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当社が取り扱っている物件について、個人様や同業者様から、買付を頂く場合、当然ですが、決済日が早い方を優先致します。例えば、「〇〇の物件の買付を送ります。決済サイトを3か月下さい!」(3か月後に決済します)と、いう方と、「〇〇の物件の買付を送ります。現金決済しますので、即で大丈夫です!」同じ価格での買付であれば、当然、後者の方を優先致します。もし、前者の方が、価格の値上げして頂ければ別ですが・・・良い物件を手に入れる為には、スピードが重要
大阪で、中古区分の一番の人気エリアは、一体どこか?※なかなか、データ化することは難しいのですが・・・●福島区●西区●北区これは、3強です。福島区、北区は、大阪駅からも近く、昔から非常に人気エリアです。また、再開発が追い風となり、賃料も値上がりしています。ただ、やはり、価格が高い・・・次は、西区です。西区は、心斎橋エリアの隣なので、自転車で行動可能です。また、大手スーパーなどもたくさんあり、一人暮らしの女性には圧倒的な人気です。次は、
先日、私の携帯に、同業者から営業の電話が架かってきました!東京の業者で、中古区分を販売しているみたいです。率直な感想は、●都内で立地が良い物件は、利回りが低く、収支もマイナス(今回の物件は、約8000円マイナスでした)●非常に「値上がり」をアピールしてくるこんな感じです。関東圏、関西圏の、新築マンションの価格などを調べると、明らかに販売価格は上がっております。10年くらい前に比べると、確実に1割以上は値上がりしています。都内1K3000万
「区分(新築も中古)は、儲からないでしょ?」と、おっしゃる方がいます。その方々は、大方、「アパート投資」をされておられる方(業者)です。要するに、ポジショントークです。ただ、一つ、断言できる事は、立地の悪い、新築マンションは、絶対にダメ!(損しかない)ってことです。当社のお客様で、数年間の所有で、100万円以上の利益を出された方、たくさんいらっしゃいます。では、アパート投資って、そんなに利益が上がるのでしょうか?当然、中古区分においても、
サラリーマン(雇われの身)は、ほとんど、毎日、同じことの繰り返し当然、なにも考えずに仕事をしていると、飽きてきます。人間ですから・・・サボります。成長しません。しかし、商売(仕事)は、商い(飽きない)です。飽きて、成長しなくなれば、衰退しかないのです。現状維持は、ないのです。衰退しない為に、勉強し、情報収集をし、自己研鑽を繰り返し、効率を考え、成果を出す。当然、時には、息抜きも必要です。営業職の人間は、成果=給料となる、シビアな世界です。
最近は、お客様からのご紹介案件が増加しました。非常に、嬉しいのですが・・・相変わらず、販売物件の確保が難しく、複数の物件の購入をご要望されると、ご希望に添えない事があります。数年前と比べると、不動産市況は様変わりし、価格、利回りは全く違っております。「不動産バブル、崩壊してくる!」なんて声がチラホラ聞こえてきますが、果たして、そうなるのでしょうか?まだまだ上がりそうな気配はプンプンしていますが・・・キャピタルを狙っての不動産投資は
優良な物件は、瞬時に売れていく時代です。それだけ、不動産投資に対する投資熱は、凄まじいものがあります。若年層の方から、退職金の運用先で検討される方、海外の投資家まで、非常に幅広く、情報収集されておられます。ひと昔であれば、「1ヵ月検討させて下さい!」「1週間検討させて下さい!」なんて事は、ザラにありましたが、今では通用しません。優良物件は、瞬時に売れてしまうからです。もし、待って頂ける可能性があるとしたら、「高く買う!」という条件なら可
買う買わないの判断は、早い方が良い!もうかれこれ、10年近くのお付き合いを頂いているお客様の物件が、この度、高値で売却出来ました!約230万円近く、お手元に残り、ざっくり計算ではありますが、この10年間で約400万円近くの利益が出ました。このお客様は、7戸、当社から購入頂いており、その他の物件も随時売却予定です。恐らく、これらの物件も、「利益」が確定で出ます。別に売却しなくても、キャッシュフローはプラスなので、どちらでも良いのですが。。。では、なぜ、このお客様
今、大問題に発展しかけている、ReVie社(レヴィ)、BLAZE社(ブレイズ)のトラブルにおいて、たくさんご相談をお受けしております。●賃料の改竄●サブリーストラブル全てのお客様の相談内容がこちらです。相場より、2割から3割近く高値で購入させられておられる為、売却となると、当然、損切となり、手出しが必要となります。手出しが出来ないとなると、毎月の負担が2万~3万円近くの収支マイナスがあり、金食い虫状態となります。ご相談者の方に、購入迄の経緯
3月、色々な金融機関や取引企業様が、年度末(または、決算)を迎え、当社もバタバタしています。賃貸管理においても、入退去が、かなりの件数あり、大変です。立地次第で、退去申込⇒即、入居申し込みと、いった物件もあり、大阪の経済活動が活発であると、感じております。また、物件販売に関しては、慢性的に販売物件の枯渇はありますが、顧客からの買い取り再販などを、再度、見直ししているところです。こんな忙しい時には、業務上、凡ミスを起こさない様にしなければいけません。
昨日、当社、創業時に物件を購入頂いたお客様がご来社されました。当社から、合計6戸、ご購入頂きました。定年まで、約5年、そろそろ、物件の整理や、今後の運用も含め、見直したい!とのご要望でしたので、色々と数字のチェックをしました。物件を購入頂いた時期が非常に良かった為、大きく利益が取れております。数戸売却し、利益を確定させ、再投資、こちらの提案で、今後、進めて行く予定です。このお客様も、昔、私と出会う前は、東京の高額な新築マンションを3戸、ご所有されておられ
ご売却のご相談もお受けしています。最近では、「レヴィ―とのトラブル」の案件をよくお受けしております。お客様から、「いくらくらいで売れますか?」と聞かれますが、まず、現状の管理形態が、●サブリース契約●集金代行契約に、よっても、査定額は大きく違ってきますし、実際の入居者の家賃金額や、管理組合にお支払いしておられる、管理費・修繕積立金の金額によっても、金額は違ってきます。その為、ある程度の査定金額を出す為には、上記の数字の情報が必要です。
投資マンションは、当然、立地が命です。これは絶対です。なので、物件の立地に拘らず、システム=節税で、購入してはいけません。特に、立地の悪い、高額な新築マンションは、絶対にNGです。この様な物件は、空室になれば、即、家賃が下がります。家賃を下げないと入居者が決まらないからです。立地が良い、という事は、人気エリアとして、家賃が下がりません。家賃が下がらないという事は、価値が落ちないと、いう事に繋がります。価値が落ちない、という事は、高
恐らく、昔から、投資マンションを購入する際、●頭金を多く入れた方が良いのか?と、いう議論が存在します。これも私見ですが、私のお客様には、①まずは、条件が良いローンが使えるのであれば、フルローンで買う②頭金を用意しなければいけない優良物件であれば、自己資金を用意する③優良物件があるが、条件が良いローン枠を使ってしまっている時は、自己資金を使うこの順番で、うまく融資を使っていき、運用していくのが良いかとアドバイスしています。むやみやたらに、「自己資金」
業界あるあるですが、ふざけた販売会社や管理会社は、質問や問い合わせをしても、回答をしてこない!●担当者が不在で・・・●折り返しのTELもない・・・●上席に確認中で・・・●会社に電話しても誰も出ない・・・こんな対応された事ありませんか?私達業者でも、こんな対応されることもあります。これが、顧客からのクレームであれば、もっと酷い対応される事もあるでしょう。この様な対応の積み重ねで、不信感が増し、当社にご相談頂くケースも多々あります。今、正に
ラッキーパンチは、当たりません。チャンスは、向こうからはやってこない!これは、真実ですね。今迄、同年代に比べると、たくさんの「人」を見てきました。友人、知人、同僚、お客様と、さまざまですが、やはり、自ら、「成長」しようと思わない限り、稼ぎは増えないのが実情です。いい歳こいて、サボる事しか考えていないヤツ楽な方しか選択しないヤツ周りが見えてないヤツ愚痴ばかり言うヤツこんなヤツは、当然、稼ぎも少ないです。今流行の?、怪しい投資話におい
先日、同業者の先輩社長から、「プロパティさん、○○様のご自宅に、直訪(アポなし訪問)してませんか?」と、連絡がありました。当社では、一度たりとも、そんな事をした覚えもない為、「うちじゃないですね!絶対にしてませんよ!」と、返答すると、「そうですよね~。多分、プロパティさんではないと思ってましたが、恐らく、悪徳会社に社名、かたられていますよ!」と、教えて頂きました。その会社は、オーナー様のご自宅に訪問し、物上げの商談を強引に進めてくる業者だったらしく
以前のブログでもお伝えしましたが、デート商法ロマンス詐欺出会い系商法この様なきっかけで、高額な投資マンションを購入された方からのご相談が増えています。ひと昔前に、悪徳業者の中では、流行った販売手法です。その時は、東京からの業者が発信者となり、大阪の業者も数社、手を染めていました。今や、インスタや、TikTokなどのSNSで知り合い、お付き合いが始まるってことが、当たり前の様に存在しています。「キラキラSNS」では、嘘が多く、騙されてしまう方も
今、当社のお客様に、「物件の持ち替えのご提案」をたくさんさせて頂いております。数年前に、購入頂いた物件を、当社で買い取り、再度、違う物件に投資頂くスキームです。当然ではありますが、売却価格がマイナスになれば、ダメですが、ほとんどのケースはプラスです。1戸で、約100万円近くのプラスで売却というケースもあります。ただ、そこは、譲渡税の計算もありますので、シミュレーションする必要性はありますが。このご提案には、投資マンションの色々な仕組みを理解していないと、オーナ
販売物件が、足りません。。。もう慢性的な悩みです。過去に販売したお客様にお声がけさせて頂き、何とか、かんとか、、、しかし、まだまだ足りません。不動産投資に注目される方が増え、どこの企業も、優良物件の確保がめちゃくちゃ大変な状況です。立地の悪い物件でも、強引なセールスで、売っています。「それのどこが一等地やねん!」「そんな物件、販売した後、賃貸大丈夫?」って、いう高額な新築マンションが増えている昨今、そんな物件を買わされた方からご相談をお
バブル時代を超えた不動産価格「そろそろ値下がるのでは?」って思われていませんか?これは私見ですが、値下がりません!当然、立地が良いって事が重要ですが。。。となると、今、販売されている、「新築の投資マンション」も値上がるのでは?なんて思っていると、大きな間違いです。立地、どうですかー?悪くないですかー?私なら、500万円の値引きでも買わないエリアが増えています。あくまでも東京の一等地での比較ですが、ロンドン東京の2倍超
ReVie社のトラブル相談が続々ときています。●サブサブの解除が出来ない●非常に高額で買わされて売れない●今後、どうしたらよいの分からないほとんど、この3つのご相談内容です。先日、ご相談者のお一人の方のサブサブ問題が解決しました。当社にご相談頂く前、いくら言っても、解除させてくれなかったサブリース、「サブリースの解除は正当理由がないとお受け出来ない」「入居者情報のご提供は出来ない」「全所有者からの地位継承の為、サブリースの解除は応じない」
表題、意味分かりますか?例を出してご説明しますと、A氏年齢59歳年収500万円投資マンション3戸ローン残高約5000万円(①年利2、0%、②年利2、2%③年利2、8%)B氏年齢38歳年収1100万円投資マンションまだ所有なしA氏の③の物件は、収支マイナスです。年齢的な問題もあり、借り換えも不可(金利交渉も不可)。売却したいとのご意向をお持ちです。この③の物件は、A氏にとれば、不良物件とのご判断です。
またまた、ビックリなご相談をお受けしました。超大手企業(投資マンションも、ファミリーマンションも販売している)から、投資マンションを購入された女性の方です。現在、3戸、ご所有されておられます。色々と、購入に至った経緯をヒアリングすると、①インスタで出会う②まずは、会って食事をする③お付き合いが始まる④投資を勧誘され、友人を紹介される⑤「俺も不動産投資しているから大丈夫!」「値下がりなんてしないよ!」と、言われ、購入する⑥数か月後、別れる・
ReVie社、ブレイズ社問題毎日たくさんのご相談を頂いております。サブサブ問題(Wサブリース)現在、当社では、顧問弁護士と協議しており、解決策を練っております。売却しようにも、この、サブサブ問題が解決しない限り、なかなか厳しい状況です。しかも、元々、ReVie社が、高額で販売していた為、損切での売却となる方がほとんどです。お客様の中には、市場価格より、2倍近い金額で購入させられていた方もおられます。このReVie以外でも、サブリース問題でお困りのオ
リストラ我々の業界でも、すでに始まっております。大々的には、どこの業者もしていませんが、契約の取れない社員↓↓↓会社や上司が、プレッシャーをかけ、自ら退職する様にもっていくこの流れは、特に、「高額な投資用新築マンション販売会社」に固まっております。所詮、売れない社員は、いらないってことです。冷たい様ですが、どこの会社でも、これが現実なのです。コストの高騰で、昔ほど、給料や歩合、待遇に魅力が無くなってきており、高額な物件の販売
今や、投資用マンション販売の営業方法で主流?になった、「アンケート商法」(街頭アンケートやイベント会場などでのアンケート)安易にアンケートに答え、個人情報を相手方に渡し、営業を仕掛けてきます。その営業方法は、さほど問題では無いのですが、このアンケート商法をしている企業には、高額な投資用の新築マンションを販売している業者が多く、かなり際どいセールストークを用い、契約を締結しているケースが多いのです。「数年後には、値上がりし、売却利益が出る」ほとんどの
今、ReVie社が販売したオーナー様からのご相談が増えてきました。大問題に発展しております。知らない人は、お調べ下さい!簡単に説明すると、物件を販売する際、家賃金額を改竄し(水増し)、収支プラスに見せかけていたサブリース契約をしていた為、オーナー様に入居者情報を開示しないで済んでいた当然、サブリース会社(ブレイス(株))が、マイナスを補てんしながら、オーナー様に賃料のお支払いをしていた突然、ブレイズ社からの、サブリース賃料の入金が止まったReVie
高額な新築の投資マンションを購入された、医師の方から、ご売却のご相談をたくさん頂戴しております。「税金対策で購入した・・・」「買ってから、新築マンション投資は絶対ダメと知った・・・」「友人、知人も所有していると言われた・・・」ほぼ、皆様、この様な事をおっしゃいます。当然、売却となると、相当な損切となるケースが多く、酷い場合は、一戸売却するだけで、約500万円近くの損切となる事もあり、これが、複数戸と考えると、ゾッとする金額です。医師の方は、複数戸所
フリッチクエストという、会社が、月利4%の配当を謳い、平成28年3月頃から、20代、30代の方を中心に、約3300人から、約200億円を集めたとして逮捕されました。こんな事件が後を絶ちません。普通で考えて、月利4%って、年利48%ですよ。ありえません。まず、気を付けないといけなかったポイントは、●海外の投資会社に投資している●出資者と交わす契約書は、全て英語だったこれだけでも、普通の判断基準でいけば、NOになりませんか?騙さ