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不動産投資で規模拡大を目指して、最初の1棟目を買うなら・・・。と言う質問がありました。まず、表面利回り１０％の1億の物件をフルで融資を受けて購入した場合、税引き前のCFは２００万ぐらいと思ってください。表面利回りが低い今のご時世だと税引き前のCFは１００万ぐらいかもしれません。そうなると、税引き前のCFを１０００万欲しいとなると5棟、少なくても5億の融資を受けなくてはならないんです。普通の方だと、買えても２，３棟でその後の融資がNGになる場合が多いです。これは、銀行の物件評
いやーこれは、いかん。行政６万円ほどの納税通知さっそく明日、計算詳細の根拠を求めて役場に電話しんといかん。これは、いかん。ただね。その根拠がわかればいいんです。そう、払わないとは言ってません。ただね。今回、所有した土地は、接道している,A評価額と袋小路で崖下で接道もしていない土地,Bの評価額が同じって言う。どないやねん。まずは、半額まで下がると思う。にほんブログ村太陽光発電ランキングあのおじさんの発電所Amazon（アマゾン）税理士が知っておきたい!
応援していただけると励みになります！テーマ動画（積算評価とは？地方物件で有利になるが…）不動産投資コンサルはクライアントの中長期的視点に立った物件の選定をします。不動産仲介業者はクライアントが買えるものなら何でも買わせます。だから、積算評価で信用棄損する様な物件はコンサルは基本的にはNGにします。仲介業者は物件が買える＝融資が付くか、現金買いの予算内であれば物件の善し悪しに関係なくとにかく買わせる事しか考え
数年前はRCで利回り20%以上の物件を保有していたにもかかわらず、1棟目でス〇ガ銀行から耐用年数オーバーの融資を引いてしまったので、他の銀行から見ると債務超過状態。当時はこれが原因で全然追加融資が引けなかったので、物件を売却してリセットした今、同じ間違いを繰り返さないために不動産再開にあたっての5か条（マイルール）を定めました。【5か条（マイルール）】耐用年数オーバーの融資は絶対に引かない。融資年数を伸ばせるRC以外は絶対に買わない。規模拡大に繋げて行くために出
サラリーマン、起業家、経営者のための「副業での収入源構築、資産形成」不動産投資のノウハウをお伝えしている高市です。新規で講座受講しているスクール生さんから物件の相談をいただきました。横浜市の物件でしたが、築3年にも関わらず表面利回りは9%となかなかの数値でした。・・・が、逆にこういった利回りが高い物件には利回りが高いなりの理由があることが多いのです。
前回で書いた、「出口を考えずに買ってしまうと…」について、続きを書こうと思います。概要を説明すると、物件購入時に目先のキャッシュフローにだけとらわれてしまうと売却時に希望の価格で売れずに困ってしまうことが多々ある、ということでした。具体的には、以下の要因が大きく関連しますが、今回は「３．」と「４．」について説明します。１．耐用年数の残存期間２．現在の家賃収入と下落見込み※３．積算価値※４．融資条件「３．積算価値」について金融機関が物件を評価する基準として
不動産投資においては物件を購入してキャッシュフローが入ってくれば成功というわけでは必ずしもありません。所有期間中のキャッシュフローだけでなく、売却時にいくらで売却できたかによる損益によって大きく収支が変わります。ですので、キャッシュフローが大きく出る物件が必ずしも良い物件でないということは認識すべき重要なポイントです。しかし、初心者の方にありがちなのですが、ウェブサイトで物件を見つけたり、不動産業者から物件紹介された際に、目先のキャッシュフローだけにとらわれて後々
ここ最近は融資が少々厳しくなりつつもまだ積極姿勢で出している金融機関も中にはあります。一般的には関東は融資が厳しいですが、その中の地銀や信金でもいくつか積極的な銀行もあります。そのような中で、不動産業者経由で物件を金融機関に持ち込み業者斡旋で融資を得ている方も多いと思います。不動産業者によって懇意にしている金融機関とのパイプが異なるためどの業者にいくかで物件が買える、買えないの結果が異なる場合もあります。では、業者選定の観点からどのような業者を選べばよいでしょうか
良く、不動産業者はこういうことを言います。「銀行の融資がつくので良い物件なんです。」しかし、結論としては、融資がつくから良い物件というわけではありません。場合によっては、あまり良くないとみなされている物件でもある特定の銀行でのみ評価が高く融資が得られその結果購入できてしまうケースもあります。ですので、融資がつくからという基準で物件を選ぶのはやめましょう。もし選んでしまった場合には、次に物件購入する際に他行からその物件が負債とみなされて融資が得られなかったり、あるい
今日は少し過激なタイトルですね。笑しかし、大事なことなのでしっかりお伝えします。不動産投資においては、「表面利回り」が物件の良し悪しを判断する大きな要因と考えられています。確かにそれは間違いなく、収入の原資となる大事な要素であるとは思います。しかし、前回のコラムでは「実質利回り」が大事だということを書きました。家賃収入だけでなく、月々、年間で発生する経費、費用を考慮した利回りが「実質利回り」であり、こちらが正確な事業収支に繋がります。では、実質利回りが良い物件であれ
マイホームは資産か？負債か？②についてマイホームが負債といわれる理由の2つ目ですが、減価償却のスピードが銀行の元本返済のスピードよりも早い事が関係ありそうです。どういう事かといいますと、マイホームの土地と建物のうち、建物の部分については減価償却していきます。土地は何年経っても劣化しませんが、建物は劣化していくので、会計上それを反映するという事ですね。よくある新築木造のマイホームの場合、22年が減価償却期間ですので、22年かけて建物の価値がなくなっていく、ということです。もちろん、実際は
売買契約を終え、今度は金消契約です。再び○○信金を訪れ決済担当のＭさんから書類の説明を受け、署名押印して契約完了です。今回の融資はもちろんですが、今後もこの信金のお世話になるので、Ｍさんに、これからも物件を買い進めたいという話をし、ついては「融資限度額はあるのか」と聞いてみました。Ｍさん曰く、「融資限度額というのは特にない」ということでした。ただし、それは誰でもそうだというわけではなく、私のような経験者と初心者では、そもそも入口が違うのだと言います。例えば、今回私が持ち込んだ物件
本をご恵贈いただきました。満室経営で”資産10億円”を目指す田中式”エターナル投資術”[田中宏貴]1,674円楽天満室経営で“資産10億円”を目指す田中式“エターナル投資術”Amazon「サラリーマンと投資家の兼業10年で堅実に大きな資産を築いた私の方法」とのことですが、帯にも書いてあるように積算投資＋満室運営=永遠に資産を増やす法則が書かれています。よく聞く失敗として、「二つ目の物件の融資を受けられない」ということがあります。この本
黒木です。こんにちは！あなたは、投資用不動産を購入するかどうか決めるときにどうやって物件を評価していますか？拙書『金持ちリタイア・貧乏リタイア』に書いたようにまず、積算評価という原価計算が必要です。ただし、この積算ですが、融資を受ける銀行によって掛け目がバラバラです。そして、土地値は実勢と路線価で大きく違う場合が多々あります。プロの投資家はこの「差」についてある目線で評価します。なぜ、だれもこのことを説明しないのか不思議です。も
まいど！元信金大家えべっちゃんです先日不動産賃貸参入初期にどういう物件を狙うべきか、話し合う機会がありました。あくまで私の主観ですが、考え方を少し書いてみようと思います。収益不動産購入を決めて、さぁ動き出そうとする際にどんな物件をお探しになりますか？数々の本に書かれていますし、多くの方はキャッシュフローを狙うのではないでしょうか？その場合、出来るだけ耐用年数を長く見てくれる金融機関さんから借入することを重視される方が多いと思います。もしくは、サラリーマンと
(早いもので、確定申告期限も間もなくです。みんな終わった？オッサンはまだなんよ。)１．土地の「積算評価」はどのくらいあるのか？①今日は、昨日の記事を分解し、「積算評価」の計算のうち、土地部分の計算方法を確認しましょう。いきなり直球で結論へ入ると、混乱すると思いますので、少しずつ切り崩したいと思います。・土地の「積算評価」はどのくらいあるのか？①土地の積算評価は、ズバリ、相続税の評価額を基準とします。土地に係る相続税の評価は、何によって行うのでしょうか。その方法に
以前もちらっと書いたかもしれませんが、今回は不動産投資で個人的に重視している(1)～(5)の要素について書こうと思います。(1)実勢価格－購入価格(含み益)(2)換金流動性(3)賃貸需給関係(4)収益性－資産価値下落率(利益率)(5)積算評価----------(1)実勢価格－購入価格(含み益)これが当たり前の話ですが、実勢価格と取得価格の裁定取引を狙うのが不動産投資の妙味なので、できる限り今現在売りに出した場合の価格より安く買うことで将来的な
