フィリピン不動産投資

フィリピンで不動産を購入する時、日本とは流れや用語が大きく違います。ここでは、ブレビルド（Pre-selling）物件の購入ステップをわかりやすく解説します。私自身、何度も販売・引き渡し・売却を経験しているため、現地ならではのリアルなポイントもお伝えします。①まずは「物件を決める」フィリピンでは、中古市場や新古市場もありますが外国人が現金一括ではなく試しに購入してみようかな！って思える購入方法が「完成前販売（Pre-selling）」です。立地・周辺環境・開発会社・将来性・仲介業者な

日本より安い？高い？実際に住んで感じたリアルな価格事情今は行ったり来たりですが私は昔を比べてしまい。。。何かしょんぼり。近年、日本では物価高騰のニュースが続き、家計への負担が大きくなっています。一方で「フィリピンは物価が安い」というイメージが強いですが、実際に暮らしてみると日本より安いもの・高いものがハッキリ分かれていると感じます。私は2024〜2025年にかけてフィリピン（主にマニラ・BGC・Makati）に滞在し、さら地方にも足を運んで感じたことを残します。■水（ミネラルウォー

フィリピン、マニラでは昨日から台風で暴風警報が発令のようでマニラのAirbnb民泊運営では台風による直前キャンセルもありましたが昨日、今日ともにチェックイン、チェックアウトのゲストがいてクリーナーの皆さんは大丈夫かと、グループチャットを見てみると暴風警報発令にも負けず、清掃業務を頑張ってこなしながら無事のようで安心しました。ホスト・清掃員グループチャット内容16:59（日）アイカ（ホスト）:みんな気をつけて。超大型台風（UWAN）が広範囲で洪水や地滑りを引き起こす恐れ

2014年、フィリピン・マニラベイエリアでコンドミニアムを購入したときのこと。販売担当のフィリピン人女性が、にこやかに言いました。「マニラベイが見えるバルコニー付きの部屋はとても人気ですよ。」私は夕陽にそこまでの関心はなく、「夕陽を見て“ああ、沈んでいくな”と思う程度」でした。でも彼女にプッシュされるがままに、他の部屋より約30万ペソ高い「マニラ湾ビュー」の部屋を購入しました。物件完成後、賃貸に出しても特別に家賃が高くなることもなく、むしろ「プールが見える方が好き」という

💡2011年プリセール価格水準のままの転売物件現在、マンダルヨンにあるAcquaPrivateResidencesの一部転売物件が、なんと2011年当時のプリセール価格とほぼ同水準で販売されています。当時の1BRユニットは約27〜32㎡で₱2.8〜₱3.3M（₱103k/㎡前後）。そして今回の転売物件は、₱2.89M（27㎡）。つまり、14年前の価格で今購入できるという驚きの案件です。🏗️プリセールとの大きな違い：すぐに収益化できるプリセール物件では、完成まで3〜

マニラのAirbnb民泊でゲストから、『シャワーに入れない』とメッセージがありました。アメリカから来たゲストで、シ話を聞いてみると、その理由はバスルームのスライドドアが狭すぎて身体が通らないというものでした。シャワーのスライドドアのサイズゲストとホストとのやりとりの和訳ゲスト本当に、シャワーに入る入り口がどれだけ小さいかを、あなたのリスティング（掲載内容）に書いておいてほしかった。なぜなら、僕はそのドアを通れないんだ。このコンドミニアム内で、他の部屋はあ

〜ハーグ条約加盟国ならではのワンストップ手続き〜今日はフィリピンで書類を使うときに必ず必要になる、「認証」や「アポスティーユ」についてご紹介します。不動産の契約書、委任状、ビザ関連など……どんな公的な書類でも、フィリピンでは認証が必須なんです。---✍️フィリピンで署名した場合フィリピン国内で署名を行った場合は、そのまま現地の公証人（NotaryPublic）で認証を受ければOK。公証が完了すると、その書類は政府機関や銀行などでも正式な法的効力を持つようになります。---

先日、知人（フィリピン人）が所有しているRockwellLorraineTowerのペントハウスを内見してきました。なんと394平米という広さ！間取りは、4ベッドルーム・1メイドルーム・エンターテイメントルーム通常のキッチンとメイド用のダーティーキッチン・３台の車が駐車できるパーキングという贅沢な構成です。リビングは吹き抜けのように開放感があり、大きな窓からはロックウェルの街並みを一望できます。夜になると、高層ビルの灯りがキラキラと反射して、とてもロマンチックな雰囲気に。エ

フィリピン・マカティの中心、AyalaAvenue（アヤラ通り）にそびえる「TheEstateMakati（ジ・エステート・マカティ）」。友人がここのプロジェクト（デベロッパー）へ転職したので話を聞いてみました。このレジデンスは、フィリピンの二大デベロッパーであるSMDC（SMデベロップメントコーポレーション）とFederalLandによる旗艦共同プロジェクトで、建築デザインは世界的建築事務所Foster+Partners（英国）が手がけています。フィリピンに

AirResidences（マカティ）のリアル収益事情賃貸vsAirbnb、どっちが得？背景マカティやマニラベイエリアのスタジオ・1BRユニットは空室率が上昇中。借り手を確保するために家賃を下げざるを得ず、値下げ競争が続いています。このため、賃貸からAirbnb民泊へ方向転換するオーナーも増加しています。今回は、フィリピン、マカティの商業中心エリアのSMDCプレミアコンドミニアムAirResidencesの１BR物件での賃貸vsAirbnb民泊運用の収益事情を考察してみ

はじめに「フィリピンの銀行ローンは金利が高いから不利」と思っていませんか？確かに、年6〜8％という数字だけを見ると割高です。ですが、今のフィリピン市場には「高金利でも買う価値がある物件」が存在します。それが格安転売物件です。1.なぜ格安転売物件が増えているのか？過去10年間でコンドミニアムの供給が急増コロナ禍で外国人オーナーが帰国・撤退ローン返済が苦しくなった地元オーナーが売り急ぐケース多数結果：相場より20〜40％安く買えるユニットが市場に出回っています。2.高金利ロ

フィリピン・マニラで不動産投資を検討している方が必ずと言っていいほど悩むのが、「マカティとBGC（ボニファシオ・グローバルシティ）、結局どっちがいいの？」という問題。私も最初の物件購入前は、何度もこの2つのエリアを行き来しながら比較検討を重ねました。この記事では、2025年現在の現地情報と、私の実体験ベースで、投資目線と居住目線から両エリアを比較してみたいと思います。🏙️エリアの特徴：マカティとBGCの違いとは？項目マカティ（Makati）BGC（Bonifacio

フィリピン・マニラでAirbnb運営をしています。最近、RockResidencesでまたもやトラブルの連続でした…。今回は、その一部始終と、意外な結末について共有します。📅7月9日：チェックインの翌朝から異変…📅日時：7月9日🏠ユニット：RockResidences👤ゲスト（Arnelly）8:54AM：「マム、おはようございます。ストーブに問題があるのか確認したかったんですが？昨日使ったときは問題なかったのですが、今朝使おうとしたら電源が入りません。」

今ではAIやSNSで情報をすぐに得られる時代になりましたが、私がフィリピン不動産について勉強を始めた頃には、そんな便利なツールはありませんでした。正直に言って、現地の税務署に行っても、弁護士に相談しても、プロと言われるブローカーに会っても、「これが正解」と言えるような情報にはなかなか出会えませんでした。担当者の気分や都合によって回答が変わることもしばしば。ルールが存在しているようでしていない、そんな印象を強く持ったのを覚えています。そんな中で、私が実際にとても参考にさせていただいたのが、

「フィリピン」と聞いて、どのようなイメージをお持ちでしょうか？物価が安い、新興国、リゾート地……確かにそれらはかつての“フィリピンらしさ”だったかもしれません。しかし、今のフィリピンは全く違います。世界中にいるフィリピン富裕層が自国に注目する都市開発と高級不動産市場が拡大しています。なかでもマニラ首都圏・BGC（ボニファシオ・グローバル・シティ）は、過去20年で進化を遂げています。■BGC南部に誕生―富裕層向けレジデンス「AureliaResidences」その中でも、究

12年前に描いたフィリピン移住計画、いま振り返ると──2013年、私は40代半ばでした。このアメブロを始めたのも、その頃。当時から描いていた「フィリピン移住計画」。それから12年経った今、改めて当時の思いと現在の状況を振り返ってみたいと思います。①フィリピンへの訪問頻度2013年当時：仕事で1〜2か月に一度フィリピンへ訪問。2025年現在：今も仕事で1〜2か月に一度、あるいはほぼ毎月のペースで訪問中。もはや「訪問」ではなく、生活の一部のような感覚になっています。②

フィリピンの日本人が多いコンドミニアム～BGCエリア（BonifacioGlobalCity）■はじめにフィリピン・マニラ首都圏の中でも、近年特に注目されているのがBGC（ボニファシオ・グローバル・シティ）です。高層ビルや大型モール、国際学校が立ち並ぶこのエリアは、治安が良く、整った都市インフラが魅力。日本人駐在員やそのご家族、長期滞在者が多く住んでいることでも知られています。この記事では、BGCの中で日本人に人気のあるコンドミニアムや、住みやすさの理由、投資視点でのメリットなど

【フィリピン非居住者向け】不動産賃貸収入の所得税、どうやって納める？今回は、フィリピンに住んでいないけれど、フィリピン国内に不動産を持っていて、そこから家賃収入を得ている皆さんに向けて、「所得税の納め方」について詳しく解説していきます。そもそも、なぜ非居住者でもフィリピンで納税義務があるの？まず、大前提として知っておいていただきたいのは、フィリピンの税法では、「フィリピン国内源泉所得」に対しては、居住地を問わず納税義務が発生する、ということです。ここに関してはかなり長い間グレーな部分でし

🔥【格安デザイン物件売却希望！所有者は日本人】📍マカティ・PaseodeRoces（パセオ・デ・ロセス）フェデラルランドの物件です。25平米のおしゃれなデザインユニット駐車場付き！投資用にも居住用にも最適な一室です。引き渡し後内装には85万ペソほどかけています。キッチンラックが動く形式でアイランド式になり料理もしやすいワインボトルも入れられます。コンパクトな部屋ですが一応デスクも完備大きなクローゼットもあります。🏙所在地：MakatiCity,ChinoRoce

現在、私がコンサルタントを務めている会社では、フィリピン国内の不動産管理業務を10年以上続けています。特に今は、「一棟管理（BuildingManagement）」を本格的に始めるための準備を進めているところです。フィリピンでの不動産管理で特に難しさを感じるのは、「ルールがあるようでない」という現地特有な運用です。もちろん法律やガイドラインは存在しますが、実務ではそれが徹底されていなかったり、地域や担当者によって解釈や対応が異なるケースも少なくありません。たとえば、契約内容の履行や修繕・清

✨2017年購入価格以下！550万ペソ✨フィリピン・マカティ市の人気レジデンス「PaseodeRoces」より、超特価の物件が登場しました。家具付き・バルコニー＆駐車場付き、さらに名義移転のためのキャピタルゲイン税（6%）も含まれています。ご興味ある方はぜひメッセージください。表面予測6%〜です。物件名/PropertyName:PaseodeRocesデベロッパー/Developer:FederalLand住所/Address:ChinoRoces

〜AssessedValue（課税評価額）から見る正しい税額の出し方〜不動産を購入したあとに気になるのが、毎年発生する「固定資産税（RealPropertyTax：通称RPT）」。今回は、フィリピンの固定資産税の計算方法と、市役所での確認方法についてご紹介します。1.基本の計算式フィリピンでは、固定資産税はAssessedValue（課税評価額）に対して課税されます。この「AssessedValue」は、物件のFairMarketValue（FMV／市役所が定める市

最近、フィリピンのお客様から日本の不動産についてのお問い合わせが増えています。特に増えているのは、1億円以上の高額物件。中には5億円クラスのマンションについてのご相談もあります。日本円で“億”という数字を聞くと、やはり驚かれる方も多いかもしれません。しかし、同じ価格帯でも日本とフィリピンでは、物件のスペックや広さ、サービス内容に大きな違いがあります。たとえば、フィリピンで5億円相当の物件を購入すると、300㎡以上クラスの広々としたユニットに、ジム、プール、24時間対応のコンシェルジュが付い

フィリピンに関わって約15年、不動産投資や購入サポートを続けています。今回は、フィリピンの不動産購入における「返金の権利」を守る法律、RepublicActNo.6552（通称：MacedaLaw／マセダ法）についてお話しします。◆MacedaLaw（RA6552）とは？MacedaLawは、分割払いで不動産を購入した買主の権利を保護する法律です。特に「Pre-selling（完成前販売）」で購入した場合、まだ完成していない段階で支払いを続けることになります。もし途中

～マニラの民泊清掃スタッフが教えてくれたこと～昨年11月から、私はマニラでAirbnbによる民泊運営を始めました。順調にスタートを切れたものの、これまで民泊の管理や清掃は業者さんに一任していたため、今後もその形で続けていくわけにはいかないと感じていました。今月からは、宿泊者のチェックアウト後の掃除・洗濯を、個人の清掃業者さんに直接委託する形に切り替えました。その初めてのスタッフとなったのが、とあるマニラ在住のお母さんです。食事ができない日もある毎日彼女の家庭はとても厳しい状況にありま

不動産投資は、家賃というキャッシュフローで人生に自由が得られます。でも安易に始めるのは危険。まずは基礎知識を身につけて失敗しない不動産投資が大切です。「テーマ」の「【学び】不動産投資のノウハウ」から一連の記事をぜひご覧ください。マニラの状況前回の続きです。前回フィリピン不動産を購入しに行くと書きましたが、せっかくなのでフィリピンとマニラの現状を書いておきます。（メトロマニラの幹線道路C5沿いにできるコンドミニアム）前のブログでも書きましたが、海外不動産は「投資として

不動産投資は、家賃というキャッシュフローで人生に自由が得られます。でも安易に始めるのは危険。まずは基礎知識を身につけて失敗しない不動産投資が大切です。「テーマ」の「【学び】不動産投資のノウハウ」から一連の記事をぜひご覧ください。海外不動産を購入今週半ばからフィリピンに行ってきます。目的は賃貸用の不動産視察というか購入です。実は前に視察には行ってまして今回は購入。メトロマニラ（マニラ首都圏）の物件ですが、今マニラの物件は高騰しています。（フィリピンではコンドミニアムにプー

フィリピン、マニラのコンドミニアム、特にマニラベイ、マカティのスタジオ、１ベッドルームは現在、空室過多で賃貸料が下落中で、賃貸の表面利回りが以前の年10％以上から最近では、今購入してすぐに年10％の賃貸収益を得られる物件を見つけるのが困難な状況ですがそんな状況の中で、購入後の即賃貸利回り年10％→5年後15％、10年後の売却益2倍を見込めるマニラの超格安転売物件を紹介します。紹介物件物件名）AvidaTowersSucat部屋面積）21.2平米内装）家具付

先日、管理アシスタントさんからマニラベイの賃貸中の部屋のテナントの賃貸契約途中解約で退出との連絡があり、その数日後にもう一つの部屋も賃貸契約の途中解約でテナントが退出するとの連絡がありました。空いた部屋の一つは以前民泊を始めた後、収益が思うように得られずに長期賃貸に戻した経緯があり、テナントはその部屋で民泊をしていたので、簡単な修復と備品購入で民泊を始められそうで、もう一つの部屋は、以前このマニラベイが中国人で賑わっていた頃に需要の高かった従業員等ドミトリー仕様で、二段ベット2つ置いた部屋な

常識と偏見の正体こんばんは！てつやです！"投資"と言う業界には【偏見】がすごく多く存在します。もちろんそれもひとつの意見ですから否定はしません。ただ、偏見を述べる前に中身を見ようとしましたか？今日は、そんな偏見や常識の境目について書いていこうと思います❗️突然ですが、読者さんにお聞きします。"投資"と言う業界に対して「それ、非常識だよ」「それ、危ないからやめた方がいいよ」あなたは誰かにこう言われたことがありますか？あるいは誰かにそう言ったことは？