投資マンションローン借り換え

この銀行では、この物件、評価が出ない＝融資NGしかし、違う銀行では、融資OKなんて事は、よくある話です。各金融機関がどのような物件の審査基準であるか、これは我々には分かりません。物件の中には、立地が良いのに、デベロッパーがNG、その逆で、立地はあまりなのに、デベロッパーの信用力で融資OKとなる事もあります。当然ながら、融資OKとなっても、金融機関によっての評価額（融資額)の違いはあります。販売会社は、融資額の大きい金融機関を使い販売したいと思うのが当

不動産投資って、難しそうだし、めんどくさそうって思っておられませんか？実際は、どうなのか？当然、オーナーとなるので、所有者（登記される）です。人に貸したり、売ったりする決済権は、オーナー様にあります。人に貸すとなれば、入居者募集、家賃の回収、故障やトラブル対応、不良入居者への家賃回収、退去手続きなど、これらの事は、全て、管理会社に委託出来ます。そうなれば、管理会社から報告を受けるだけになります。と、なると、実際、オーナーとして何をしなければいけない

立地の悪い、高額な投資用の新築マンション一体、何が怖いのでしょうか？まず、●立地に見合う価格で購入していない為（高額過ぎる)、売却時、損切になる物件によっては、５００万円近くの損切になる●新築時の家賃は、入居付け時、賃貸屋さんに手数料を多く支払い、無理矢理？高額な家賃で入居者が付いている為、二巡目、三巡目の入居者の家賃は下がる新築時から、わずか、半年で、家賃１万円下がった、というオーナー様もいます●購入時から、サブリース契約（集金代行など選択肢がなかった

悪徳ブローカが、約９１００万円を脱税し、刑事告発されました。この方、吉沢孝典という、医師です。高額な投資マンションや、あの有名なかぼちゃの馬車、ス○ガ銀行での一棟アパートなどを販売している悪徳業者に、顧客を紹介し、紹介料を受け取っていました。当社にも、この吉沢氏が絡み、被害を受けた方からのご相談をかなりの数、受けました。また、吉沢氏と一緒に顧客紹介を行っていた、保険屋さんも、詐欺の罪で逮捕されました。被害に遭われた方は、「医師の方なので信用した」「

投資マンションの売却のタイミングって、一体、いつが良いのでしょうか？と、いう質問を頂く事があります。当然、オーナー様は、少しでも高値で売りたいという願望があります。今迄の所有期間のプラス収支、マイナス収支を計算し、ローン残高との比較をし、その他売却にかかる費用も計算し、最後は、譲渡税の計算をするそれで、プラスかマイナスかの判断をしていきます。譲渡税の計算に関しては、短期譲渡なのか、長期なのかで、税率が変わる為、少し計算はややこしいですが。。。

先日、投資マンションの売却依頼を頂きました。具体的にお伝えしますと、●令和２年２月に、１８００万円で、大阪の物件を購入●立地が悪い●サブリース付き●毎月の収支マイナス約３０００円この様な状況です。昨年、とある業者に、●１７６０万円で売却依頼をする当然？、全く反響なく、売れず。業者からは、恐らく、１５００万円以下まで価格を下げないと反響は来ないと言われた。現在、ローン残高は、約１６５０万円売却となれば、繰上返済手数料、その他

都内も大阪市内も、徐々に家賃も上がってきています！当然、どこもかしこもっていう訳ではありませんが、立地によっては、数年前より約１万円上がっているケースもあります。立地の悪い高額な新築マンションでは、二巡目の入居者家賃が５０００円も下がっている、という実情もあります。今、我々の業界では、販売物件の確保が非常に難しくなっており、（土地値や建材料の高騰が原因)優良物件は奪い合いの状態です。中古区分の販売においては、●物件の立地、築年数●現状の家賃

不動産投資は、立地が命です。では、立地の悪い物件を買ってしまうと、将来的にどの様なリスクがあるのか？●家賃の下落●空室●売却時の査定が安い２０００万円で購入した物件が、１年後に売却しようとすると、１５００万円以下でしか査定が出ないなんてことが起きています。なぜ、この様な査定金額となるのか？答えは、もともと、この物件に、そこまでの価値が無いからです。では、なぜ、新築で購入時、ここまで融資を受けることが出来たのか？それは、

自分のスキルUP資産形成これって、一朝一夕には出来ません。私のイメージとしては、「かさぶた」の様に積み重ねていく感じだと思っています。一気に、スキルUPする一気に、金持ちなるなんて、当然、無理な事です。これを目指してしまうと、かえって、遠回りとなる事があります。自分のスキルUPは、意識・努力しないと絶対に成しえません。資産形成も、若い時から考え、行動に移さなければ、成しえません。アホで何も考えていないヤツサボる事しか考えていないヤ

昔は、株価＝景気と、言われていたものです。最近の、異常な？株高、景気回復？となっているのでしょうか？一時期、バブル後、最高値を更新したとか今日の日経平均、約３５０円下がっています。これは、利益確定の為、売りが進んだのでしょう・・・投資家が、異常な株高を懸念しているのでしょうね。ここまで、市場経済を反映していない株価、正直、怖いものがありますね。一部の大手企業だけが利益を上げ、その他多数の企業は、ドンドン疲弊していってる様に思います。

不動産投資を検討されておられる方から、「今って、買い時ですか？」って質問を頻繁に受けます。買い時？価格高いよね？利回り低いよね？今後、値下がるよね？色々な要素を含めた意味だと思いますが、当然、返答は、「買い時でしょ！」っとしか、言えませんよね。。。私が、この業界に入ってきた時代（約２０年前）は、ここまで、不動産価格は高くなかった。しかし、融資金利は、３％を超えていました。今は、不動産価格は高いですが、金利が低い時代優良

当社では、メールにて買い取り査定もさせて頂いております。近年の、不動産価格の高騰で、「私の物件も値上がりしていますよね？」って、聞かれる方が増えました。「よくDMが届きますが、高値で買い取りますって書いてます」これを真に受けておられる方も増えました。立地の良い物件は、値上がりし、立地の悪い物件は、値下がりしているのは、今も昔も、変わりません。あなたの物件、立地、良いですか？？？って話しです。立地が良いってなに？ってことですが、

思考停止の人間と話すと、こちらが、おかしくなります。なにも考えずに、時間だけ無駄に経過している事に、焦りも無ければ、危機感もありません。「打てば響く」ので、あれば、いくらでも打ちますが、打っても鳴らず、、、給料の事税金の事生活の事将来の事人生設計の事資産運用の事色々、考えることは山ほどあるはずです。当然、立場や環境によって、その重さは違いますが、思考停止状態は、不利益なのです。それに気づいていないのがイタイです。

先日、医師の方からご相談を頂戴致しました。大阪の業者から、５年前から節税目的で、新築マンションを購入されてこられました。現在、９戸、ご所有されておられます。毎月の収支はマイナスで、固定資産税の負担も考慮すると、年間約１００万円近くのマイナスです。これらの物件の売却のご相談ですが、なんと、なんと、なんと、９戸の内、４戸の「重説、売契」の交付を受けていないと、、、契約当時の業者の説明では、「医師の方は、転勤が多い為、紛失される方もいらっしゃるので、会社

最近、ご自身の周りで、よく聞く言葉ではありませんか？「何か投資をしたいなぁ～」「何が良いのか分からないからぁ～」当社から、物件を購入頂いたお客様の中にも、「株、FX、ＮＩＳＡ、iDeCo、個人年金、不動産、分散して投資したい！」「あまり、現金を使いたくないので、不動産投資をしたい！」この様におっしゃる方が増えました。そうなんです。不動産投資が、特別な投資ではなく、ベーシックな投資になっているのです。ひと昔の様な、転売利益を目的としたものではな

不動産投資で、絶対の絶対にやってはいけないのが、立地の悪い、高額な投資用の新築マンションを買ってしまう事です。これらの物件を買ってしまった方々からのご相談をお受けすると、ほとんどの方が、「立地が良いってセールスされた・・・」と、おっしゃいます。はい、はい、はい、販売している営業マンが、あえて、「立地が悪いのですが、買って下さい！」なんて、言いませんよね。土地勘があれば良いのですが、土地勘がなければ、●有名繁華街まで何分●ビッ

不動産投資は、当然、物件を購入しないとはじまりません。金額も、数百万円の築古区分から、億を超える一棟アパートまで、さまざまですが、初めて物件を買う時には、不安は付きまといます！自分自身では、よし！と、思っていても、奥様から反対されたり、親御さんから反対されたり、判断を迷わせる障害が発生する事も多々あります。しかし、以前から、このブログでもお伝えしている通り、●購入物件の選定●融資条件これらを間違わない限り、大きな損をす

先日、ご相談頂いたお客様の事例です。●４月末に、都内の投資用新築マンションを２戸購入（合計金額５７００万円)●購入時の自己資金１０万円づつ●毎月の収支マイナス約１５０００円この様な物件を購入されました。しかし、購入されてから、色々と不動産投資についてお調べされましたら、●高額な投資用の新築マンションは、絶対に買ってはいけない●毎月収支マイナスの物件はダメ●立地が悪いとの結論に至り、早急に売却を検討されておられます。現在、数社に売却

昨日も、不動産投資を検討されておられる方のご相談をお受けしておりました。「東京都内が良いのか、大阪市内が良いのか迷ってます・・・」と。当然、利回りや物件が良ければ、東京都内が良いですが、今の価格高騰を考えると、都内は避けた方が良いのかとも思います。これは、私見ですが、●東京都内の物件３０００万円家賃１０万円くらいの物件であれば、●大阪市内の物件１５００万円家賃６５０００円×２戸こちらを購入したほうが、リスク分散を考えてもお得かと思

高額な投資用の新築マンションほとんどのデベロッパーや、販売会社は、「立地にこだわってます！」と、セールスします。ホントでしょうか？？？ハッキリ言います！立地なんかには、一切、こだわっていません！だって、立地にこだわっていたら、販売物件作れません！採算が合いません。だから、最近の新築マンションの立地がドンドン悪くなっているのです。土地勘がない人に、「一等地ですから～」なんて、平気で言うのです。そんな立地の悪い物件は、売却

電話ってものは、非常に便利です。しかし、初めましての場合、顔が見えないので、相手の電話の出方、話し方、使う言葉、切り方などで、その人物がどんな人なのか、勝手に想像してしまいます。これは、企業に対しても同じです。先日、当社で個人オーナー様から、仕入れをさせて頂く予定で、現在の賃貸管理会社に、所有者変更（賃貸管理の変更)の申し出を致しました。●どうゆう流れで解除すれば良いのか？●いつ解除出来るのか？以上の項目の確認で電話をしますと、「担当者不在の

先日、ご契約で、有楽町へ行ってきました。少し早めに到着したので、ぶらぶらしていると、アンケートマンの姿がちらほら話ししたいなぁーっと、雰囲気を出していると、「すみません、今、資産運用についてのアンケートをお願いしています！」と、声掛けされたので、アンケートに応じる形で、色々と質問をこちらから投げかけました。私「資産運用って、不動産ですか？」アンケートマン「そうです！サラリーマンでも出来るので、今、めちゃくちゃ人気なんです」私「でも、価格も高く

最近、ご紹介案件が増えており、非常に嬉しい限りです。かれこれ１０年前にお付き合い頂いたお客様から、ご紹介をたくさん頂いております。「以前、相談した時、助けてくれたから・・・信用してます！」「Ｐropertyさんの販売物件は、他社の物件に比べると、断然良いので・・・」「きちんと出口戦略まで立てて販売しているので安心しています」との、お言葉を頂戴し、めちゃくちゃ嬉しいです。購入頂いたお客様からは、「前から、投資マンションのセールス電話があったが、どこも値段が

医師の方からご相談を頂戴しております。内容は、●賃貸管理会社（販売会社)からの家賃入金が止まっていると。。。しかも、この医師の方は、その販売会社より、新築マンションを、合計８戸購入しており、その内、５戸分の家賃が未入金です。販売会社の言い分としては、「入居者からの家賃未払いがある」「請求しているが、コロナの影響で無職となり、支払いが困難である」との説明を受けているみたいです。この販売会社は、大阪の業者で、医師の方に、無茶な方

かれこれ、２０年弱、投資マンションの販売をしてきました。現場が好きなので、常に、現場に出て、お客様と会う、という事を大事にしてきました。つい先日も、お客様との会話で、こんな事を言われました。「不動産投資って、始める前は怖いものという認識でしたが、やってみると、こんなもんかぁ～って感じです」「買ってみて、税金や保険の仕組み、投資事に興味が出ました」「ハッキリ言って、投資マンションを買っても何もしないので、日常は忘れてます」「毎年の確定申告が楽しみです」「税

投資マンションを所有すると、どこからともなく、「売って下さい！」と、電話やDMが頻繁にきます。私も複数所有しているので、かなりの数のＤMが届きます。「あなたの物件、○○○○万円で、購入者がいます！」などと、嘘やん！的な記載内容もあり、「こんな書き方なら、騙される人もいるよなぁ～」と、思う事もあります。そんな物上げ業者の中には、明らかに、安い金額の提示をし、所有者に、かなりの金額の損切をさせる業者も存在します。「この物件

４月も、はや１ヵ月経過しました。街には、見るからに、フレッシュマンの新入社員がたくさんいますね。我々の業界にも、恐らく、たくさんの新卒が入社しています。今は、この新卒採用も大変な時代です。この業界に入社を決めた方の動機は何があるのか・・・●お金（稼げる)●不動産業界に興味がある●完全実力主義が魅力●なんとなくネームバリューがある●ほかの会社が不採用になったから仕方なく●どこでもよかった・・・などです。しかし、近年、新卒で採

ここにきて、業務内容を変更している業者さん増えてきています！例えば、●中古区分販売⇒新築区分販売又は、その逆●中古区分販売⇒中古一棟アパート販売又は、その逆●物件の販売業者⇒物上げ業者などなど、色々です。業績向上の為の戦略だと思われますが、果たして、TOPに戦略があるのでしょうか？思い付きでやってる業者が多い様な気がします。やはり、どの商売でも、中心となる利益柱が明確でないと、企業は継続しません。こんな時代ですの

約２年前に、販売させて頂いたお客様の物件に、買付が入りました。なんと！購入された金額より、５０万円高い金額です。短期譲渡の対象になりますが、、、この様に、優良物件は、瞬時に売れるのです。優良物件とは、●立地が良い●安く買えているこの２条件が絶対なのです。立地が良くても、価格が高いとなると、利回りが低い為、売れません。また、利回りが高くても、立地が悪いと売れません。ネットでは、利回り１０％超えの築古物件もたくさん広告が出ていますが、

カードローン所謂、キャッシングは、例え、少額でも、投資マンションローンの取り組み時には、厳しくみられます。ご属性が高くても、ご年収が高くても、資産があっても、返済不良でなくても、少額でも、「お金を借りている」っていう事には変わりない為、厳しい審査となります。以前であれば、「先に完済して頂ければ・・・」と、条件が付いて、審査OKをくれていた金融機関も、今は、借り入れがあるとNGとなります。例え、返済してもしばらくNGとな