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こんにちは。今日も子育てと大家業に奮闘している佐山潤(さやまじゅん)です。真っ当な大家を自負する私ですが、たまに(3ヶ月に一回くらい)大阪地方検察庁から通知が来ます。もちろん私に対して何か大変な事を伝えるのでは無く、とある受刑者の方がきちんと刑を全うしている事を知らせてくれるものです。もう2年以上前になりますが、ある日突然管理会社から連絡がありました。「警察から連絡で、所有マンションの一部が破壊された」え?事情を聴いてみると、入居者の女性の方と痴情のもつれ的
From:ななころ2024年4月26日楽待コラムより「金利いくらで借りていますか?」年収1000万円未満、自己資金1000万円未満、土地も金融資産も無い普通のサラリーマンが、不動産投資を始めようと融資を受けようと思ったら、銀行はどのくらいの金利で貸してくれるのでしょうか?いきなり金利1%台で融資を受けている人はすごい!低くても金利2%前半、一般的には2%後半~4%台の金利からスタートする人が多いのではないでしょうか!?▼毎日3分!不動産投資メモ録#67高い金利
おはようございます。関西を中心に大家業に奮闘中の佐山潤(さやまじゅん)です。本日は所有する物件の入居者さんから、「IHのコンロが壊れて動かない」と連絡があり、交換作業に立ち会ってきました。IH交換でわざわざ大家さんが立ち合い!?大家業されてる方、されてなくても賃貸物件に入居されてる方なら、想像つくと思いますが、IHの交換で大家さんがやってくる、、、なんてふつうはないですよね。そうなんです。これくらいの簡単(作業時間2時間以内)な作業は、業者さんを手配して、その
おはようございます。今日の昼食をそばにするかラーメンにするかで、不覚にもめちゃくちゃ迷ってしまった、関西で大家業奮闘中の佐山潤(さやまじゅん)です。こんなちっちゃい事に迷う佐山ですが、迷わず「お金を出す方を選ぶ」と決めていることがあります。それは、賃借人さんを募集する際の追加費用です。どこかの大家さんも書いているのを目にしたのですが、大家さんの仕事は「判断」と書いているのを見て、その通り!と思った記憶があります。それに付随して、私はもう一つ
From:ななころ2024年4月25日楽待コラムより新宿まで1時間。交通の便も良く、住環境の良い場所にある賃貸マンションや賃貸アパートの家賃が軒並み2万円台。なかにはJR駅の徒歩5分、外観も綺麗で重厚なマンションタイプの賃貸物件が、家賃1万円台で出ていたりするから驚きです。この周辺の物件は軒並み家賃が下落しており、10年前15年前の半値以下になっている物件もあります。その原因は・・・▼毎日3分!不動産投資メモ録#65定員割れの大学続出...学生向けアパ
From:ななころ2024年4月24日楽待コラムより「不動産投資は知っているか知らないかで大きく差がつく世界」そのことを痛感したのは、1棟目の物件を購入した後でした。競売で落札してはいけない物件を落札してしまい大失敗。不安と恐怖で夜よく眠れなくなった時期もありました。あらかじめ想定できていれば事前に対処しようもありますが、知らないことに対しては対処のしようもありません。情報の価値の重さを知りました。そして、2008年ごろからブログを書くようになり、メルマガを書く
おはようございます。今日の昼食をそばにするかラーメンにするかで、不覚にもめちゃくちゃ迷ってしまった、関西で大家業奮闘中の佐山潤(さやまじゅん)です。こんなちっちゃい事に迷う佐山ですが、迷わず「お金を出す方を選ぶ」と決めていることがあります。それは、賃借人さんを募集する際の追加費用です。どこかの大家さんも書いているのを目にしたのですが、大家さんの仕事は「判断」と書いているのを見て、その通り!と思った記憶があります。それに付随して、私はもう一つ「計
おはようございます。モノの値段がどんどん上がるし、ポテトチップスはどんどん小さくなるのに、築古物件の家賃の値上げは全然スタンダードにならない。という事にバタフライエフェクトの遅さを感じている関西で大家業奮闘中の佐山潤(さやまじゅん)です。ちょうど先日の日経新聞に「物価高家賃にも波及」とありましたが、契約更新が自動で行われることが多い関西物件では、全体的な波及は少なくとももう少し先でしょうね。兵庫県にある物件で1室退去の連絡が来ました。ここんとこ、比較的各物件の経営
こんにちは。関西を中心に大家業に奮闘中の佐山潤(さやまじゅん)です。前回の続きです。(前編はコチラ↓)『3点ユニットとセパレート(前)』こんにちは。いわゆる腸活が好きで、「コーヒーが大腸がんの予防にいい」と聞いてコーヒーを飲んだら胃が気持ち悪くなってなんのこっちゃ、となってしまいました。関西を…ameblo.jp3点ユニットはお金がかかる、という話。絶句した私はそれでも正気を保って、「なんでそんなことになるんですか?」「このマンションの作り上、配管だけを変える、修繕
こんにちは。いわゆる腸活が好きで、「コーヒーが大腸がんの予防にいい」と聞いてコーヒーを飲んだら胃が気持ち悪くなってなんのこっちゃ、となってしまいました。関西を中心に大家業奮闘中の佐山潤です。3点ユニットとセパレートどっちがいいですか?と聞かれて3点ユニットと答える人は大阪東京の移動を夜行バスか新幹線のどっちで行くと聞かれて、夜行バス、と回答する人くらい少ないんではないでしょうか?(私は26歳くらいの時に東京から大阪に戻るときに「もう夜行バスに乗らないといけない人生を卒業
所有物件の退去対応を検討最中に、気になる物件がいい場所で出たので内見しました^o^ベタ基礎ではないですが乾いた土にシートがひかれ、白アリの心配は無さそうです^^築古でまたまたキッチンDIYが必要かもしれませんが、リビングと合わせて広々とした印象があります。壁紙は全体的に貼り直しですが、そこは対して問題ではありません。トイレはリフォーム済みでいい感じです^^2階洋室もリフォーム済みで大きなクローゼットも魅力的見ての通り残置が大量で一部吹き込みによる雨漏りもあり、その分は希望売却価格
From:ななころプライベートオフィスより◆不動産投資相談への回答今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。===質問===新築RC一棟物件のチェックポイントお世話になります。東京在住のあきと申します。■相談内容(できる限り具体的に)新築RC一棟物件のチェックポイントについてみんなさんの意見を頂きたいです。①築古RC一棟物件だと、沈下しているかどうか、亀裂があるかどうか、水漏れしているかどうか、タイルが浮いているかどうか…いろい
こんにちわ。築古不動産ポジマイ大家@東海仁智(まさとし)です本日19:00に配信するメルマガのタイトルは・・・入居直前で見落としがちなことこの繁忙期で何軒か入居が決まりました気持ちが浮かれて忘れがちな手続きがあります今回は入居直前に忘れがちな手続きについてお話したいと思いますよかったら読んでみてね~いつもブログ更新してますがこのメルマガでは具体的に詳細についてお話しさせていただいてますラボで
From:ななころ2024年4月23日楽待コラムより暁建設の突然の倒産のニュースが報じられてまだ日が浅いですが、建設業界全体が前代未聞の深刻さに陥っているのをご存知でしょうか。帝国データバンクが今年1月に報じたところによると、2023年に発生した建設業者の倒産件数は1,671件で、前年比+38.8%と急増しています。暁建設だけの問題ではないのです。さらに、先月3月には楽待新聞でも取り上げていましたが、建設業界大手の清水建設も330億円の赤字を計上。当初は
こんにちは。桜の開花とともに花粉症も真っ盛りですが、ランニングしてヨーグルトを摂るようにしたら、今年は花粉症の魔の手から割と逃れている関西を中心に大家業奮闘中の佐山です。タイトルの件ですが、いきなり私なりの結論ですが、それはもうずばり、営業力です。結局これに尽きると思います。管理会社の営業力って何かといいますと、とにかく空室が出たら埋める力の事です。先日私の所有する兵庫県にある物件で空室が出ました。この物件、今のところあまりメンテナンスにも費用がでず、ファミリー
From:ななころ2024年4月22日楽待コラムより子供(6歳、3歳)に発達障害があり、療育のために仕事(看護師)をやめて、なるべく子どものために時間を費やしたい。一方で、数年分の生活費はなんとかなりそうなものの、仕事をやめてしまうと当然ながら融資を受けずらくなり不動産投資が難しくなる。それでは、仕事をやめずに融資を受けて不動産投資すした場合、目標のCFに到達するまでには、どのくらい投資(≒借金)をすればたどり着けるのか????発達障害は早期にきちんと療育すれ
From:ななころ2024年4月19日楽待コラムより2年ほど前、物件を購入しました。地方の築40年の中規模RCです。利回りは20%以上ありましたが、空室が多くまだリフォームもされておらず、それはそれは酷い状態でした。部屋の間取りは50平米の3DK。バブル期に大量に建てられた公団のような物件です。写真を見ていただくと分かりますが、なかなかの状態です。。。汗前回の記事でお伝えした通り、私のような地方高利回り投資スタイルの場合、「リフォーム費用をどうやって安くおさえるか
応援していただけると励みになります!テーマ動画(不動産VS株式投信)不動産投資のメリットとインデックス投信積立のデメリットでお話を組立ているので不動産投資の方が良く思えるような動画構成になっています。ロジックとして間違った話ではないし不動産投資に向いている人にはやる気が出る内容になっています。不動産賃貸業はインデックス投信積立よりもかなり作業量が多いです。また、自己資金、サラリーマン属性や税務会計・建築・リフォームの知識や法的知識も求められます。参考記事(イン
From:ななころ2024年4月18日楽待コラムより2年ほど前、物件を購入しました。地方の築40年の中規模RCです。利回りは20%以上ありましたが、空室が多くまだリフォームもされておらず、それはそれは酷い状態でした。部屋の間取りは50平米の3DK。バブル期に大量に建てられた公団のような物件です。写真を見ていただくと分かりますが、なかなかの状態です。。。汗購入当初から各部屋のリフォームは大きな課題でした。「いくらかけてどこまで直すか・・・」そこで・・・
From:ななころ2024年4月17日楽待コラムより物件を買うと、毎年4月に届くようになる「資産明細書」と「固定資産税納付書」。封を開けながら「これで資産家の仲間入り!」なんて誇らしく思うのは一瞬。固定資産税の高さに涙が出てきます。そして、前回の記事では、「固定資産税額は間違っていることが頻繁にある」ということをお伝えしました。もう役所のスタンスからして、「間違っている前提」なんです。そこで、固定資産税額が間違っていないかチェックしてみたんです。すると・・・
From:ななころプライベートオフィスより◆不動産投資相談への回答今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。===質問===属性の融資について質問とタイミング初めまして、大阪在住の者ですが、属性についての融資についての質問です。初心者なので、言葉、文章が見にくいかもしれませんが、どうぞよろしくお願いします。不動産投資を考えて、築古戸建て(現金決済)相続で借地権築古戸建て所有、住宅ローンで1000万ほどのローンを組んでおり、いまは住宅
こんにちわ。築古不動産ポジマイ大家@東海仁智(まさとし)です本日19:00に配信するメルマガのタイトルは・・・銀行が最重要視するのは現預金残高来期の融資戦略を練っていますそのための勉強を進めていますが一番基本の部分を書いてみましたよかったら読んでみてね~いつもブログ更新してますがこのメルマガでは具体的に詳細についてお話しさせていただいてますラボでもお話してますが不動産投資の手順ってマインド
From:ななころ2024年4月16日楽待コラムより今年もやってきてしまいましたね。毎年桜が散るころにやってくるアイツです。。。そう、固定資産税の納付書。エリアによって多少にズレはありますが、みなさんのところにも届きだしているのではないでしょうか。私はRCばかりを持っていますが、本当に固定資産税が高い。高すぎる。木造が羨ましい。しかも家賃は上がっていないのに、税額上がっていませんか!?他の不動産投資家さんに比べたらまだ少ない方ですが、固定資産税の支払いだけで数百
From:ななころ2024年4月15日楽待コラムより毎週月曜日は、「楽待相談室」に寄せられている質問への回答を抜粋して、同様の悩みを持っている方にも参考になるよう補足して解説していきます。今回取り上げる質問は「2024.4.8都内市部築年数20年弱利回り8%の物件の融資付け」という相談を取り上げたいと思います。【楽待相談室】不動産投資専門Q&Aサービス【楽待不動産投資相談室】は国内最大の不動産投資サイト楽待による、不動産投資に特化したQ&Aサービスです。ファーストロジッ
From:ななころ2024年4月12日楽待コラムよりすでに耳にされた方も多いかと思いますが、JR東日本が銀行に参入するニュースが報じられました。その名も「JREバンク」。今年5月9日より満を持して(?)サービス開始となります。「電車賃が4割引」「グリーン券無料」といった鉄道会社ならでは強みを活かした特典がわんさか盛り込まれており、詳しい内容が気になるところです。また、私たち不動産投資家にとっても、JR東日本が銀行に参入することによって、どんな恩恵があるのか興味が湧
From:ななころ2024年4月11日楽待コラムより連載でお届けしています。「平凡サラリーマンの不動産投資戦略<エリア戦略編>」シリーズパート5です。最終回となります。当時は(今でも?)、不動産投資におけるエリアマーケティングについて解説した書籍や情報がなかったので、私にとってしまむらのエリア戦略は実に参考になりました。さらに、しまむらの出店戦略はそれだけにとどまりません。しまむらのドミナント戦略にはプラスアルファがあるんです。ここが”ミソ”と言ってもいいかもしれません
http://toyokeizai.net/articles/-/168658サラリーマン大家がはまる落とし穴についての記事です。東洋経済で特集がありました。
From:ななころ2024年4月10日楽待コラムより連載でお届けしています。「平凡サラリーマンの不動産投資戦略<エリア戦略編>Part.4」シリーズです。前回のコラムでは、地方出店で業界No.2の地位を確立していった、しまむらのエリア戦略についてお話ししました。しまむらのエリア戦略は、業界No.1の強者ユニクロとは真逆の戦略を取り、地方に根下ろした小商圏での出店です。私のような地方高利回り投資スタイルには絶好のモデリング対象でした。さらに、しまむらの戦略はすごく
新築ワンルームマンション投資にカモられる年収500万円以上のサラリーマンインターネットで新築ワンルームマンション投資を誘う広告を見かける。その内容はこうだ。“人生の折り返しを迎える40代、年収も1,000万円を超えるサラリーマンも多い。ところが所得税の税率が上がり始める場合も多く、収入の増加が難しくどうしたらいいのか?副業もオープンになる昨今だが、本来の仕事が忙しくてなかなか副業ができない人も多く。そんな年収500万円以上のサラリーマンの資産形成に向いているのは新
From:ななころプライベートオフィスより◆不動産投資相談への回答今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。===質問===都内市部築年数20年弱利回り8%の物件の融資付け度々お世話になっております。もう2年以上物件を探していますがまだ1件目が買えておりません。■相談内容下記物件について購入を検討しています。融資期間と金利が絶妙に微妙にならざるを得ない物件であると感じていまして、いくつか金融機関に打診はしているのですが、諸先輩方でした