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こんにちは!「競売大好き」です。実は初めて落札した競売物件を入札する直前に、一般市場で流通している収益不動産を購入寸前のところまでいっていたのです。その物件は代々木アドレスでターミナルの新宿駅から徒歩10分以内の好立地でした。当時懇意にしていた業者様から、1億8,500万円で売り出していた物件が1億1,000万円で交渉できそうです。しかも満室で利回り11.5%ですとその好条件に色めきだった私は早速現地調査に向かいました。建物は鉄骨造の当時築35年でしたが、外壁は塗
年末休み、楽しんでますか?母ちゃんですw昨日家に帰ったのは午前様だったけど仕事も全部終わったし、お昼前まで爆睡w午後から注文してたネット通販の荷物がわんさか届きましたお正月の数の子、読むぞとばかりに大量の本、そして会社閉まってるので会社宛てに届いたお歳暮類など、ヤマトさん会社に居ない時は自宅に持って来てくれますホント毎日顔を合わせるレベルなので、すっかり顔見知り(苦笑年末までお疲れ様です~と缶コーヒー渡しておきました頂き物の高級イチゴ、瞬殺でウチ
こんにちは、母ちゃんです今日は1日、銀行や役所周りへ行ってました住民票を動かしたので、商業謄本の代表者住所変更が必要でその手続きの為です、あぁ~メンドウクサイ。。。。。役所関係で動くのが苦手(^^;その途中で、気になってたラーメン屋さんでスタッフと一緒にランチ(^^♪貝をベースにしたスープがアッサリしてるんだけど、コクがあってまろやかでメチャクチャ美味しい!!久々にこんな美味しいラーメン食べたって思いましたメニューは塩と醤油のみ、チャーシューは薄切り
おはようございます!資産4億円最大利回り40%超100室大家の林勝好です今朝の新聞で、損害保険大手3社の2019年度の台風や豪雨などの自然災害による保険金の支払い見込額が合計で約9800億円になる見込みと発表されていました・・続きは編集後記で=================■■本日のコツ【マイアミオレンジの引渡しまでに融資を決めないと!】=================■本文「マイア
今年9月に決済・引渡物件。物件の出来上がりが遅かった事もあり(それでも)8ヶ月かかっている。これで年間CFが200万円はUp(月CF15〜18万円)2019年2月物件情報(土地買付、建築プラン決定)2019年3月銀行打診、買付2015年4月建築申請2019年5月契約・手付け金2015年6月銀行融資申込書提出2019年7月銀行融資承認、管理会社決定2019年8月家賃決定2019年9月火災保険申込み、建物検査、建物登記完了2019年9月金銭消費賃貸契約、
今日は知らないといけない収益計算と重要ノウハウを書こうと思います。写真は全く関係ありません笑収益計算の基礎BS→バランスシート総資産-負債=純資産※総資産は売れないと意味をなさない。売れない物件は負債と同じバランスシートを見ながら購入や融資を引くフルローンやオーバーローンを引くと一気に悪くなるバランスシート悪い人は市況の変化で飛ぶという話は30年以上不動産で食っている超金持ちの人から何人も聞いてきました。なので私は無理をしないようにしています。Q.バランスシート上、借金総
夫が毎度毎度大事な時に高熱を出します。今回も大事な契約だってのに熱を出してダウン。。。魔の2歳児を連れて公共機関を使い移動。契約の前に物件に立ち寄り、駅から物件まで歩いたり(24分のところ、子連れだと40分もかかってしまいました。。)、近所のおばちゃんたちに話しかけてみたり、地主に月極駐車場かしてくれー!と言いに行ったり、物件が台風被害にあっていないかチェックしたり。。台風被害は全くなさそうでした。ただ、一階トイレも二階トイレもゴキブリが5匹くらいずつ死んでました。。。本下水なのですが、
今日は融資の進捗報告です。・・・1棟ものの方は内諾は頂いていて融資特約期間も過ぎています。来週の金曜日が決済なのにまだ本承認が出ていません。今日連絡してみると、決裁権者が昨日・今日と病欠している。誰も判子を押せないので休み明けまで待って欲しい。との事。仕方がないので本承認前ではあるものの先行で金消の日程を決めました。w本承認の連絡を頂け次第印鑑証明書等の取得に動かないと…休み明けも忙しくなりそうです。・・・それから2週間後に迫っている戸建
無事契約終了です。三浦半島築古アパート物件の話。買っていただくのは業者さんです。僕らは話が早いのが大好き。ですから業者さんとのやりとりは超好きな部類です。メリットは、1、融資特約なし。2、契約書の読み合わせなし。3、瑕疵担保責任なし。デメリットは、1、価格が安い。あと何があるかな?価格に関しては、これはしょうがありません。業者は再販しますから、利益を乗せる部分は残して購入します。しかし先にも書きましたが、僕はチマ
こんばんは、レトロ大家みっくです。先日、買い付けの意思を持って内見をしてきました。いつも思うのが、内見すると古すぎて不安にかられます。ただ、直せば良いだけなので本格的なDIYに挑戦しても面白そうです。その前に現金買い付けもいるので融資特約付きの私を選んでいただけるかはほんとわかりませんそして買い付けを入れバイクで帰りましたが・・・。帰り道気分良く走ってたらパンクしました。こんな長いの刺さる?痛い出費でした。
本日、銀行の担当者を訪ねた。事前に時間予約をしていたのだが、急なお客さんが入ったようで、アポを取った時間から20分ほど待たされて面会。私「忙しいようですね」担当者「すみません、急用が入ってしまって・・・」ここからが本題。ある物件での相談。その物件は、売買までに確定測量、そして、分筆をしなければいけない。以下のような会話を銀行担当者とした。私:「分筆が終わるまでに、約3か月かかるそうです。何とか、分筆が終わる前に融資していただけないでしょうか?」担当者:「やはり、分筆が確定しな
昨日はお仕事前に市内の物件の契約をダッシュで行って来ました(笑)お盆休みも挟みますので期限期間も貰いました担当者さんとお会いしたら質問内容や建築概要書をくださいと言ってたりとかでプロですねと担当者さんに言われました見た目のギャップからか驚かれますめちゃくちゃ暑いですが色々動いております物件無事に買えますように
訪問いただきありがとうございます土地購入できるかなで書いた新築用の土地。土地の売主様は理解があり、融資特約を6月末日まで伸ばしていただき、さらに特約に期間が延びることもOKとの記入もいただきました!手付振込後、融資特約付きで契約済み銀行の融資も私たちの資産状況などを確認して、内諾まで下りていました。が建築会社さんも同じ銀行を使っているようなんですが、建築会社側の事情で今ストップしている融資案件が複数あるらしい。法律違反とかじゃなくて、建築許可の不手際とかで時間
(売却済みを含めた)延べで8棟目、保有中としては5棟目となる「さいたま市」の一棟マ…アパート!昨日無事に売買契約の締結を完了いたしましたので、こちらのブログで纏めておきます。私の保有物件ではレア目な「鉄骨造」マンションか、アパートか、中々に絶妙なレベルですが、とにかく契約まで行けてよかった…(*´∀`)ちょっと金額はボカしますが、大まかな時系列と振り返り【5月終わり頃】・ブローカーさんが持ってきた「さいたま市」・レインズで見つけた「江戸川区」・
漫画スラムダンク安西先生の名言「あきらめたらそこで試合終了ですよ・・・?」今回はほんとにそう思いました。あるお客様、物件購入で融資を申込み事前審査を通過。安心して売買契約をして、本審査を申込みしました。売買契約はGW前。融資特約は、長いGWがあったので余裕をもって長めにしていました。途中、審査も順調に進んでいるようでした。そして、融資特約期限の日・・・。ヤキモキしながら本審査の結果を待っていると、まさかの本部否決!!!まじ、ですか。
ってことで、気が付いたら信金さんの担当者が代わっておりました・・・転勤していたらしい(笑いかに訪問していないか、わかるエピソードですね~改めてご挨拶、ということでザックリと法人の説明と自分の説明を実施。割と若手で、なおかつ出身エリアが近かったりで話は弾みました。が・・・・・融資に関しては、2割の頭金が~、とのお話。ちょっとは減らせるとは聞きましたが・・・一応確認事項として元の金額から大きく指値して、融資可能額近くまで価格が下がった時に「やっぱり頭金2割ね」といって融資可能額
昨日の夜は夜中の12時まで仕事してました。4月中に売買契約を済ませたいとの皆さんご意向で、本日売買契約3件となりました。このため、「早く資料をくれないと、売買契約書が作れないですよ!」と催促してもなかなかくれず、最終的に21時30分に最後の資料を受け取り、それからチェックして作成。まじ、勘弁して欲しかった。そんなんで、昨日は投稿出来ませんでした。すみません。で、一昨日の続きです。https://ameblo.jp/shini7040/entry-1245676
もうすぐGWですね!私は特に出かける予定もなく、通常営業です。だって、どこ行っても混んでいそうで嫌なんです。毎年、GWは都内スキスキで快適なんですよ。さて、お客様が融資特約で売買契約を行いました。融資特約とは、「買いますけど、ローンを使いますよ。ローンが通らなかったらなしね!」っていう契約ですね。事前審査が通って売買契約して、本審査を申込み。しかし、本審査に時間が掛かっていました。私は買い側の仲介でしたが、「まぁ、特に問題ないはず」と考えていました。
久しぶりに更新できた!!訪問ありがとうございます。新築用の土地が買えそう~~これです。↓↓↓三度目の正直なるか良かった。なぜまだ「できそう」なのかというと。。。農地なんです。農地は農地転用してからじゃないと売買できないらしいですね!初めて知りましたなのに融資特約の日付が5月末日なのです。売主さんがどこまですすめているか知らないけど、測量して、転用申請だしても結構承認まで時間かかるらしく・・そのあたりを検討し直して、売主さんが期限を延ばしてくれ
先日、入居者様から「玄関の電球が切れて交換できないんです」と連絡が来て交換に行って来ました。自分で交換しようとしたけど、カバーの外し方が分からなかったみたいでした。入居者様がどんな風に使っているか興味もあったのでご訪問。交換は5分で終わり、きちんと生活している様子だったので安心して帰って来ました。訪問する時には、設備業者を装って作業着を着て行きましたが、帰ったから作業着を脱いだら、「あっ!やべエー」背中にキャイ~ンの天野さんのサインが・・・。すっかり忘れて着ていって
不動産屋へ、購入したい旨を伝えると仕事帰りにでも申込みに来て欲しいと。20時でも待ちますよって何ていい不動産屋さんなんだ働いていると平日は身動き取れないし、夜は遅いし、けどカバーして動いてくれるそんな不動産屋さんでした。不動産屋さんに着くと購入申込書に記入する購入希望金額と、ローン利用金額と利用銀行手付金金額決済時期申込みの有効期限融資特約住宅ローンが不可となった場合は白紙撤回ここで、もう値引き交渉できるんですよ。私は50万値引きで希望金額を書きました。お買得
1年以上購入していない不動産、ここ数年は売却した物件のほうが多いので、規模は縮小しています。今後は増やすのではなく、資産価値の高く運営が楽な物件にシフトする予定なのですが、その資産価値の高い物件が購入できません。購入できない理由は物件の高騰です。いつかは下がると思っていますがなかなか下がりません。最近になって価格が下り始め、自宅の近所に坪単価80万円利回り8%の物件が出てきました。すぐに問合せ一番手をゲット。9%に指値をしましたが、現状渡し融資特
その①はこちらその②はこちらお金に非常にシビアで、大変神経質な売主さん。物件に根抵当権を設定する事になり、解除権期日や決済日が延長となる(契約書の範囲で)可能性が出てきました。これを知った売主さん大激怒しかしながら、契約の時に、売主さんはこれらの事はきちんと説明を受けていました。日が延長になるのは、契約にある以上普通の事で、売主さんの思い込みで激怒されても困ったことです営業のお兄さんと話をしていて感じたのが、営業のお兄さん、まだ新人
その①はこちらです。お金に非常にシビアで、大変神経質な売主さん。融資特約を付けての売買契約です。今回の売主さんは、売却したお金は特に何に使う訳でも無く、このお金での返済も無く、売却理由も、別に家を買ったからだそうです。無事契約を終えた翌日、営業さんから電話がかかってきました。『あの…すみません。銀行さんからの融資の返答はありましたか』えっ驚きました。何故かと言うと、契約の前日に、銀行面談と融資申し込みをしてきたばかりだからです
先日、490万円で売主が媒介契約を結び、すぐに私の所に話が来ました。この売主さんが、今までに経験の無い様な、なかなか凄い個性の方でしたので、記事にしたいと思います営業マンは、転職したばかりの、経験の浅い、40歳近い、子持ち2人のお兄さん。その営業マンが、内覧前に、「かなりお金にシビアな方で、460以下には絶対にしないそうです」とボソッと言っていました。そう聞いたのですが、400万で指値を入れ、更にローン特約も付けました。(ご存知で無い方のために。もしローン
お世話になります。こども不動産です。暇つぶしにネットで物件を探すのが日課になっています。滅多にハマる物件は無いのですが、1000件に1件くらいの感じで「買いたい」と思うものに出会います。そういう場合は、いつもの業者さんに電話かLineを入れて取り扱い出来るか確認し、出来るなら問い合わせと調査を依頼、専任となっていて取り扱いできない場合は、自分で売主(仲介業者)にコンタクトします。私が買いたい物件は、他の方も買いので奪い合いです。昨年買った区分は一番に問い合わせて、
こんばんは久しぶりに不動産ネタです。あまり大きな声で言えませんが専任などで受けた物件を共同仲介する場合があります。双方、売主、買主をお互いまとめて重説や売契のドラフトを送って仲介が確認するのですが何でもかんでも打ち合わせしましょう!とか、直ぐに重説送れ!だとか、何のための打ち合わせなのか?昨日今日で重説送れって、契約日お宅設定出来てもないのに何なんですか?とか御宅の会社情報知らないんですけど重説送れないでしょうが?とか決済は現金ですか?融資受けますか?の質問にいやい
昨日は将棋の公開対局を観戦しました。羽生竜王VS渡辺棋王将棋をやらない方にとっては???な世界だと思いますが相当な好カードです。対局は渡辺棋王が勝ちましたが熱戦になって、楽しめました。・・・さて不動産の方ですが決済を控えた静岡県の田舎の物件。融資の本承認がおりました。融資特約の期限が既に過ぎてるのでこれで安心です。決済を控えたこの時期に1部屋退去という残念な連絡もありましたがとりあえず決済後にスムーズに動けるように準備します。管理会社の候補店に連絡し
売買契約も終わったのに、内覧させて貰えない物件。「融資特約無し」で買付けを入れているので、融資結果が気になってます。そして、携帯に着信が…ドキドキ、「検討させて頂き…」頂き?このフレーズはどっちなんだー。「頂き」で切るんじゃないよ。ドキドキ💓ドキドキ💓ドキドキ💓「…頂き、上司にも掛け合って…」もう、前置きはなくていいって!ダメならダメと、スパっと切ってくれ〜。まぁ、前置きしないと言いづらいんだろうけども。次の方向性を決めないと。「…掛け合って、事前審査通りました。
ちょっと忙しく、ブログを休みがち。すみません…。さてさて、融資特約無しで買付けを入れた内覧不可物件。融資が受けれないと、現金で購入するか、手付金放棄で解約するかの別れ道となります。出来る限りは、現金は次の物件購入も考えて温存したいところですね。かと言って、手付金放棄はもっとイヤだ〜❗️と、言うことで。最近はもの凄く忙しくなっている三井住友トラストさんに融資の打診。一言目から、「岩橋さん、業者さんですよね?」ギク!業者さんには融資が厳しいと言う洗礼か。「イヤイヤ、業者の前に