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Ⅰ対象確定条件対象不動産の確定に当たって必要となる鑑定評価の条件を対象確定条件という。1.対象確定条件は、鑑定評価の対象とする不動産の所在、範囲等の物的事項及び所有権、賃借権等の対象不動産の権利の態様に関する事項を確定するために必要な条件であり、依頼目的に応じて次のような条件がある。(1)不動産が土地のみの場合又は土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その状態を所与として鑑定評価の対象とすること。(2)不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その
3.適用方法(1)純収益①純収益の意義純収益とは、不動産に帰属する適正な収益をいい、収益目的のために用いられている不動産とこれに関与する資本(不動産に化体されているものを除く。)、労働及び経営(組織)の諸要素の結合によって生ずる総収益から、資本(不動産に化体されているものを除く。)、労働及び経営(組織)の総収益に対する貢献度に応じた分配分を控除した残余の部分をいう。(解説)経済活動を行って収益を得る場合に、不動産を使用するわけであるが、この得られた収益は、①不動産、②資本、③労働、④
2.収益価格を求める方法収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法(以下「直接還元法」という。)と、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法(DiscountedCashFlow法(以下「DCF法」という。))がある。これらの方法は、基本的には次の式により表される。(1)直接還元法(2)DCF法復帰価格とは、保有期間の満了時点における対象不動産の価格をいい、基本的には次
①土地の再調達原価は、その素材となる土地の標準的な取得原価に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とを加算して求めるものとする。なお、土地についての原価法の適用において、宅地造成直後の対象地の地域要因と価格時点における対象地の地域要因とを比較し、公共施設、利便施設等の整備及び住宅等の建設等により、社会的、経済的環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算することができる。(解説)ここでは土地の再調
Ⅴ均衡の原則不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、その構成要素の組合せが均衡を得ていることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、この均衡を得ているかどうかを分析することが必要である。(解説)〔一般の財〕一般の財には存しない法則である。。〔不動産〕不動産の効用(収益性又は快適性)が最高度に発揮されるためには、その構成要素の組み合わせが均衡(適応)を得ている必要がある。例えば、土地であれば間口と奥行の関係、建物であれば建物内の設備の配置、戸建住
2.区分所有建物及びその敷地の鑑定評価1)専有部分が自用の場合区分所有建物及びその敷地で、専有部分を区分所有者が使用しているものについての鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。積算価格は、区分所有建物の対象となっている一棟の建物及びその敷地の積算価格を求め、当該積算価格に当該一棟の建物の各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗ずることにより求めるものとする。(2)専有部分が賃貸されている場合区分所有建物及びその敷地で、専有部分が
Ⅲ調査範囲等条件不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因が存する場合、当該価格形成要因について調査の範囲に係る条件(以下「調査範囲等条件」という。)を設定することができる。ただし、調査範囲等条件を設定することができるのは、調査範囲等条件を設定しても鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断される場合に限る。③調査範囲等条件の設定ついてア不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格へ