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奈良県五條市のﾒｶﾞｿｰﾗｰ問題①（3/26）の2回目です。日本は「議会制民主主義」なので、国、地方自治体の予算は議会で採択されます。奈良県五條市のメガソーラーの問題の決着は、選挙民が選んだ議会の決定に委ねることが基本です。メガソーラーについては何回か買いています。下記のブログが1番、最初だったと思います。文末に全文を再掲します。（2018年7月のブログ）営業用ソーラーパネルの安全性（7月6日）2022年5月には大阪市のメガソーラーについて書きました。大阪市で起きているこ
住宅、ビルを含め建築された当初においては基準に適合していたのに、基準の変更などがあり現時点において基準に適合しなくなった物件を既存不適格いいます。既存不適格物件になったからといって、すぐに基準を満たすように改善する必要はなくそのままの状態で居住し続けることが可能です。建築基準法が改正され当時の基準では現在の基準に適合しない、耐震基準も見直され旧耐震基準の建物、都市計画法の改正、改正事例として、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を定めた容積率や、敷地面積に対する建物面積の割合である
さぁ、老朽化マンションの建て替え問題をどう解決するか？本格的な議論が今年は進みます。では、4/5というハードルが下がったとして建て替えは進むのか？LIFULLHOME'S時事解説に寄稿しています。私の立場では、総論進まない。特に、経済的価値が見込めない地方はさらに厳しいという見立てです。
5年前の2018年7月6日に書いたブログです。豪雨、台風のたびに問題が出ます。営業用ソーラーパネルの安全性（7月6日）テーマ：ブログ日本版FIT（フィード・イン・タリフ）により、営業用ソーラー発電所が全国各地に設置されました。メガソーラーであれば、それなりの運営会社が係っているのでしょうが、小規模事業者でどこまで、社会的責任が負えるか疑問に感じています。台風7号通後の後の梅雨前線に南側の低気圧からの暖かい空気が送られ、全国各地で豪雨災害が出ています。今朝は、山陽新幹線が安易な設置で作
こんにちは！栃木県那須塩原市、那須町、大田原市を中心として高断熱高気密（G1-G2グレード、目標C値0.1～0.3）で耐震等級３標準の注文住宅を建てている那須林産工業です。先日、ご相談を受けていた現状回復工事に関する報告をお客様にあげさせていただきました。2棟の建物にまたがる問題で、主に役所調査と登記所調査で一旦ご報告となりました。結局、古い建物で、どちらにもほぼ記録が残されていなかったのです。その後の増築の記録はありましたが、もう記録のないくらい古い建物の場合、良
1972年(S47年)5月13日に千日デパート火災(大阪府大阪市南区難波新地三番町(当時))が発生し、日本のビル火災史上最大の惨事から50年となりました。≫しかし、その翌年の1973年(S48年)11月29日には熊本県熊本市の大洋デパート火災(熊本県熊本市下通1丁目3晩10号(当時))が発生し、史上最悪のデパート火災となってしまいました。この大洋デパート火災(熊本県熊本市下通1丁目3晩10号(当時))に拠り、消防法の既存不適格については改善されました。しかし、大阪でまた、2021年(R3年
『尾張旭市の不動産売却・買取はお任せください』センチュリー21ピース代表のイトウです。前回は、『区画整理事業地の売却③』と題して、区画整理地は換地処分が終わって、新しい登記が完了するまでに長い歳月が必要であるというお話をしました。今回は、『既存不適格①』と題して、既存不適格についてお話ししていきます。『既存不適格』という言葉を聞いたことがありますか？よく似た状況で使われる言葉で、『違法建築物』というのもあります。ともに、「基準に満たしていない」という建物ですが、この2つの違
大阪雑居ビル火災防火体制に盲点「スプリンクラー」「2方向避難」は対象外2021/12/2911:00AERAdot.多くの命が奪われた大阪の雑居ビル放火殺人事件。なぜ被害が大きくなったのか。背景には防火体制の盲点があった。AERA2022年1月3日−1月10日合併号から。＊＊＊大阪・北新地の雑居ビル4階のクリニックで12月17日に起きた放火による火災では、防火体制の「盲点」も指摘された。大阪市消防局によれば、直近（2019年3月）の定期検査では、同ビルで防火上の不
スルガ銀行・被害者相談会(SYK)収益物件・シェアハウス（一部元本カット）清算条項の項民事調停事件において、通常成立した調停調書の「本調停条項に定めるほか、本件に関し何らの債権債務の存在しないことを相互に確認する」旨の清算条項が入りますが、現在の情報としては、当該スルガ事案については、この清算条項を免除すると伝わってきています。つまり調停後さらに詳細な事実が判明したため、もしくは、締結後、事業運営が
スルガ銀行・被害者相談会(SYK)収益物件・シェアハウス（一部元本カット）民事調停対応調査報告書について（SYK）建物調査と事業再生計画が重要なわけスルガ銀行不正融資の調停で、被害者が示す「不正融資」については、銀行側はほぼ認めているようです。しかし不正融資にもとづく損害賠償を求めてもスルガ銀行はなかなか応じようとはしません。理由は、損害賠
スルガ銀行・被害者相談会(SYK)収益物件・シェアハウス（一部元本カット）「既存不適格の建物」の存在スルガ銀行の不正融資には、現在の建築基準法に適合しない「既存不適格建築物」が一定の割合で存在します。建物に相当な知識がなければ、これに気づくことはありません。このような建物は、売りたくても売れない。時には入居者募集すらできなくなります。建物調査をしなければ、わからない事項です
スルガ銀行・被害者相談会(SYK)収益物件・シェアハウス（一部元本カット）積算法による元本カットでは破綻するスルガ銀行は、元本カット金額の査定を積算法を採用する方向のようです。しかしこれで、持続可能な事業再生は可能でしょうか。土地価格は東京近郊と地方では根拠となる路線価に大きな違いがあります。建物の価格は、減価償却は勘案されますが、建物の劣化や将来の修繕費は見込まれていません。大切なことは、不動産
スルガ銀行・被害者相談会(SYK)収益物件・シェアハウス（一部元本カット）収支が黒字か赤字かスルガ銀行は、「不正融資は認めても、収益物件の収支が黒字の場合は元本カットに応じない」としています。ところが黒字と赤字の基準は示していません。表面だけ捉えれば「家賃収入ー返済元利」が黒字とも主張しているように考えられます。これでは、近い将来破綻してしまいます。収益物件の収支は「家賃収入ー経営コストと将
スルガ銀行・被害者相談会(SYK)収益物件・シェアハウス（一部元本カット）「大規模修繕が必要な建物」がほとんどスルガ銀行不正融資対象の多くの収益物件は、築３０年経過しています。多くのマンションのトラブルは、築３０年を超えたあたりから表面化します。「防水の劣化」「目地シールの劣化」「コンクリートのアルカリ化」「外壁タイルの剥落」「鉄部の錆の発生」「排水管の目詰まりと劣化」「給水設備の劣化」・・・・。き
応援していただけると励みになります！テーマ動画（違法物件で融資？とんでもない話です…）既存不適格建築物の事なら、まだ理解できますがその建築物が違法状態で建っている物なら絶対に購入してはいけません。理由は、見出しの通りです。公道を走る車はマフラーやエンジン車体などに違法な改造を加えている車がありますが、これは道交法違反で処罰の対象になります。では、違法な建物は建築準法違反で捕まるか？と言うと理論的には処罰の対象に
レインズに載っている他社様物件で、お手頃価格の中古戸建がございました。横浜市旭区某町３方角地の土地に、中古戸建が建っている。なぜ売れ残っているんだろうと思い、問い合わせ。私「お世話になります。○○の物件ですが、まだございますか？」元付業者様「はい、ございます。」私「こちらの物件ですが、売れてもおかしく無い価格だと思うのですが、ストレートに聞きますが、何かございますか？」元付業者様「はい、ございます。接道している道路が私道になり、所有者が休眠会社になっ
築９４年・土地９.５坪・建坪８.５坪夫婦＋母親の３人(部分共有型二世帯)＋うさぎ(ろんとまいく)みずる工務店さん(東京都江戸川区)日本橋＊＊＊(お察しください)の物件に建築士さんと一緒に行ってきました。(Googleマップからお借りしました)－－事前情報－－・売主様は高齢で仮住まいは厳しいので、次の住処が見つかるまで引き渡しはできない。・昔の建物なので、階段が急だったり段差が大きかったりでマンションへの住み替えを検討している。・前面道路は細い私道だが、趣のある
今回は訳あり不動産シリーズの第5弾、違反建築物です。違反建築物は文字通り建築基準法に違反している建物で、その内訳は斜線規制、用途制限、防火・避難関係規定など色々ありますが、一番よく遭遇して分かりやすい例が建蔽・容積率違反になるでしょう。以前書いたカテゴリで接道義務違反である「再建築不可」物件なども広い意味ではここに該当します。建築当初から違反していたかの違いで違法建築と既存不適格物件がありますが、前者の場合は後述するリスクの度合いが大きくなります。建築
老いている地方都市の将来①（9月30日）で、都市政策について考え始めました。少し、話が外れますが、９月9日から新橋界隈のﾋﾞｼﾞﾈｽﾎﾃﾙに2泊しました。40数年前に同じ場所に立った記憶があります。新橋の交差点の西南側の角には「吉野家」がありました。霞が関ビルディングは1968年の竣工で、築50年超です。1度だけ、東海大学の倶楽部に行った記憶があります。ウィキペディアによると、1994年、2000年、2009年に大規模改修を行っています。個人が所有する一戸建てについては
『再・”数十年に一度”は想定外か？』のタイトルでブログを始めました。再・”数十年に一度”は想定外か？①台風15号（9月14再・”数十年に一度”は想定外か？㉛30回のまとめ（9でまとめたように、別タイトルで書いたものと合わせると40回です(@_@)。台風15号の被害が大きかった千葉県について考えています。県南部の鋸南（ぎょなん）町は高齢化率が県下で2番目です。鋸南（ぎょなん）町と、その南の館山市の家屋の損壊が多く、停電復旧が遅れました。TVの映像やネットを見ると、被災住宅の多くは高
先日、既存建築物の増改築のポイントの講習会を受講してきました。日時：H31/1/31（木）13：30-場所：事務所協会7階ポイント：既存不適格建築物既存不適格調書（参考資料扱い）既存不適格調書には、設備の安全確認が必要集団規定に関しては、同一敷地に遡及される既存不適格の「基準時」の考え方既存EVの改修について2000年前後～現在のトラクションロープ式（機械室レス）のみ改修可能新田建築設計室http:/
花池の家おはようございます、紙太材木店の田原です。10月も末になり美濃地方では朝夕は暖房している家が大半と思われます。来年の4月初めぐらいまでは暖房することになりますからその期間は凡そ、5か月ついこの間まで人生で一番暑い夏を過ごしてきたのですから季節の移り変わりは早いものです。さて、2020年に省エネ基準が義務化されますが住宅の性能あるいは質を左右する要素は大きく分けて3つ・耐震性・省エネ性・耐久性（長持ち、維持管理のしやすさ）耐震性については既存不適格という
こんばんは数日前、サグラダファミリアに建築許可が出たというニュースがあった1882年に着工した超有名な世界遺産の建築物が違法建築だったという報道まさかねぇ…って感じですこれは東武ワールドスクエアの模型っす当時の町の建築許可をもらって工事を始めたら町が合併してバルセロナ市になったよって新しい市の建築許可が必要という事らしいそんなこと言ったら平成の大合併で沢山の市町村が合併した日本の建築物など違法なものばかりではないか！？などと思ってしまう1950年年5月24日に
№237こんにちはフェイス・ワン岩口です昨日に引き続き…今日で決まりますかねリーグ優勝まで後少し…Ｍ１です今日こそ…決めてくてくれることでしょう今日は外で…パブリックビューイングされる方も多いのではなのでしょうかカープも優勝目前に迫っていますが…こちらも徐々に迫ってきていますそれは…台風２４号変な動きをしながら徐々に日本列島に近づいてきていますいつもブログで言ってますが台風養生していない現場
日本版FIT（フィード・イン・タリフ）により、営業用ソーラー発電所が全国各地に設置されました。メガソーラーであれば、それなりの運営会社が係っているのでしょうが、小規模事業者でどこまで、社会的責任が負えるか疑問に感じています。台風7号通後の後の梅雨前線に南側の低気圧からの暖かい空気が送られ、全国各地で豪雨災害が出ています。今朝は、山陽新幹線が安易な設置で作られたソーラーパネルの破損で運行停止しました。口さがないネット民は”野良ソーラー”と呼ぶようです。確かに、建築基準法は厳格には適用さ
