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ボロ物件DIY再生投資家を見て思うこと最近、ボロ物件を自分で再生する人が増えてきました。格安で買って、DIYでコツコツ直して、貸したり売ったりする。SNSでも「自分で直してここまで綺麗になりました」なんて投稿をよく見かけます。もちろん、それは素晴らしいことだと思う。壊れた家をもう一度蘇らせるというのは、社会的にも価値がある行為です。でもね、あくまで客観的に見たときに「DIY再生ってどうなのかな」と思うところが、正直あります。1.DIY再生は“投資”ではなく“労働”になるボロ物件
三年間の攻防戦。ゴミ屋敷婆さんと四部屋アパートを再生し、利回りが“結果として”65％になった話問題だらけの“ゴミ屋敷婆さん”と、三年間の戦いの果てに見えたもの人軸でしか救えない物件が、この世には確かにあるこんばんは、タマネギカメラです。今日は、ずっと断片的に語ってきた「四部屋アパートのゴミ屋敷婆さん」案件を、前編・中編・後編すべてまとめて一本の“完全版”として書いておこうと思う。これは、僕の不動産投資人生の中でも、正直トップクラスにクセが強い物件だった。ただ、その裏側には「人が動
ガス屋さんとの“ゆるい現場会話”で進む、不動産再生の日常この前、知り合いのガス屋さんにフローリングの上張りをお願いしました。古い床が一気に締まって、部屋の雰囲気もガラッと変わったんです。作業を見に来てくれたガス屋さんが、開口一番こう言いました。「フローリング、いい感じに仕上がりましたよ」「いや、ほんと助かりましたよ。部屋の印象がだいぶ変わった」こういう軽い会話が自然とできる関係って、本当にありがたいんですよね。説明しなくても“空気で通じる”ところが増えていく。そんな流れで、ガス屋
こんばんは、たまねぎカメラです。今日は「戦術」と「戦略」の話を、不動産投資にそのまま重ねて書いてみようと思います。もともと戦術というのは、戦場での“局地戦のやり方”のことです。どの部隊をどこに動かすか、どのタイミングで仕掛けるか、どの武器を使うか。ひとつひとつの目の前の戦い方が戦術です。一方、戦略はもっと大きな視点の話です。どこと同盟を結ぶのか、どこの資源を取りに行くのか、長期的にどんな国にするのか。国全体をどう動かすかという「大局の方針」が戦略になります。不動産投資にも、この二
こんばんは、タマネギカメラです。先日、Airbnbが主催する民泊セミナーに参加してきた。こういう大きなイベントに参加するのは久しぶりだったけれど、やっぱり現場に行ってみると、ネットや文字情報では分からない“熱”みたいなものがある。民泊に対する期待、これから動き出したい人の迷い、すでに参入している人の余裕。いろんな感情が入り混じっている空気を感じられるのが、こういう会場の面白さだと思う。午前中は基調講演が二つ。Airbnbとしての方向性、国内観光の回復やインバウンド需要の予測、
こんばんは。タマネギカメラです。今日もまた少し、愚痴というか、気づきというか。そんな話をゆっくり書いてみようと思います。私は普段から“人と人をつなぐ”ということをよくやります。頼まれていなくても、気づけば勝手にやっている。これは私のクセであり、生き方なんだと思う。「私を通して関わった人が、少しでも幸せになればいい」そんな理念があるから、見返りを求めなくても動けるんですよね。でも今日は、その“人をつなぐ”という行為について改めて考える出来事があったので、それを残
先日、久しぶりに知り合いの不動産屋さんの社長に、軽く“Ping”を送るような感じで電話をしてみました。知り合いの投資家から「ちょっと物件ないかな」と相談を受けていたので、何かしら合いそうな案件があればと思い、ふと頭に浮かんだ社長に連絡してみたわけです。電話に出てくれたのは久々でしたが、相変わらず元気でした。「何か面白い物件ありませんか？」と聞くと、しばらく考えたあと、「いや、無いわけじゃないけど……この間仕入れた土地があるよ」と返ってきました。場所を聞くと地方都市
こんばんは。たまねぎカメラです。今日は、不動産投資の“ノウハウ公開”について話してみたいと思います。不動産投資って、けっこう秘密主義の人が多い。「これは俺だけの必殺技だ」「誰にも教えない」「奥義は墓場まで持っていく」そんなタイプの人、いますよね。もちろん、それも1つの考え方。でも僕は完全に反対方向。知っていることは全部ブログで公開するし、飲み会でも個別相談でも、聞かれたことはぜんぶ喋る。じゃあノウハウを公開するとどうなるのか。ここが今日のテーマです。ノウハウを公開する
—初対面の雑談から物件が飛んできた日の話—こんばんは。たまねぎカメラです。今日はちょっと不思議な1日でした。昼はゴールデンレトリバーのイベント撮影という、めちゃくちゃ平和な現場で仕事をしていたんですよ。犬の家族写真、集合写真、飼い主さんたちの笑顔。みんなほんとに幸せそうで、そういう空間を撮るのは悪くない。僕は犬に興味ゼロなんだけど（笑）、当事者の人たちが喜んでくれたらそれで十分。カメラマンって、誰かの“嬉しい”を記録する仕事だなぁと改めて思った。でも、ここからが本題。
こんばんは。たまねぎカメラです。今日はまたカメラマンとして、配信……ではなく、収録の仕事をしてきました。いやー、これがまた本当に「特殊な業界」のセミナーでしてね。■業界セミナーって、日本語なのに日本語じゃない（笑）今回のセミナー、参加者はほぼ全員その業界の人ばっかり。第一部では官公庁の役人の方が基調講演をする流れで、もちろん日本語で話しているんですけどね…日本語なんだけど、日本語じゃないんですよ。業界用語と行政用語で構成された“独特のパワーワード連発”。内容は抽象的で、
たまねぎカメラの負けない戦い―不動産投資の理想形とは不動産投資で大切なのは、勝つことではありません。本当に意識すべきは「負けないこと」です。勝つための投資は、利回りの数字を追いかける。でも、負けない投資は、その数字がどれくらい続くかを見ます。つまり「利回り」ではなく、「継続率」です。不動産投資で失敗する多くの人は、利回りの数字だけに目が行っています。表面利回り20％、30％――確かに数字は魅力的です。けれど、そこに“根拠”がなければ、長くは持たない。私が物件を選ぶときに必ず
こんばんは、タマネギカメラです最近ね、ふと考えるんです。「お金を稼ぐ方法って、世の中にどんな種類があるんだろう？」って。いろんな本を読んだり、人の話を聞いたりするうちに、改めて整理してみたくなったんですよね。結論から言うと、お金を稼ぐ方法って大きく分けて4つあると思うんです。どれも一長一短があって、どれが正解って話じゃない。でも、自分がどこに立っているのかを整理すると、見えてくることがある。今日はそんな話をしてみたいと思います。まず1つ目は「サラリーマン」。つまり給与所得者です。
こんばんは。たまねぎカメラです最近、一日一冊、本を読むようにしています。できる限り、毎日。ペースとしてはなかなかハードなんだけど、不思議なことに続けていくと、毎日いろんな気づきがあるものです。読んだ本の中には、心に刺さるものもあれば、「うーん、これは自分とは合わないな」と感じるものもある。でも、そういう違和感こそが、次の思考のきっかけになるんですよね。その中で、今回は「これから投資を始めたい人向けの入門書」──そんな感じの本を読んでみたんです。タイトルを見たときは、「投資
こんばんは、タマネギカメラです不動産の現場って、行けば行くほど人の気配を感じる場所だと思う。誰も住んでいない家の中にも、まだ暮らしの匂いが残っている。それは図面にも登記簿にも書いていない“情報”で、実際に現地へ行って、空気を吸って、少し周りを歩いてみないと見えてこないものだ。この日も、ある平屋の物件を内検していた。特に変わったところはないけど、悪くもない。陽の入り方も悪くなく、外壁もまだしっかりしている。正直、感情が動くような物件ではなかったけど、何かしらの“残り香”の
【リブログ】6年前の自分を振り返って―「人軸」にたどり着くまでの話2019年に書いた自分のブログを読み返してみました。当時はまだ不動産投資を始めて数年目。いま読み返すと、あの頃の自分がいかに「分割発注」と「自力主義」にこだわっていたか、よくわかります。①アンテナが映らなくなった話この頃は、まだ「信用できる業者」がいなかったんですよね。入居者から「テレビが映らない」と連絡が来ても、頼んだ電気屋が動いてくれない。結局、私が別業者を探して、入居者に頭を下げる。いま
ここまで「勝ちすぎないことの大切さ」を話してきましたが、今回はその延長線上で、少し“裏の話”をします。世の中にはね、信用を使って人を引き寄せるタイプの人がいます。最初はすごくいい人に見える。誠実で、まじめで、こちらの信頼を得ようと努力もする。でも、最後の最後で「裏切る」んです。信用を作るのは簡単じゃない。時間も手間もかかる。だからこそ、それを利用して相手を油断させて、一気に“10の勝ち”を取りにいく人を見ると、なんとも言えない虚しさを感じます。これはもう、詐欺と同じ構造です。
こんばんは。たまねぎカメラです。今日は朝からいろいろバタついていたんですが、その中で「あぁ、やっぱりできる投資家ってこういう人だよな」と改めて感じる出来事があったので、ゆるっと書いておきます。■仲の良い投資家から「事業用物件ない？」と相談が入る昨日の話なんですが、仲の良い投資家仲間から連絡がありました。「たまねぎさん、事業用物件で良いの無いですか？」ちょうどタイミングよく、僕自身が購入検討していた物件があったので、不動産屋としてその物件を紹介したわけです。別に“俺が買う
不動産投資で一番大事なこと―勝ちすぎないこと（後編）前編では「勝ちすぎないことが一番大事」とお話ししました。では実際に、どうすれば“6割の勝ち”を実現できるのか。その答えは、「利益を分配すること」です。たとえば、リフォーム工事。1円でも安く仕入れたいという気持ちはわかります。でも、相手の利益まで削ってしまうと、結局その職人さんは次の現場で全力を出してくれません。「今回は助かったから、次はもっといい提案をします」そう言ってもらえる関係の方が、結果的には得をするんです。同じこと
不動産投資で一番大事なこと―勝ちすぎないこと（前編）不動産投資で失敗しないために、いちばん大事なこと。それは、「勝ちすぎないこと」なんです。多くの人は「勝つ」ことを目指します。でも、実は「どれくらい勝つか」が一番の分かれ道なんですよね。もし勝ちを10段階で表すとしたら――10が完全勝利、8が大勝、5が引き分け。このとき、理想の勝ちはどこか。私は「6」か「6.5」くらいが一番美しいと思っています。10の勝ちは、相手を完膚なきまでに叩きのめす勝負。確かに利益は出ます。でも、
こんばんは、タマネギカメラです夕方7時。晩飯を食べていた。味噌汁の湯気の向こうで、スマホが震えた。画面には、半年ほど連絡を取っていなかった不動産屋の名前が光っている。以前、一緒にラーメンを食べたことがある。数字にも現場にも強く、話が早い。「この人はできるな」と思った数少ない営業だった。半年ぶりの電話。嫌な予感と、ちょっとした期待が同時に走った。出てみると、いきなりこう言う。「玉ねぎさん、今日、買ってもらえませんか？」一瞬、耳を疑った。夜7時。すでに日本酒を飲んでいる。「今
こんばんは、タマネギカメラです昨日はね、「わざがまったく効かない不動産屋さん」の話を書いたけど、今日はその続きというか、もうひとつネガティブな話をしようと思います。最近ね、異業種交流会とかでいろんな人と話す機会があるんですよ。カメラマンとか経営者とか、士業の人とか、ほんとにいろんな人が集まる場。その中で名刺交換をすると、私の名刺には「不動産投資」ってちゃんと書いてあるから、だいたい会話の流れでそういう話になるわけです。それで、向こうから「どんな感じなんですか？」って聞かれたら、や
こんばんは、タマネギカメラです。このあいだ、ちょっとびっくりするような不動産屋さんに出会いました。ほんと、わざがまったく効かない。こっちがどう出ても、まるで壁に向かって話してるような感じ。私が欲しかったのは、ある居酒屋の店舗物件。前から気になっていた場所で、ちょっと古いけど雰囲気のある店構えだったんですよ。立地的にも悪くないし、うまく再生すればすごくいい物件になるなと思っていた。それで、ポータルサイトに「売り店舗」って書いてあったから、すぐにその不動産屋さんに電話をしたんです。
こんばんは、タマネギカメラです。不動産投資をしていると、「複数買付」という言葉をよく耳にします。ある物件に対して、同時に複数の投資家が買付を出し、誰が優先されるかでざわつく。一見、人気の証拠にも思えますが、実際の現場を知るとその裏側はまったく違います。今日は、そんなとき私がどう考え、どう動くのかを話したいと思います。■複数買付は「人気」ではなく「価格エラー」買付が殺到する物件――それは“人気”ではなく、“値付けミス”です。売主から見れば、もっと高く売れたはずなのに安く出してしま
こんばんは、タマネギカメラです。投資理念は「最初に考えて、あとで磨くもの」最近ね、いろんな人と話していて思うんです。投資理念って、本当に作るのが難しい。だけど――だからといって、「最初は考えなくていい」ってわけじゃないんですよね。むしろ私は、最初に理念を考えることこそが大事だと思ってる。完璧じゃなくていい。とりあえず「自分はこういう投資がしたい」「こういう人たちに喜んでもらいたい」――その仮説を持ってスタートする。そこから実際にやってみて、現場を見て、人と関わって、少しず
こんばんは、タマネギカメラです。今日はまた、不動産の話をしましょう。テーマは「非公開物件」。しかも“ゴミ屋敷”です。先日、不動産屋さんから一本電話がありました。「ちょっと特殊な案件があるんですけど、玉ねぎカメラさん、どうです？」そんな感じの軽いトーン。でも、だいたいこういう時は、何かしらの“訳あり”です。送られてきた写真を見た瞬間、思わず笑ってしまいました。まさにゴミ屋敷。袋に詰めたゴミが天井まで積まれていて、玄関からリビングが見えない。普通の人なら写真を見ただけで、「
信じてもらえない利回りと、信じてもらえる生き方今日も経営者の飲み会に参加してきた。会場は駅近くの落ち着いた和食屋。畳の香りと焼き魚の匂いがほんのり混ざって、心が少し落ち着く。乾杯のあと、ビールの泡が静かに消えていく。小鉢が運ばれ、名刺交換が始まる。「はじめまして」「どちらの業界ですか？」名刺が行き交いながら、あちこちで笑い声が上がる。やがて、定番の質問がやってくる。「たまねぎさんは何をされてるんですか？」僕は少しだけ間を置いて、穏やかに答える。「不動産投資……というか、大家
こんばんは、タマネギカメラです。今日はまた、不動産の話をしましょう。テーマは「非公開物件」。しかも“ゴミ屋敷”です。先日、不動産屋さんから一本電話がありました。「ちょっと特殊な案件があるんですけど、玉ねぎカメラさん、どうです？」そんな感じの軽いトーン。でも、だいたいこういう時は、何かしらの“訳あり”です。送られてきた写真を見た瞬間、思わず笑ってしまいました。まさにゴミ屋敷。袋に詰めたゴミが天井まで積まれていて、玄関からリビングが見えない。普通の人なら写真を見ただけで、
築古再生という一点突破―不動産コンサルとしての私の立ち位置先日、ある不動産コンサルの方と話をする機会があった。そのとき改めて思ったのは、「不動産コンサル」とひとことで言っても、実は人によって得意分野も、見ているステージもまったく違うということだ。不動産投資の世界は、主に二つのフェーズに分けられる。ひとつは「物件を取得するフェーズ」。もうひとつは「物件を運営するフェーズ」。前者は物件の仕入れ・契約・融資・登記といった、いわば“スタート地点”のプロセス。後者は、入居者募集・修繕・管
こんばんは玉ねぎカメラです最近いろんな不動産関係の仕事をしていると、やっぱり同業他社にたくさん会うわけですね。今回は、その中で先日お会いした「ある不動産屋さん」について感じたことを話してみようと思います。「不動産屋さん」とひとことで言っても、本当にいろんなタイプがいます。売買専門、賃貸管理専門、投資系、開発系、建築寄り……。それぞれがまったく違う世界を見ていて、同じ「不動産業」とは思えないほどです。医者にたとえるなら、内科・外科・耳鼻科・整形外科・精神科のようなもの。専門外の診
今日の非公開物件３件を見て思うこと。―雨漏り、強気の売主、そして割に合わない利回り―こんばんは、タマネギカメラです。えーとね、今日はまた非公開物件の話をしてみましょう。今日も営業マンと話していたんですけどね、非公開物件を３件ほど紹介されました。どれも一般公開前の案件。価格も情報もまだ固まっていない“生”の状態の物件です。こういう物件って話を聞くだけでも楽しいんですよね。でも今回は――正直、どれもピンと来ませんでした。【１件目】最初の物件はね、場所は悪くない。電車に乗っ
