不動産鑑定

第６章地域分析及び個別分析対象不動産の地域分析及び個別分析を行うに当たっては、まず、それらの基礎となる一般的要因がどのような具体的な影響力を持っているかを的確に把握しておくことが必要である。（解説）不動産の経済価値は三者（効用・相対的稀少性・有効需要）の相関結合によって生じ、三者を動かす（影響を与える）のが価格を形成する要因（価格形成要因）である。経済価値を判定するためには、三者を分析する必要があり、三者を分析するためには、価格形成要因を分析する必要がある。不動産の鑑定評価は、その不動産

（２）同一需給圏同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。それは、近隣地域を含んでより広域的であり、近隣地域と相関関係にある類似地域等の存する範囲を規定するものである。一般に、近隣地域と同一需給圏内に存する類似地域とは、隣接すると否とにかかわらず、その地域要因の類似性に基づいて、それぞれの地域の構成分子である不動産相互の間に代替、競争等の関係が成立し、その結果、両地域は相互に影響を及ぼすものであ

Ⅲ取引事例比較法１．意義取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を比準価格という。）。取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われてい

２．収益価格を求める方法収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法（以下「直接還元法」という。）と、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法（DiscountedCashFlow法（以下「ＤＣＦ法」という。））がある。これらの方法は、基本的には次の式により表される。（１）直接還元法（２）ＤＣＦ法復帰価格とは、保有期間の満了時点における対象不動産の価格をいい、基本的には次

２．区分所有建物及びその敷地の鑑定評価1）専有部分が自用の場合区分所有建物及びその敷地で、専有部分を区分所有者が使用しているものについての鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。積算価格は、区分所有建物の対象となっている一棟の建物及びその敷地の積算価格を求め、当該積算価格に当該一棟の建物の各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗ずることにより求めるものとする。（2）専有部分が賃貸されている場合区分所有建物及びその敷地で、専有部分が

第４節特定価格を求める場合に適用する鑑定評価の手法Ⅰ各論第3章第1節に規定する不動産取引に基づく鑑定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合不動産鑑定士は、総論において記述したところに従い自己の専門的学識と応用能力に基づき、個々の案件に応じて不動産の鑑定評価を行うべきであるが、具体的な案件に臨んで的確な鑑定評価を期するためには、基本的に以下に掲げる不動産の種類別に応じた鑑定評価の手法等を活用する必要がある。（解説）総論第5章において、特定価格を求める場合

不動産鑑定士は、総論において記述したところに従い自己の専門的学識と応用能力に基づき、個々の案件に応じて不動産の鑑定評価を行うべきであるが、具体的な案件に臨んで的確な鑑定評価を期するためには、基本的に以下に掲げる不動産の種類別に応じた鑑定評価の手法等を活用する必要がある。（解説）不動産鑑定士は、自己の専門的学識と応用能力に基づき鑑定評価を行うこととなるが、各論では類型毎の適用する手法や留意事項をまとめているので、これらを十分に理解した上で的確な鑑定評価を行わなければならない。第１章