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みなさんこんにちは✨先週の雪の日に続き寒い日が続きますね😭😭体調大丈夫ですか？？今日は1月末に引き渡しだったアパートのガス工事が終わったとのことで、現地確認に行ってきました！日曜日、関東で雪が降った直後だったので凍結してたらどうしよう…って少しドキドキしながら向かったのですが、やっぱりでした😭給湯器から水がブシャーーって溢れて本当焦りました😭😭💦&現地でまさかのトイレ水漏れ発覚…💦でも奇跡的に徒歩1分くらいのところに修繕屋さんがいて、すぐに来てくれました。すごく親切でスピード感
安いです！どうも！訳あり不動産の佐藤です。明日、一宮の別荘民泊のベース物件の内見に行ってきます！まだまだハードルがあってどうなるかわかりませんが、挑戦してみたいと思います。さて、本日のご紹介物件は・・・横須賀市の全空アパートです。期間限定ですが・・・かなりお得なプライスにしていただけます。横須賀市内で巣が・・・ロケーションも真面です♪京急本線「馬堀海岸」駅徒歩11分11月決済条件で2980万円！8戸ありますが・・・半分ほど原状復帰してません。但し比較
再生系ですね。どうも！訳あり不動産の佐藤です。先日帝国データバンクさんが来社なさって、弊社も会社としてデータが乗ることになったんですが（笑）今は人手不足と後継者不足が原因での倒産が多いそうです。建築業・美容室・飲食店は確かに人手がいないとどうにもならないですよね💦うちは一人親方なので気長にやります♪さて、本日のご紹介物件は・・・鎌倉市の全空アパート！意外と全空ってないんですよ（笑）再生して賃貸付けできれば面白いです。🏠神奈川県鎌倉市（アパート）内見可能🔑
本厚木駅バス便です💦どうも！訳あり不動産の佐藤です。厚木市の一棟アパートのご紹介です。再建築可能ですが・・・現況全空です。外観は手入れが入ってます。各部屋は表層リフォームが必要だと思います。２５００万円＋業務委託手数料６％（税抜き）で纏めます！リフォーム費用に５００万円掛かったとしても・・・想定利回りは14.72％になります。各部屋の動画張っておきます。ご興味あればご連絡ください。内見手配します。全部の部屋はアップ出来ませんが、宜しくお願
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（元）全空アパートに防犯カメラを増設しました。もともとは、このカメラと同じものを敷地全体を見合わせる場所につけていましたが、データをクラウドに保存するための費用が月１，０００円程度発生しており、それが不満でした。今回のものは、・常時録画でカメラ本体のmicroSDカードにデータが保存される。・最大11日分程度の保存が可能。・カメラ本体は、amaoznで7,000円程度。・インターネット回線があれば、スマホで遠隔地からデータを見られる。・ランニングコストは、電気
全空アパートの当初予定にはなかった費用一覧です。○各部屋のリフォーム1区画10万円オーバー@20万円で最初はリフォームしていましたが、反応が悪いので、@30万円まで予算をアップ。内容は、木部塗装箇所の増やす、一部畳部屋にタイルカーペットの設置、温水洗浄便座等です。○水道縦管（１階と上階を結ぶ水道管）の凍結破損による修理80万円管自体はスレンレスの太い管で、破損個所も多数だっため、予定よりかなり高額になりました。○駐車場照明・ライ
昨年中は、全空アパートの客付けに大変苦労しました。リフォームの甘さも原因の１つですが、最大の理由は、ビレッジハウスです。（ビレッジハウスの詳細は、健美家のコラムにのっています。）そもそも購入時にその存在を全く知らなかったのが問題ですが、いくら同じ町とはいえ、自分の物件から5km離れているので、これほど影響を受けるとは思っていませんでした。影響を受けた理由として、・間取りとコンセプト（そこそこのリフォームでその割には安い家賃）が丸かぶりな上に、ビレッジハウ
長らく取り組んでいた全空アパート案件、6月の緊急事態明けから、ばたばたと進行し、空室のリフォームの完了、今年度の入退居＋9△1合計16／20まできました。分離発注＆全体の2割くらいのDIYで、結局2年かかっています。やはり20世帯あると、いつもはすぐに終わるカーテンレールの取り外しだけでも、かなり大量になり、DIYだけでもかなりの労力を費やしました。半年づづ、5部屋を完成させるスタイルで、
（元）全空アパートのビラを相変わらず、まいています。去年は、そこそこ成果がありましたが、今年はというと・・・・問い合わせ８件うち内覧５件うち成約１件でした。なかなか厳しいです。昨年は、おおよそ築２５年より古そうな物件にビラをまいていましたが、今年は範囲を広げて築１５年としました。そのおかげで問い合わせと内覧は、まずまずの数でしたが、『やっぱり古いから無理』といった人が増えました。仲介会社さんも頑張ってく
今年は全空アパートの物件に取り掛かっていました。あくまで札幌近郊の話ですが、私が不動産投資を始めた１０年ほど前の築古物件のリフォームといえば、・築古物件をリフォームしたところで家賃はさほど上がらない。それならば、ほとんどリフォームをしないで、やや安めの家賃で貸しに出したほうが効率がよい。というものでした。今では、このような最低限のリフォームのみだとなかなか客付けできないので、最低でも中程度のリフォームをすることになります。手間もかかりますが、
今年の入居シーズンももうすぐ終わりです。今年はじめに１室だった（元）全空アパートは、入居８世帯退去１世帯合計＋７世帯です。数字的には、＋９世帯を目標にやっていたので、自分としては６０点の出来です。退去の１世帯は、入居者様から紹介のあったお兄様でした。保証会社の審査を通過したので、なんとかいけると思っていましたが、結局４ヶ月半で保証会社に退去させられました。。。。私の大家業の中で、過去にもう１人滞納で退去した人がいますが、
日当たりの悪いどんつき奥の2棟全空アパート。「安かったのでお金が儲かればいいや」くらいの軽い気持ちで買いましたが、いざ買ってみると悪魔のように返済の恐怖が僕に襲いかかってきました。買ったはいいが実は電気が付きません。電気のブレーカーが全て取っ払っていました。東京電力に申請をあげ直しで2ヶ月間かかるとのこと。次々と見つかる不具合。ファイナンス的には余計な工事で資金を使わず手持ち資金をストックして倒産率を下げる方が吉。だが入居が決まらなければどんどんジリ貧になっていく。「ここで
全空（だった）アパートの入居者から、入居希望者の紹介がありました～～単純に広告費なしで空室が埋まることはもちろんありがたいのですが、すでに住んでいる人が紹介したいほどの住み心地のよさがあると感じていてくれていることのほうが、けっこううれしい。リフォームの方向性は間違っていなかったということで、さらに質を高めて行こうと思います。
全空アパートの電気メーターの調査と設置申請という業務を業者に依頼。あまり筋のいい案件ではないので、依頼する業者に困る。１社目信頼している水道業者さんに電気業者を紹介してもらう。結果→高額見積もり。たぶん断りたかったのだと思う。２社目前所有者が大型修繕の時にかかわった業者さん結果→ごにょごにょ。（どういう理由かあまり理解できなかったのですが、要するに手間の割には儲からないのでかかわりたくないようでし
