投資スタンスが定まっていなければ、「買う・買わない」の判断はできない。もっと言えば、その物件が“良い”か“悪い”かも、判断できない。逆に言うと、投資スタンスさえ固まっていれば、物件の良し悪しは一瞬でわかる。即断即決もできる。ここが大事なんだろうなと思うようになりました。私自身、いろんな経験を経て、いまの投資スタンスにたどり着いています。

こんばんは、たまねぎカメラです。昨日の話の続きです。あの物件、どうして買ってもらえなかったのか。少し考えてみました。やっぱり、一番の理由は「価値観の違い」だと思います。私の投資スタンスと、紹介した相手の投資スタンス。その根っこの部分が、微妙にズレていたんでしょうね。利回りを重視するのか、出口を重視するのか、築年数や立地のこだわりはあるのか、融資なのか現金なのか。人によって“良い物件”の定義は違います。そこが噛み合っていなかったのかもしれません。たぶん、私の中では

こんばんは、たまねぎカメラです最近、レインズを眺める時間が増えています。レインズには、ポータルにも載っている物件が多数ありますが、中には「レインズのみに出ている物件」というのもあります。この“レインズオンリー”の物件、実は問題ありのものが多いです。ただ、私のように「問題のある物件」を求めている人間にとっては、むしろそのほうがありがたい。そういう意味では、レインズでしか出会えない物件こそ、お宝の可能性が高いわけです。今回は、そんな物件の一つをご紹介します。物件価格は300

こんばんは。たまねぎカメラです。先日、仕事をしていたら1本の電話が鳴りました。相手は、半年くらい前からたまに話す不動産屋さん。最初は営業電話だったんですが、なんとなく雑談が続いて、ちょこちょこやりとりするようになった都内の小さな会社です。売却活動をお願いしている物件もあるんですが、正式な媒介契約を結んでいるわけでもない。正直、見る人が見たらちょっと怪しい部類の業者です。ただ、半年も雑談を重ねてくると、変に気心が知れてくるもので、こちらも警戒心が薄れていたのかもしれません。そんな相手

こんばんは、たまねぎカメラです今までいろんな物件情報を見てきました。中には、これ自分で買いたいな、と思ったものもありました。ただ、現実問題として資金が足りなかったり、場所が遠すぎて管理できなかったり、そういう理由で諦めた物件も多かったです。そういう物件って、案外おいしいんですよね。利回りも悪くないし、条件も悪くない。でも、動けなかった。それが最近、ある不動産屋と知り合うことがあって、ちょっと投資の話をする機会がありました。その中で、「こういう物件があったら、紹介してくれるとう

こんにちは。最近の活動報告です。2週間前に知り合った投資家のBさん。実はこの2週間、密に連絡を取り合いながら、物件の選定から買い付けの判断まで、さまざまな話をしてきました。そしてついに……！Bさんが初めての物件購入に踏み切ることができました！買い付け証明を提出し、売主さんとの合意も得られて、成約目前という状況です。（※決裁はこれからですが、ほぼ確定）なぜこれが実現できたのか？それは、私が普段から大切にしている「理念」をしっかりと伝え、共感してもらえたからです。ただ物件の話

こんばんは、タマネギカメラです。知人と不動産の話をする機会がありまして、アドバイスを含め不動産の話をしました。その方の話は以下の通り築7年くらいの戸建て。ローンが払えなくなったので、売却したいとのこと。不動産屋に物件査定をしてもらうらしい。いろいろ話を聞いていくと、ローンの残債が払えるのであれば売却したい。できれば高値で。でも場合によっては、ローンを何とか支払う又は返済猶予してもらって住み続けたい。査定は複数の不動産屋へお願いするらしい。なるほど、このような

こんばんは、タマネギカメラです。このブログを書いてはや数年。かなり記事書いてきました。アクセス履歴を見ると、かなりコアな方が訪問してくれています。一般受けしない記事なのはよくわかります。さて、今まで私のかいた記事で何か質問ありませんか？過去の記事で、コメントつけてくれれば回答したいと思います。他の方も見れる形での回答にできれば、皆さんのためにもなるのではないでしょうか。不動産投資は、理念・ビジョンが重要です。不動産投資理念私を通して不動産投資にかかわっ

こんばんは、タマネギカメラです。最近いろいろな人と話して分かってきたことですが、不動産投資の経験が浅い人ほど、自分の欲しい物件がわかっていない。ほしい物件がわからないから、物件を購入することができない。このようなジレンマに陥っているように思います。どのあたりで物件を探していますか？と聞くと日本全国と答える初心者の方が多いです。日本全国の物件を投資対象としたら、物件が多すぎます。絞れません。つまりどんな物件がその人にとって「良い物件」なのか、判断基準がない

続きです。なぜ不動産屋は私に安く物件を納得の上で譲ってくれたのでしょうか？まず不動産屋が安く物件を手放した理由今回の物件は不動産屋の社有物件ではなく、個人所有の物件。その社長曰く、家庭の事情ですぐに資産を処分しなければならないとのこと。家庭の事情？資産を処分？→財産分与（これは私の推測です）なるほどなるほど。理由は何となくわかりました。でも、売却理由は取引には必要ないことですので、それ以上聞くのはプライベートなのでやめておくことにしました。とにかく、すぐに

こんばんは、タマネギカメラです。私はプロの不動産投資家です。しかし、宅建を持っていないので不動産の素人です。素人→宅建業もってない（情報が少ない）プロ→宅建業を持っている（情報が多い）整理すると私は素人の中のプロということになります。情報弱者である素人の私がプロである不動産屋から格安で戸建てを譲ってもらうことができました。物件概要ターミナル駅から2キロほどの高級住宅地。一般中古戸建価格1500万円だったのですが、実際購入したのはなんと710万円私の購

こんばんは、タマネギカメラです。最近は不動産屋と雑談するくらい仲良く付き合っています。そんななか、とある物件がありました。築古平屋。セメント瓦。汲み取り。なかなかパンチがある物件でした。家賃は頑張って5万円程度（実際は4万円くらいだと思います）駅から徒歩18分くらい。賃借人はつくとは思いますが、利回り考えたらあまり高く購入することはできない。将来的な屋根の修繕も考えると、高い金額で買うことはできません。不動産屋と金額を詰めたところだいたい80万円くらいが限界。

こんばんは、タマネギカメラです。不動産関係でいろいろな人に出会います。そんな中で、不動産投資手法（技術・ノウハウなど）や個人情報など、自分のことを全く話さない人に出会うことがあります。おそらく自分の技術を盗まれないように警戒しているのだと思われます。（別に悪いと言っているわけではありません）そんな人を観察していてわかってきたことがあります。技術を盗まれないように警戒している人は、技術を盗みに来た人なのでしょう。自分が技術を盗もうとしているわけですから、盗まれないように警戒

こんばんは、タマネギカメラです。不動産屋より物件紹介あり。業販物件(つまり売主が不動産屋）築30年程度の戸建て。最寄り駅2㎞くらいと少し離れていますが、最寄り駅はとても良い駅。土地価格は、路線価の2倍くらいで取引されるのが普通。紹介されて物件に行ってみると、リフォームはきれいにされていました。手直しするところはありません。しかし、なんと室内には残置物が・・・ただ、今回の残置物、ちゃんとした家電なので、残地というよりは、資産とみてもよさそうです。ドラム式洗濯機とか、購

こんばんは、タマネギカメラです。最近いろいろな営業電話が来ます。本日来たのは物上げの営業電話。「たまねぎカメラさん所有の○○マンション買いたい人がいます」と言ってきたので私が「物上げですか？いやいや、買いたい人がいるは嘘じゃないですか？」というと「じゃあ結構です」と相手から切られてしまいました。営業電話ですよね？せっかく会話したのですから、食いついてきたほうが良いと思います。それとも、格安で買いとる取引をするつもりだったのか条件次第では売契結んでもよかったので