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「「「先入観」」」意味=前もってつくられた固定的な観念。それが自由な思考を妨げる時にいう。思い込み。不動産投資においても、どうしても長年この仕事に従事していると先入観で判断してしまう事が多いです。先入観が経験に裏打ちされた確証であれば良いのですが、そうでない時もあります。例えば、賃貸を付ける際、私的には、この地域は上限これくらいだなと家賃設定すると、それ以上に家賃が取れたとか、そんな場所、売れないでしょと思ったら、海外の投資家には人気だったり、中
個人で所有している物件の売却を今、検討しております。東京の物件ですが、今なら約200万円程手残り(ローン残高と売却値の差額)が残るので迷っています。売却して、また違うのを買おうかと、、、この物件は、築28年経過しており、購入時は空室で値段もたたいて購入しました。約100万円でリノベーションをし、内装をきれいにしました。かなり冒険でしたが、リノベが初めての試みだったので、「いってまえー!」という感じでしたねー。そうしたら、約12万円で賃貸が付き、ローンの返済が約
先日、東京新橋でお客様と待ち合わせをしていると、又、新築投資マンションのアンケート部隊に声掛けされました。めんどくさかったので、「同業ですよ」と、言って断りました。また別日では、大阪でお客様と待ち合わせしていると、明らかな怪しいアンケート部隊と出くわし、遠巻きに見ていると、これまた新築投資マンション業者でした。魚群探知機の様に、辺りをキョロキョロと見回し、「獲物」を狙っている光景は、ひと昔前に流行った、絵画やエステの勧誘みたいで滑稽でした。女性アンケート部隊がが男性に声掛
レオパレスのサブリース問題が発展し、建築基準法違反も発覚しました。当然、スマートデイズの物件はどうなの?と、いう事になり、恐らくこちらも何かしらの問題が発覚するかと思います・・・ひと昔前の、「姉歯事件」は2005年に起きた問題ですが、それ以降も、パラパラと大手業者でも問題が発覚しております。大体、新築物件の場合は、完成後、4、5年経過すると、問題箇所が現れると言われてますが、当然、目に見えない所もあります。スマートデイズの問題においては、スマートデイズが破綻、スルガ
金融機関や同業者さんから、「〇〇〇〇〇社の新築マンション、売れ残っているみたいで、売ってくれって言われてます!」と、いう情報を最近よく聞く様になりました。物件の売れ行きが鈍化しているみたいです。その要因としては、●価格が高すぎで、利回り低下●立地が悪すぎる●スマートデイズやスルガ銀行の問題などで需要が減少●新築マンションは儲からないという事を知っているお客様が多くなったなどなど。特に、借り入れ依存体質のデベロッパーは返済期限もあり、かなり焦っている
投資物件の売却のタイミングは一体いつが良いのか?結構悩む問題ですね。「都内は価格が上がってきているからもう少し後かなー」「そろそろ空室も増えたし売却しよかなー」「毎月の収支マイナスが多いので速やかに売りたい」「定年時に清算したい」などなど、理由は色々ですね。ただ、理解しておかなければいけない事は、「空室が増えたから売りたい」と思った時はもう遅い(売るタイムング)と、いう事です。投資物件は、収益力で価格が決定されます。収益力DO
先日、福岡へ出張へ行ってきました。3名のお客様とお会いし、販売や借り換え、売却相談と色々な内容のお話しをたくさんしました。一人目のお客様とお会いしている時に、同業社の商談を見かけました。聞く耳を立てていると、●〇〇様であれば、2戸所有しないと節税効果が発揮できない(新築業者あるある)●毎月の負担はほんの少しです●今後、年収が上がると課税が一気に増えるので3戸目、4戸目と検討頂く●今回は〇〇様のご紹介なので、自己資金0円で頑張ります●大阪、福岡はなかなか値上がりを
「当社の物件は立地・設備が良いので空室にはなりません!!!」と、セールスされればそれは嘘です。どれだけ良い立地であっても、設備が良くても空室期間は発生します。ですので、不動産投資はこの「空室」への対策が一番重要となるのです。例えば、高額な新築マンションは、毎月収支マイナスになります。そうなれば、●毎月の収支マイナス●固定資産税●空室●今後の設備の修繕費負担これらは当然自己負担となります。しかし、これが中古物件で収支がプラスの物件であれば、その
物件の仕入れが非常に難しくなってきております。一棟アパートの売り情報はかなり増えましたが・・・・なぜ、こんなにも難しいのかと言うと、●価格上昇●取り扱う業者(区分の販売業者)が増えたから●中古区分を購入されるお客様が増えたなど。一般のオーナー様、業者様、是非、物件情報を下さい!!!最短で3日で現金決済致します。ある程度、在庫を抱えつつ業務しないといけないなぁ~っと、思います。
最近のスマートデイズ問題、スルガ銀行の問題で、高額な新築区分、中古アパートを抱えている(在庫)業者がドンドン倒産したり、逃げているとの情報が入ってます。また、我先にとばかりに、強引に販売し、売り逃げする業者も増加しております。ホントのババ抜きゲームが始まってます。今まで投資用不動産を販売していた業者が、●海外不動産●保険●FX●仮想通貨●その他商材などの胡散臭い儲け話を餌に、オーナー様からお金だけパクる、といった悪徳業者も出現しております。当社に
スルガ銀行の不正融資問題、かなり大きな問題に発展していますね。恐らくシェアハウスだけの問題にとどまらず、通常の一棟マンション、アパート融資、区分に迄、発展していくでしょうね。又、スルガ銀行内で、担当者レベルなのか、支店長レベルなのか、はたまた、役員クラスも認識していたのかどうか、という問題も今後注目しております。当社では、ローンの借り換えコンサルを中心にご相談をお受けしておりますが、その8割がスルガ銀行絡みです。しかも、今回同様の怪しい融資がほとんどでした。今
ご相談頂いたお客様より、「私の物件は最上階、角部屋だから高く売れるでしょ?販売会社からはそう聞かされました!」と、いう様な事を言われたことがあります。果たしてホントなのか・・・・結論!!!投資マンション(1K、1R)に関しては、関係ないでしょう!1K、1Rの場合、新築時には、1階層違うだけで10万円から30万円程度、価格が違ってきます。例えば、2階1800万円であれば、最上階12階は2100万円程度の価格になってしまいます。では、賃料はどうなのか
最近当社でコンサルさせて頂きましたお客様のローン借り換え事例です。●区分6戸ローン総額8900万円平均金利2、55%↓↓↓●借り換え後ローン金利1、3%(地方銀行)かなり良い条件が出ました!!!要因としては、●高属性(年収1000万円以上)●東京都内の物件●収支がプラス●資産背景が良いなどが大きな原因でしょう。このお客様も、以前、ご自身で銀行へ借り換えのお願いに行かれたみたいですが、ほぼ門前払いといった感じだったそうです
以前からご相談をお受けしているお客様のサブリーストラブルについて、あまりにも先方業者の対応の悪さに、遂に、弁護士を立てました。内容は、サブリース契約を解除してくれないと、いう問題です。解除したいのであれば、半年分の家賃を違約金として払え!みたいなことです。最近よくあるトラブルのケースですが、その管理会社はホントに最悪の極みです。(社名は控えます・・・)こちらはきちんと約款に記載していることを守って解除の申し込みをしているのにも関わらず、オーナー様に振り
先日、ご相談頂いたお客様の内容を少しお話しします。大阪のとあるデベロッパーから新築マンションを4戸購入されました。自己資金も約600万円ほど使い、頭金を入れました。購入時、販売会社のセールスマンから、(その会社の役員です)●毎月マイナスになる事はない●立地が良いので空室はありえない●5年~10年後には購入価格の9割で買い戻す●買い戻すとお客様に利益が残るなどと言われ購入されたみたいです。販売会社の役員の人間が言っていることだからとまんまと信用してしまった
レオパレスやスマートデイズの問題がきっかけで、アパート販売会社の売り上げ(利益)がかなり落ちているみたいです。ある会社は、支店を閉鎖したり、リストラしたり、業態変更したり、とかなり深刻な状況らしいです。これだけ金融機関の締め付けが始まり、そこにきて、スルガ銀行の問題当然、金融機関もシビアな審査にならざる得ません。今までなら、積算オーバー、オーバーローン、審査も緩く、サラリーマンでも融資OKといったローンが使えていた?のに、今ではほとんどの金融機関でNGとなるケース
お客様から、ご売却の依頼を頂きました。区分6戸、アパート2棟ご所有されておられ、アパートの借り換えを視野に入れ、区分の売却をご希望です。しかし、区分のほとんどが新築を購入されておられる為、結構な損切となる試算です。恐らく6戸全てを売却する為には、約1500万円近く必要になるのではないかと感じております。お客様にお伝えすると、「やっぱりかぁ、、、新築はアカンなー」との返答です。悲しいですねーお客様からのご相談で多い項目の一つとして、●物件が値上が
投資マンションは年齢にもよりますが、35年ローンが使えます。長期ローンが使えるという事は買主にとれば非常に有利な事です。しかし、35年間果たして借りっぱなしの方はほとんどいないはずです。皆様、繰上返済をするからです。ここで重要な事は、繰上返済の原資作れているのかどうかという事です。毎月きちんとキャッシュフローがあれば原資を作れますが、毎月マイナス収支(新築マンション)となれば一体どこから原資を作り出すのか・・・●ご自身の預貯金●退職金こうな
結局、こうなりました・・・・集団提訴されておられるオーナー様、何も意味が無くなる可能性大ですね。噂では、このシェアハウスに関わった、販売業者、ブローカー達、これらの方々も逃げているのだとか・・・そらぁそーなりますね。「スマートデイズが破産したら、今後はこちらが訴えられるかも・・・」となっているのでしょう。購入させられた物件で、果たしてきちんと運営、管理できるオーナー様は何名くらいいらっしゃるのでしょうか。今後、スルガ銀行の対応が気になります。色々考えさせられ
不動産業において必要な感覚とは、●その立地ならいくらなら買いだなー●その場所ならいくらくらいの賃料だなー●投資マンションでその場所は絶対あかんわー●その最寄り駅で、その戸数、大丈夫か?などなどです。そういった感覚はやはり経験が必要です。まして、地方の方が東京のイメージ、大阪のイメージはやはり難しいでしょう。これに関連し、特に最近気になっていることは、投資用の新築マンションの立地がドンドン悪くなっていることです。ホントの一等地に建てれば、費用が莫大にかかり
不動産投資において、「レバレッジ」は切っても切れない関係にあります。一部の、投資物件を扱う業者は、「レバレッジをかけまくったスキーム」を提案しているところもあります。しかし、それは健全な不動産投資とは言えません。※スルガ銀行スキームを使う業者はほとんどそうでしょうわずか数年のキャッシュフローの為に、大きなレバレッジは超超超危険です。きちん長期(15年以上)でキャッシュフローがあればまだマシですが、このスルガスキームを使っておられるオーナー様の多くは、やばい状況
不動産投資の面白いところの一つとして、がっちり毎日チェックする必要は全くない!という事もあります。株やFX、仮想通貨などは、チェックしまくり、異常な人であれば手と携帯くっついてません?というくらい頻繁ににらめっこしてますね。それをしなくてよいという事だけでもかなり労力DOWNになります。ただし、一棟アパートなどを自己管理されておられる方は、滞納者への督促や入金確認もあるので手間は増えますが・・・良い不動産投資が出来ておられるオーナー様は、はっきり言って何も
スルガ銀行金融庁の立ち入り検査少し遅いような・・・・もっと早い段階であれば被害を抑えることもできたのに・・・イケイケのスルガ銀行は今に始まったことではなく、ここ数年間ずっとですよ。今までたくさんのオーナー様のご相談をお受けしましたが、かなりの確率でスルガ銀行が絡んでおりました。今回の検査で何か変わるのでしょうか???他の銀行のアパート融資、増々厳しくなるでしょうね・・・
不動産投資されておられる方当然、皆様、「儲けたい」と思っています。たまーに、高額な新築物件を所有しておられ、「儲けは無くていい、保険代わりだから・・・」(本心なのかは疑問ですが)と、おっしゃる方もいらっしゃいますが、どうせなら儲かった方が良いに決まっています。しかし、儲けが出る=勝つ、損失が出る=負け、という考え方が出来るのであれば、勝てなくてもよい、負けなければOK!※腕白でもいい、たくましく育ってくれみたいなCM、昔、ありましたよね・・・
やっぱり、こうなりましたかー・・・・・被害者団体で訴えを起こされている方々、どうなるのでしょう・・・当然、お金は戻ってこない・・・まぁ、計画的な動きでしょう。さて、最近、東京都内の投資マンション(区分)が売れ残ってきている、という情報を良く聞く様になりました。原因は価格設定でしょうね。実需用、投資用もとんでもない金額ですので、当然と言えば当然ですが。。。デベロッパーの方々はよほどの資金力、情報力、販売力が無いと今後増々厳しくなるように感じます。資金
区分への投資の際のチェックポイントとしては、●利回り●部屋の間取り●階数●管理(建物)など、おおざっぱに言えばこんなもんでしょう。しかし、もっとマニアック?なポイントとしては、物件の総戸数ココにも注目しましょう。簡単に説明すると、賃貸需要の少ない場所に物件があるとします。(そもそもこの時点でNGとなりますが新築物件に多いパターンですね)しかも、マンション全体の総戸数が100も200もあるとどうなるでしょう・・・空室が埋まらず、家賃の下落が
「不動産投資は管理を買え!」よく聞かれるトークです。しかし、ホントでしょうか?規模の大きなマンション、アパートは当然管理は非常に大切です。また、規模の小さい物件は、自主管理をしてしまうと時間がかかる割にはあまり利益に直結しないので煩わしくなってくるのが常です。不動産投資は絶対的に、「物件」です。一に物件、二に物件、三、四が無くて、五に物件です。今の時代、随分と建物管理をしてくれる業者は増えております。建物一括で頼む場合もあれば、こことここだけ管理し
レオパレスやスマートデイズのサブリースの問題これは、区分でも同じようなトラブルがあります。●聞いていたサブリース金額ではなかった●サブリースの解除の際、違約金がかかる●サブリース契約を解除出来ない●そもそもサブリースがなかった(あると聞かされていたが)など、規模は違えど内容は同じです。よく新築マンションの販売会社は、入居率〇〇%空室率〇%という様にホームぺージに載せたりしていますが、本当なの?と思うこともあります。レインズにはバシバシ空室一覧
東京でも、大阪でも、「年金についてのアンケートをしています」「老後についてのアンケートをしています」など、このようなアンケート商法が非常に増えているように思います。特に、新築投資マンションを販売している業者が活発に動いてます。どう見てもアルバイトではなく、社員さんが活動していますが、「この子、どんな気持ちでこれやってんだろー???」と、素直に思ってしまいますね。投資不動産の事もさっぱり勉強していないんだろーなーと感じます。(そんな会社なので誰
ついに、TVでも大々的に取り上げられるようになりましたー昼飯食べながら見たいと思います。スルガ銀行の対応も全く追いついていない状況みたいですねー被害者の方は、販売会社、ブローカー、スルガ銀行、この3者を加害者とし裁判に発展していくでしょうね。借金が0になる事はありえないでしょうが何らかの措置は取られるのではないでしょうか。まだまだ調査に時間がかかる事案ですので、あまり急いで法的整理(破産など)はしないほうが良いのかと思っております。消極的な弁護士は、すぐ破産を