新築の投資マンション

投資用新築マンションのデベロッパーや、販売会社の色々な「噂」を、最近よく耳にします。●営業マンが大量離脱で、売れていない●会社の資金繰りが厳しく、ヤバい・・・これらの業者は、根本、「売れない」「売れてない」から、今の状況があります。しかし、上記以外で、「売れている」のに、利益が残らない業者も増えています。それは、●人件費●広告費この２項目の増加です。新築業者は、毎年、凄いお金をかけ、リクルートに注力します。（特に新卒採用）しかも、「初任給

高額な新築の投資マンションを購入された、医師の方から、ご売却のご相談をたくさん頂戴しております。「税金対策で購入した・・・」「買ってから、新築マンション投資は絶対ダメと知った・・・」「友人、知人も所有していると言われた・・・」ほぼ、皆様、この様な事をおっしゃいます。当然、売却となると、相当な損切となるケースが多く、酷い場合は、一戸売却するだけで、約５００万円近くの損切となる事もあり、これが、複数戸と考えると、ゾッとする金額です。医師の方は、複数戸所

フリッチクエストという、会社が、月利４％の配当を謳い、平成２８年３月頃から、２０代、３０代の方を中心に、約３３００人から、約２００億円を集めたとして逮捕されました。こんな事件が後を絶ちません。普通で考えて、月利４％って、年利４８％ですよ。ありえません。まず、気を付けないといけなかったポイントは、●海外の投資会社に投資している●出資者と交わす契約書は、全て英語だったこれだけでも、普通の判断基準でいけば、NOになりませんか？騙さ

TVニュースでは、広域強盗事件（フィリピンのルフィー）の続報を連日報道しています。ＳＮＳで、高額バイトを謳い、リクルートし、犯罪をさせる。先日、日本で、８４歳の男性が、所謂、「受け子」をした、という事で逮捕されました。しかも、騙された方は、８０歳の女性。なんだか、色々と考えさせられる事件です。また、先日、私の友人から、ＳＮＳや、マッチングアプリを使っての、「デート商法」で、高額な投資不動産を購入させる詐欺が、再燃していると、教えてもらいました。１０

関西最後の一等地ＪＲ大阪駅北側の再開発地区「うめきた２期」の名称が、「グラングリーン大阪」に決定しました。これによって、大規模な公園やイベントスペース、分譲住宅、高級ホテル、オフィスが一気に増え、またまた大阪が活性化されます。新線の開通もあり、関空への乗り入れもし易くなり、インバウンド需要も増進されます。当然、この北区周辺のエリア、福島区や北区中津エリアも、人気エリアになっており、不動産価格も値上がりしております。約１０年前に建築された、「グラン

以前から問題になっております、Ｗサブリース問題またまた、当社にご相談が入りました。一体、何が問題なのか？入居者↓サブリースＡ社↓サブリースＢ社↓オーナー様この、家賃入金の流れです。例えば、オーナー様が物件を購入する際、このカラクリを承知で購入しておられるのであれば、問題ありません。※メリット、デメリットの説明をきちんと受けているしかし、オーナー様は、売主であるサブリースＢ社との契約しか把握しておらず、Ａ社の

以前から、このブログでも書いていますが、今、我々の業界では、販売物件の確保が、超絶厳しい状況です。新築のデべロッパーさんは、土地値、建材料費の高騰でプロジェクトの採算が合わず中古区分の販売会社は、優良物件の価格高騰で、利益が圧迫されているこんな状況が続いています。恐らく、数年は続くかと思っています。●販売物件の立地で妥協するか●利益の金額を妥協するかこの２択の選択です。新築のデベロッパーさんは、立地で妥協していますが、

（株）ビンデン※住所東京都品川区上大崎２－１５－１９代表取締役小松俊之令和５年２月８日～同年３月９日迄の３０日間宅建業の全部停止！（業務停止）この、ビンデンさん、所謂、「物上げ業者」です。投資マンションをご所有しておられる方なら、一度くらいは、ＤＭが届いているかも知れません。何故、行政処分に至ったのか？●媒介契約書の不備●レインズの掲載をしていない●定められた報酬額以上の金額を受け取っていたみたいですね。悪質です。しかも、

昨日も、投資用の新築マンションを契約された方からご相談を頂きました。名古屋の物件を２戸、契約している状況です。毎月の収支は、当然、赤字では、なぜ、契約したのかをお聞きしますと、●地価高騰している●リニア開通で、値上がりが期待できる要は、「将来、売却する時は、儲かりまっせ～」ってセールスされています。可能性は０とは言いませんが、利益が確実に出るのであれば、販売せずに、企業で保有しておくのがセオリーです。最近の、新築マンションの販売業

投資詐欺最近、よく、ニュースになってます。最近では、ミウラルリさんのご主人の会社太陽光、土地などＴＫＯ木本さん仮想通貨、ＦＸ、不動産などホント、細かいものも含めると、無数にあります。今では、利益がきちんと出ている証拠としての、デモ画面を用意したり、専用口座に入金すると、あたかも、運用している様に数字が動いている画面を用意したり、非常に、手の込んだものが多いみたいです。しかも、詐欺る人も、若年化しており、ある大学では、投資サー

大阪市内の新築投資マンションの分譲今、供給が難しくなっています。原因は、価格高騰です。つまり、販売会社の採算が合わないという事です。当然、販売し利益を上げなければ、生きていけないので、今、名古屋での分譲が一気に増加しております。以前にもブログでお伝えしましたが、名古屋は商圏が狭い為、なかなかうまく運用出来ないケースも多いのが実情です。販売価格はどうか？となると、ほぼ、大阪市内と変わらずです。東京の業者も、関西の業者も名古屋に進出となると、

知ってました？防衛費増加で、●法人税●所得税●たばこ税を、上げるって話が、所得税増税⇒酒税増税へ、変わった事。所得税増税では、余りにも、大きなブーイングで大変だったみたいです。上げやすいところから、まずは上げますって感じですね。しかし、どのみち、近いうちに、●消費税●所得税絶対に上がりますよ。それに対する対策していますか？給料ＵＰボーナスＵＰ終身雇用、又は、退職金期待できますか？何をしなけれ

最近では、随分と、不動産投資をスタートされる方のご年齢が若年齢化しています。その背景は、●老後の生活資金の不安●年金不安●投資商品の多様化●融資条件の緩和などが、主な理由です。２０年ほど前であれば、２０代の方が、不動産投資って、まだまだハードルの高いものでした。セールストークではありませんが、当社のお客様からよく、「こんなことなら、もっと早く（若いうちに）不動産投資しておいたら良かった・・・」決して、オーバーに言っている訳ではありません

目の前の生活、１０年後の生活、老後の生活、に、困らない為には、やはり、「お金」「貯え」は、必要です。では、その余裕をどう作り出せば良いのか？シンプルに考えると、収入を増やすか、支出を減らすか、どちらかしかありません！収入には、●給料収入●不労所得（投資も含む）支出には、●食費●光熱費●住居費用●趣味、嗜好費用●保険などがあります。給料収入が増えても、当然、税金などの金額もUPされる為、手取りとしての、余裕は

YOUTUBUでは、新築の投資マンションは、絶対にＮＧです！と、批評されておられる方が多いです。私も、その一人かも知れませんが、私は、何でもかんでも、新築はダメって言っている訳ではありません。高額で、立地の悪い、新築マンションは絶対にＮＧです。また、購入時から、サブリース付きっていうのもＮＧです。色々なところで、投資用の新築マンションを批評されておられる方々の職業は、不動産屋です。当然、売買や仲介で、メシを食べています。「絶対に、売った

なんだか、重い題目です。でも、大切です。「考えているか？」って事は。営業会社の当社（当然、売買によっての利益が重要）にとって、仕入れ、販売の繰り返しです。同業他社がかなり増えており、戦国時代の状況です。そこで、勝っていく為には、なにをしなければいけないのか？って事を、常に、考えています。お客様に対しても、同じです。どんな物件がお好みなのか？なにを目的に不動産投資をされているのか？当然、考えます。色々なお客様とお会いする

クリスマス・・・毎年、仕事してます。しかも、毎年出張です。年々、クリスマスやお正月が、嫌いになっていく感じです。「男は、仕事！」って、いう感覚ですので、苦ではありませんが。さて、今日も、商談に行ってきました。宮崎日帰り、宮崎滞在時間、約２時間無事にご契約を頂けたので、少し、ホッとしています。今年、最後の商談でしたので、気持ちよく新年を迎える為に、何としても決めたかった商談でした。物件も、東京都内、京都市内と、抜群の立地でしたので、お客様

投資マンション業界の、新築デベロッパーの現在のホンネとは・・・「利益率が下がっているから、広告費や人件費の削減をしたいが、それでは、人が残らない」「立地が悪くなっているから、場所の良い物件は自社で、場所の悪い物件は、卸しで」「売れ残ると、死活問題となる為、イケイケで販売するしかない」「物件の仕入れ資金の資金調達が厳しくなってきている」など、色々と悩みが多い状況です。これは、１年、２年くらいで解消出来なさそうです。この様な現状になってしまっているのは、何が

防衛費増加の為に、増税するみたいです。法人税所得税たばこ税復興なんちゃら税企業していて黒字経営で、喫煙者となれば、全てに当てはまります・・・この増税で集めたお金で、色々な戦闘機を買うみたいですね。復興なんちゃら税って、その為に使うの？？？誰も許可してませんが・・・って感じです。今迄、資産運用や投資を考えて来られなかった方々、もう、重い腰を上げませんか？？？NISAの拡充をした、非課税枠も拡大したって、それって、そ

高額な投資用の新築マンションを購入してしまった方一体、売る？、売れる？タイミングはいつなのか？これは、当然、物件の立地も重要です。●立地の良い、高額な新築マンション●立地の悪い、高額な新築マンションでは、全く意味は違ってきます。ただし、最近の、新築マンションは、悲しいかな、後者です。（立地が悪い)では、売るタイミングはいつなのでしょうか？簡単なシミュレーションをすると、●物件価格２０００万円年利１、８％期間３５年と

新築デベロッパーの販売物件の立地ドンドン悪くなっています。立地は悪い、しかも、価格は高い購入されるお客様には、良いとこなしです。当然と言えば、当然ですが、立地が悪い為、賃貸付けが厳しい状況です。本来であれば、入居者を付けてから販売したいところですが、未入居の状況で販売が先行してしまう事もあり、賃貸部の内情は、火の車って会社も増えています。販売価格を上げる為（銀行評価を上げる為)、強気の家賃設定で募集をかけているので、なかなか入居人が決

イケイケの金融機関によって、非常に高値で中古区分を掴まされてしまう方めちゃくちゃヤバいです。調べると、この金融機関の物件に対する融資額の決め方、言い値らしいです・・・言い値とは、販売会社が、「この金額でやってよ～」と言えば、通ってしまうって、怖わーって思いませんか？上場企業にご勤務されておられる方で、後輩の紹介で知り合った不動産会社から、約１億円、中古区分５戸の購入をされました。毎月の収支のマイナス、約４万円当社で、売却査定をすると、約７０００万円

現在、ご相談をお受けしている方のお話しです。都内の中古区分を、２戸、ご所有されておられます。何と、現在、２戸とも空室毎月、約２０万円の負担です。普通であれば、即、破綻となる金額ですが、この方は、購入時、約６００万円のキャッシュバックを受け取っているとか・・・これって、騙されている？騙されていない？どちらでしょうか？？？６００万円のキャッシュバックの時点で、ＯＵＴですよね。また、今後、調査が必要ですが、もしかすると、購入時から、空室だっ

投資用の新築マンションの販売業者は、セミナーをしません。なぜか？？？集客出来ない売れないからです。芸能人や有名評論家、有名投資家を、ゲストに招いて、セミナーを行っている業者も、以前はありましたが、今は、ほぼ、セミナーはしておりません。セミナーに参加される方は、情報弱者の方ではなく、ご自身で、色々と情報収集される、前のめりな方が多く、新築マンション販売会社のターゲットになり得ないのです。さまざまなイベント会場や、不動産フェア―などで

大阪の大手不動産会社（投資マンション販売も活発！)が、医師の方へ、やらかしてしまい、大変な事になっているらしいです。医師の方への、熱心な営業で、有名な企業です。ターゲットにしている医師の方の調査（電話番号や住所など）を、営業マンがしてしまい、警察が動いたとか・・・これが組織ぐるみであれば、非常に怖い事ですね。医師の方へ、投資マンションを販売している業者の多くは、新築のデベロッパーです。属性的には、非常に融資が付きやすいご職業となる為、しかも、一気に

不動産投資をされておられる方の中には、「物件の将来性を考える」という、スタンスで物件を購入される方もいらっしゃいます。●街の開発計画●電車などの新線の開通●ショッピングモールや、大学、病院などの施設の充実●アミューズメントパークの開発など、色々と要素があります。今、大阪では、やはり、●２０２５年の万博開催●それ以降のＩＲ（カジノなど）この計画が着々と進んでおり、インフラ整備も整ってきています。新線の開通も進んでおり、益々、交

投資マンションの販売会社は、金融機関との提携にてお客様へ融資先を斡旋します。当然、金融機関によって、審査のやり方は違いますので、ここの金融機関では融資NGとなるが、こちらの金融機関ではOKとなるって事もあります。先日、年収５００万円台の３０代の方からご相談を受けました。「大阪の販売会社から、新築マンションを３戸購入した。ローン総額は、約５５００万円」「毎月の収支マイナスが、約３万円出ている」こんな状況の方です。まず、私が感じた事は、●３戸も売り過ぎ

高額な投資用の新築マンションをご所有されておられる方が、よく言われるセリフです。「今、収支トントンだから、別に困ってません！」（力強く！）これって、皆様、どう思います？新築で買って、今、トントンって事は、古くなり、家賃が下がると、収支マイナスってことです。もし、設備が壊れたら？、入居者の入れ替わり時のリフォーム代は？固定資産税の負担は？はい、これらは純粋にマイナスとなるのです。だから、少しでもキャッシュフロー（収支プラス)が出る状態にしておく

立地の悪い、高額な新築物件を買ってしまった・・・将来において、どうなっていくのでしょうか？●空室が発生する可能性が高い●家賃を下げないと賃貸が付かない●当然、毎月の収支マイナスが増える●サブリース契約を余儀なくされる●売却価格が極めて下がると、こうなります。これは、販売している、販売会社も分かっているのです。分かっていて、「いい場所ですよ～」なんて、セールスをしているのです。土地勘がない方に販売しているので、情報弱者の方がターゲットにさ

皆さん、もう、ご存じですよね？消費税、恐らく、上がりますよ・・・絶対に、上がります・・・それに、連動し、色々な税金も上がります・・・なぜか？大きく取り上げられている事は、防衛費の拡大です。もう、決定的なので、この増税は逃げれません。所得税、住民税も、当然、ターゲットにされます。「何もしない事が、一番のリスク」って、使い廻されてきた言葉ですが、その通りになってきました。給料上がらず、物価は上がり、その上、税金迄上がる。