CM方式

【キャリア回想】「君は建築屋だろ。なぜ図面を描かない？」——私を救ったアメリカでの学びと、新たな覚悟泥と書類に埋もれた日々、「処理係」への諦め転職後、建売住宅の仕事に携わって五年が経っていた。三重の名張を皮切りに、桜井、生駒、奈良……。次々と立ち上がる広大な住宅地の開発プロジェクトは、地図上の空白を埋めるように、数字の上では成功を収めていた。しかし、現場の泥と終わりの見えない書類の山に囲まれ、図面を通して住宅一つ一つに向き合う時間を失い、私の心はすり減っていく一方だった

「あなたは、建築の仕事をしてきたのでは？」初めて私の話を聞いた人から、よくそう言われます。実際、多くの方にそう思われてきました。それもそのはず、私のキャリアはプレハブ住宅の研究から始まり、不動産会社では設計や計画に携わってきたのです。けれど、人生の後半からは「私はコンストラクション・マネジメント（CM）を仕事にしています」と答えるようになりました。少し禅問答のように聞こえるかもしれません。今も一級建築士事務所を開設していますが、いただく仕事はほとんどがCM方式によるもの

かつて「定年＝楽隠居」と言われた時代がありました。しかし、団塊の世代が75歳を迎えた今、その言葉はもはや死語なのかもしれません。医療費負担の増加、制度の変化、そして定年後の孤独──。それでもなお、自分らしい老後を模索する人々がいます。医療制度の変化と団塊世代の影響75歳以上の後期高齢者の医療費負担が、これまでの1割から2割へと引き上げられました。この背景には、人口の多い「団塊の世代」が75歳を迎え、政府の医療費負担が急増するという事情があります。年金、健康保険、介

2017年1月、マンション大規模修繕の業界に激震が走りました。国土交通省が発表した通知が、業界全体で不正が行われているという問題を浮き彫りにしたのです。特に、設計コンサルタントへのキックバックが大きな問題となっています。現在、マンション大規模修繕の実施方式には、責任施工方式と設計監理方式があります。これは、設計と施工を一括で行うか、分離して行うかの違いです。また、少数ながら、コンストラクション・マネジメント方式（CM方式）や価格開示方式を採用している管理組合も存在します。価格開示方式は、C

コンテクスト【context】という英語辞書では、文脈、脈絡、状況、背景、前後関係と書かれています。私は、コンテクストという言葉をよく使います。一つ目は「背景」、二つ目は「文脈」です。一つ目の「背景」は、前回のブログのテーマです。それでは、二つ目の「文脈」についてこの「文脈」を表すコンテクストは、コミュニケーションの概念です。アメリカの文化人類学者、エドワード・T・ホールは、「ハイコンテクスト文化とローコンテクスト文化」という分類法を唱えました。この分類法によ

数年前、NHKで『定年後』をテーマで特集番組を放送していました。『関西熱視線』という番組でしたから、関西だけの放送かもしれません。「定年後５０歳からの生き方、終わり方」という書籍の著者、楠木新さんも出演されていました。番組の冒頭に、スーパーマーケットの椅子に座って読書をしている団塊の世代らしい男性の姿が写しださていました。典型的なサラリーマンの定年後の姿という風景です。そのうち「なんとか族」という名前が付くかもしれません。解説の方は、

今国会で区分所有法改正の審議が行われています。マンションの将来には重大な問題が潜んでいます。鉄筋コンクリートのマンションは木造住宅よりも寿命が長いとされていますが、いずれは寿命を迎えます。一棟の建物に多数の区分所有者がいるため、建て替えには煩雑な手続きが必要です。そこで、マンションの長寿命化と建て替え、敷地売却を両立させる方策が模索されています。若い区分所有者にとっても避けて通れない問題です。マンションの長寿命化の一つであるマンション大規模修繕工

コンストラクション・マネジメント方式（CM方式）をご存知でしょうか？CM方式とは、発注者が設計者や施工者以外にコンストラクションマネジャー（CMr）を雇い、CMrが設計者選定や設計段階・工事業者選定や工事段階などの発注者への助言や発注者業務などを行う手法のことを指します。アメリカで確立したプロジェクト実施方式で、プロジェクトの工期遅延や予算超過などを防止するため、マネジメントを専門に行うCMrが、発注者、設計者、施工者と一体となってプロジェクトの全般を運営管理する方式です。

国家的なプロジェクト、大企業のプロジェクト、そしてマンションの大規模修繕のプロジェクトには、有効で透明性のあるマネジメントが必要です。マンション大規模修繕のプロジェクトは、多額の費用と時間をかけて行われ、その成果が長期にわたって影響を与えるものです。そのため、管理組合は有効で透明性のあるマネジメントによって、マンションの目的を達成し、住民の信頼を得ることが重要です。建設に特化したマネジメントは「コンストラクション・マネジメント（CM）」、改修や修繕に特化したマネジメント

私が電鉄系不動産会社を『定年』したのは１３年前です。その時、管理会社に出向をして役員でしたのて、定年後に転籍という事になりました。電鉄会社的には、総合職では、私の生まれ年では、６２歳まで、１年先輩は、６０歳で完全に退職という不文律がありました。私は、その時点で国土交通省の補助金事業の主査していましたので、６３歳までは現役を続ける必要がありました。しかし、６１歳になったときに社長から、「来年の誕生日で退職してもらうことになりました」と告げられました。

注文住宅や建売住宅！インターネットで「欠陥住宅」と検索すると検索結果の多いことに驚きます。私の仕事柄、住宅の欠陥住宅問題をよく耳にします。一大決心で建売住宅を購入したり、期待を込めて注文住宅を建てたりした家族にとって住宅の欠陥は、大変なトラブルです。一流の住宅メーカーや不動産会社だからといって、欠陥住宅がないとはいえません。欠陥住宅の問題の実態は？国民生活センターによれば、新築物件の約３０数％に建築上の問題があると推測されているそうです。あなたの住宅が欠陥住宅になってし

近年、日本でも発注者がコンストラクション・マネジメント方式（ＣＭ方式）を採用し、発注者側のマネジメントを外注することが増えてきました。これは、新築工事でも改修工事でも同じです。私は、ＣＭ方式がより有効的に機能するのは、改修工事であると考えています。改修工事の方がよりマネジメントが必要だと思うからです。リノベーション・マネジメント方式（ＲＭ方式）という言葉があります。ＣＭ方式の中で改修に特化したマネジメントのことを「リノベーション・マネジメント方式（ＲＭ方

私は、これまでプレハブ住宅の研究、不動産会社で設計・計画を行ってきました。そして、人生の後半になって、コンストラクション・マネジメント（ＣＭ）を仕事としてきました。「いやいや、あなたは、建築の仕事をしてきたのでは？」と言われる方が多いかもしれません。その通りですが、ある時期から「私は、コンストラクション・マネジメントを仕事にしています」と答えるようにしていました。なにか禅問答のようです。・・・「ＣＭ方式」という言葉をご存じでしょうか？

大規模修繕を行う方式は、設計監理方式や責任施工方式が一般的です。最近、価格開示方式が登場して話題を集めていますが、このブログでは、設計監理方式について。設計監理方式では、まず、建築設計事務所や管理会社のことを「設計コンサルタント」と称します。何故、「設計コンサルタント」と言いますと、管理組合の意思決定の支援をするからです。・・・設計コンサルタントは、改修設計、数量積算をして、仕様書などを作成します。これらを総称して「設計図書を作成する」と言いま

あなたの注文住宅や建売住宅が欠陥住宅になってしまう可能性は、決して低くありません。国民生活センターによれば、新築物件の約３０数％に建築上の問題があると推測されているそうです。私の経験からいえば、注文住宅では、欠陥住宅騒動が発生する要因の多くが設計時からその伏線があります。施主には、それぞれ家族の価値観があります。また、家族間でも価値観が違います。ですから、設計者は、家族間の意思の疎通も大切です。また、施主からの要望を確実に受けることは必要ですし、ころころ変わったりし

私にも、不動産会社の建築技術者という立場で、自分の仕事のありようを模索していた時期がありました。そのような３０歳代前半の私に、アメリカへの長期出張の話が持ち上がりました。サンフランシスコに滞在していたときに、「ＣＭ方式」を知りました。それから、もう少しで４０年が経過します。出張から帰国し、自分なりにＣＭ方式を研究するなかで、私の仕事に対するスタンスが固まりました。日常の仕事では、ＣＭ方式をかなり実践していました。しかし、私は、それがＣＭ方式である

マンション大規模修繕工事の実施方式は、設計監理方式と責任施工方式が一般的です。設計監理方式は、近年、談合や紹介料などが問題だとして、国土交通省やマスコミが警鐘を鳴らしています。責任施工方式は、マンション管理会社が元請会社になる場合がほとんどです。マンション管理会社は、「元請会社として活躍している工事施工会社に一括で丸投げ」がほとんどです。その点からいえば、責任施工方式は、説明責任や透明性の面ですこし疑問に感じます。そこで、お勧めするのが価格開示方式で

「オープンブック方式」という言葉を聞いたことがあるでしょうか？建設用語集｜アーキブックには、下記のように書かれています。「オープンブック方式とは工事や設計業務等を発注する際、発注先となる業者を決める発注方式の一つ。オープンブック方式は元請業者が発注者に対して、専門工事業者への発注金額など全てのコストに係る情報を開示し、その内容について発注者または第三者が精査する方式」このオープンブック方式ですが、施工者や下請会社に余分な業務が増えたり、発注者の手間が増えたりしては、普

私がＣＭ方式（コンストラクション・マネジメント方式）を学んでから３５年が経過しました。日本でのＣＭ方式が活用されだしたのは、１９９０年代からですが、初期は、「ＣＭ方式は、分離発注である」とう議論がありました。今でも、多くのプロの方がそのように思っておられるのには驚きです。地方に行きますと、行政の方でも、まったく知らないか、分離発注と言われることが多いです。そのような状態ですと、一般の方が「ＣＭ方式」なんて言葉を知らないのが当然でしょう。私は、ＣＭ方式にたずさわ

政府が「７５歳以上の後期高齢者の医療費負担金１割を２割負担に上げる」という報道がありました。人口の多い「団塊の世代」が７５歳になることで政府の医療費負担が膨大になるということが一因のようです。どうも団塊の世代が年を経てその年代に達した時点で制度が変わるようです。年金、健康保険、介護保険・・・▪▪▪２年ほど前でしょうか？NHKで『定年後』をテーマで特集番組を放送していました。『関西熱視線』という番組でしたから、関西だけの放送かもしれません。「定年後５０歳

分譲マンションは、区分所有というある意味、特殊な所有形態から管理組合が否応なしに組織されます。管理組合は、区分所有者で構成され、実施機関として理事会が総会の承認を得て業務を行います。管理組合は、区分所有者の集まりであり、区分所有者に説明責任が課せられています。そのために、目先のお金に敏感です。長い目で物事を見るためには、素人の集まりである理事会は、何らかの支援を受けないと立ち行かない状況に陥っています。その支援を提供するのが管理会社です。大規模修

相模原市中央区、緑区の英会話教室HELLOENGLISHFELLOWS!相模原市韓国語レッスンチェミサマ語学レッスンLagteriaです。今日9月7日はCMの日。ラジオで初めて、CMソング付きのCMが流れた日だそうです。レッスンで、「どうしたら覚えた単語を使えるようになるでしょう？」と質問を頂く時に、提案するひとつが、CM方式。テレビやラジオのCMってそこに神経を集中していなくても、何度も耳にしているうちに、CMソングを覚えてしまったり、口ずさんだりして

ピュア型？ＣＭ？建設業界でよくあるカタカナ、横文字が羅列されているニュースです。ピュア型ＣＭを自治体に／活用ガイドラインを策定／近く公表、相談体制も整備、国交省建設[産業]新聞http://kensan-news.com/index.php「ＣＭ方式とは？」https://www.rise-jms.jp/blog/?p=675※国土交通省ＨＰより要するに、全国の市町村の役所・役場では、工事を発注するにも技術者が不足しているので、設計から工事完成まで、民間業者（建設コンサル

コンテクスト【context】という英語があります。辞書では、文脈。脈絡。状況。背景。前後関係。と書かれています。私は、コンテクストという言葉をよく使います。一つ目は、「背景」です。二つ目は、「文脈」です。一つ目の「背景」は、前回のブログのテーマです。それでは、「文脈」について。この「文脈」を表すコンテクストは、コミュニケーションの概念です。アメリカの文化人類学者、エドワード.T.ホールは、「ハイコンテクスト文化とローコンテクスト文化」という分類法を唱

昭和４９年の建築基準法の改正でツーバイフォー工法が一般に開放されました。それまで、ツーバイフォー工法を採用していたハウスメーカーは、建設省の大臣認定を個別に取得にとっていました。それまで、クローズドブックだったツーバイフォー工法がオープンブックされたことになります。私は、新人時代にこの出来事に出会いました。因みに、Weblio辞書によれば、openbookとは、主な意味として、「明白なもの、何の秘密もない人...」と書かれています。一方、clo

ＮＨＫのクローズアップ現代＋で「追跡！マンション修繕工事の闇狙われるあなたの積立金」が放送されたのが２０１７年１０月１９日ですから、早２年が経過しました。国土交通省もマンション大規模修繕工事にからむ問題で専用窓口を設置しています。２０１７年１月に「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について」という通知を出されました。早３年が経過します。これで、「マンション管理・修繕業界ぐるみで不正を行っている！」と言われても仕方がない問題が顕

マネジメント（management）とは、英和辞典によると、「主な意味は、経営、管理、経営力、経営の方法、経営学、経営陣、経営者側、取り扱い、統御、操縦」と書かれています。何が何やらさっぱり分かりません。そもそも「マネジメント」は、経営学者のドラッガーが有名です。ドラッガーは、著書「マネジメント」の中で、マネジメントを「組織に成果をあげさせるための道具、機能、機関」と定義しています。これも何が何やらさっぱり分かりません。マネージャーのいう役職が使われるようになって久しい

価格開示方式は、コンストラクション・マネジメント（ＣＭ）方式の改修・修繕に特化したリノベーション・マネジメント（ＲＭ）方式を大規模修繕工事に合わせて理論化したものです。ＣＭ方式は、ピュアＣＭ方式（発注者支援が中心）とアットリスクＣＭ方式（発注者支援と発注者のリスクヘッジを合わせて行う）に分類することができます。また、発注者支援型と施工者支援型にも分類することができます。価格開示方式では、このＣＭ方式のパターンを複合して、発注者で

「あなたの会社は、この商品の原価と利益をお客様にオープンにしますか？」このような質問をしたら、ほとんどの会社は、NO！ですよね。このように、原価と利益をオープンにすることをオープンブックといいます。オープンブックは、日本ではあまり聞きなれない言葉ですが、欧米では、普通に行われている取引形態の一つだそうです。「オープンブック」の『ブック』は、帳簿のことで、簡単に言えば、建設業の場合、工事台帳のことです。工事台帳をお施主様に見せるこ

価格開示方式は、一般社団法人日本リノベーション・マネジメント協会（ＲＭ協会）がＣＭ方式の理論、アットリスク、オープンブック方式、コストプラスフィー契約を総合的に組み込んだマネジメント実施方式です。「価格開示方式」という名称は、ＲＭ協会の登録商標ですが、広く価格開示方式の理論は、書籍やインターネットなどでオープンにしています。例えば、業者側で、「価格開示方式で受注したい」発注者側で、「価格開示方式で発注したい」という方